Hvordan fungerer kun rentepantlån?

Hvis du ønsker en månedlig betaling på dit prioritetslån, der er lavere end det, du kan få på et fastforrentet lån, kan du blive lokket af et rentebud. Ved ikke at foretage hovedbetalinger i flere år i begyndelsen af ​​din låneperiode har du en bedre månedlig kontantstrøm.

Men hvad sker der, når perioden med kun interesse er slut? Hvem tilbyder disse lån? Og hvornår giver det mening at få en? Her er en kort guide til denne type prioritetslån.

Hvordan strukturerede pantelån er interesseret

På det mest basale er et rentetilån, hvor du kun foretager renteudbetalinger i de første flere år - typisk fem eller ti - og når denne periode slutter, begynder du at betale både hovedstol og renter. Hvis du vil foretage hovedbetalinger i den eneste renteperiode, kan du, men det er ikke et krav for lånet.

Du vil normalt se rentelån struktureret som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 realkreditlån (ARM). Långivere siger, at valgene 7/1 og 10/1 er mest populære hos låntagere. Generelt er den eneste renteperiode lig med fastforrentningsperioden for lån med regulerbar rente. Det betyder, at hvis du f.eks. Har en 10/1 ARM, betaler du kun renter i de første ti år.

På en ARM, der kun er af interesse, efter introduktionsperioden, justeres renten en gang om året (det er her ”1” kommer fra) baseret på en benchmarkrente som LIBOR plus en margen bestemt af långiveren. Referatrenten ændres, når markedet ændrer sig, men margenen er forudbestemt på det tidspunkt, du tager lånet.

Grænse for taksekapacitet Renteændringer. Dette gælder for alle ARM'er, ikke kun for interesser, der kun er interesserede. Det oprindelige rentetak på 3/1 ARM og 5/1 ARMS er normalt to, siger Casey Fleming, en låneansvarlig hos C2 Financial Corp i San Diego og forfatter af "Låneguiden: Hvordan man får det bedst mulige prioritetslån." Det betyder, at hvis din startrente er tre procent, og da den eneste renteperiode slutter i år fire eller år seks, vil din nye rente ikke være højere end fem procent. På 7/1 ARM'er og 10/1 ARM'er er den indledende rate cap normalt fem.

Herefter er satsstigninger normalt begrænset til to procent om året, uanset hvad ARM's introduktionsperiode var. Livstidshætter er næsten altid fem procent over lånets startrente, siger Fleming. Så hvis din startprocent er tre procent, kan den muligvis stige til fem procent i år otte, syv procent i år ni og maks ud til otte procent i år ti.

Når den kun renteperiode er udløbet, bliver du nødt til at begynde at tilbagebetale hovedstolen i resten af ​​låneperioden - på fuldt amortiseret grundlag for långiver. Dagens lån med kun rente har ikke ballonbetalinger; de er typisk ikke engang tilladt i henhold til loven, siger Fleming. Så hvis den fulde løbetid for en 7/1 ARM er 30 år og den eneste renteperiode er syv år, i år otte, beregnes din månedlige betaling på baggrund af to ting: for det første den nye rente og for det andet den tilbagebetaling af hovedstolen i de resterende 23 år.

Fast rentelån med fast rente

Realkreditlån med fast rente er ikke så almindelige. Med et 30-årigt fast rentelån kan du muligvis kun betale renter i ti år og derefter betale renter plus hovedstol for de resterende 20 år. Hvis du antager, at du ikke lægger noget til hovedstolen i løbet af de første ti år, sprang din månedlige betaling markant i år 11, ikke kun fordi du ville begynde at tilbagebetale hovedstolen, men fordi du ville tilbagebetale hovedstolen over kun 20 år i stedet for 30 år. Da du ikke betaler hovedstol i den eneste renteperiode, når renten nulstilles, er din nye rentebetaling baseret på hele lånebeløbet. Et lån på $ 100.000 med en rente på 3, 5 procent ville koste 291, 67 dollar pr. Måned i løbet af de første ti år, men $ 579, 96 pr. Måned i de resterende 20 år (næsten dobbelt).

I løbet af 30 år vil lånet på $ 100.000 koste dig $ 174.190.80 - beregnet som ($ 291.67 x 120 betalinger) + ($ 579.96 x 240 betalinger). Hvis du havde taget et 30-årigt fastforrentet lån til den samme rente på 3, 5 procent (som nævnt ovenfor), ville dine samlede omkostninger over 30 år være $ 161, 656, 09. Det er $ 12.534, 71 mere i renter på det kun rentede lån, og at ekstra renteomkostninger er grunden til, at du ikke ønsker at beholde et rentelån i dets fulde løbetid. Din faktiske renteudgift vil dog være mindre, hvis du tager fradraget for renteskat.

Er disse typer lån meget tilgængelige?

Da så mange låntagere fik problemer med rentelån i bobleårene, tøver bankerne med at tilbyde produktet i dag, siger Yael Ishakis, vicepræsident for FM-huslån i Brooklyn, NY, og forfatter af "Den komplette guide til køb et hjem."

Fleming siger, at de fleste er jumbo-lån med variabel rente med en fast periode på fem, syv eller ti år. Et jumbo-lån er en type ikke-overensstemmende lån. I modsætning til lån, der ikke er opfyldt, er lån, der ikke opfylder kravene, normalt ikke solgt til statsstøttede virksomheder, Fannie Mae og Freddie Mac - de største købere af konformt prioritetslån og en grund til, at konforme lån er så vidt tilgængelige.

Når Fannie og Freddie køber lån fra prioritetsudbydere, stiller de flere penge til rådighed for långivere til at udstede yderligere lån. Ikke-konforme lån som rentebærende lån har et begrænset sekundært realkreditmarked, så det er sværere at finde en investor, der ønsker at købe dem. Flere långivere hænger fast ved disse lån og betjener dem internt, hvilket betyder, at de har mindre penge til at yde yderligere lån. Derfor er rentelån ikke så vidt tilgængelige. Selv hvis et rentelån ikke er et jumbo-lån, betragtes det stadig som ikke-overensstemmende.

Fordi rentelån ikke er så bredt tilgængelige som fx 30-årige fastforrentede lån, “er den bedste måde at finde en god långiver med kun en rente gennem en velrenommeret mægler med et godt netværk, fordi det vil tage nogle seriøs shopping for at finde og sammenligne tilbud, ”siger Fleming.

Sammenligning af omkostningerne

"Rentestigningen for rentefunktionen varierer afhængigt af långiver og dag, men beregner, at du betaler mindst en 0, 25 procents præmie i renten, " siger Fleming.

Tilsvarende siger Whitney Fite, præsident for Angel Oak Home Loans i Atlanta, at renten på et rentelån er ca. 0, 125 til 0, 375 procent højere end renten for et amortiserende fastforrentet lån eller ARM, afhængigt af oplysningerne.

Her ser du ud, hvordan dine månedlige betalinger ser ud med et rentebeløbslån på $ 100.000 sammenlignet med et fastforrentet lån eller et fuldt amortiserende ARM, hver til en typisk rente for den type lån:

• 7-årig, kun for rente, ARM, 3, 125 procent: $ 260, 42 månedlig betaling
• 30-årigt fastforrentet konventionelt lån (ikke kun for renter), 3, 625 procent: $ 456, 05 månedlig betaling
• 7-årig, amortiseret ARM (30-årig amortisering), 2.875 procent: $ 414.89 månedlig betaling

Med disse satser på kort sigt koster en ARM, der kun er rente, $ 195, 63 mindre pr. Måned pr. 100.000 $ lånt i de første syv år sammenlignet med et 30-årigt fast rentelån og $ 154, 47 mindre pr. Måned sammenlignet med et fuldt amortiserende 7/1 ARM.

Det er umuligt at beregne de faktiske levetidsomkostninger for et rentelån med justerbar rente, når du tager det ud, fordi du ikke kan vide på forhånd, hvad renten nulstilles til hvert år. Der er heller ikke en måde at parkere omkostningerne på, siger Fleming, selvom du kan bestemme levetidsrentetaket og gulvet fra din kontrakt. Dette giver dig mulighed for at beregne minimums- og maksimal levetidsomkostninger og vide, at dine faktiske omkostninger falder et sted imellem. ”Det ville dog være en enorm rækkevidde, ” siger Fleming.

Bundlinjen

Der kan være udfordrende at forstå pantelån med renter, og dine betalinger vil stige markant, når den eneste renteperiode udløber. Hvis dit eneste rentelån er en ARM, vil dine betalinger stige endnu mere, hvis renten stiger, hvilket er en sikker indsats i dagens lavrentemiljø. Disse lån er bedst for sofistikerede låntagere, der fuldt ud forstår, hvordan de fungerer, og hvilke risici de tager.