Er det værd at betale et mæglergebyr i New York City?

Scenariet: Du gør dig klar til at flytte til New York City og vil kigge efter en udlejningslejlighed der. New York er en stor by - pulserende, rig på kultur og mangfoldighed - men du er nødt til at forstå fra starten af, at den også har et af de mest vanskelige at navigere på ejendomsmarkeder i verden. At finde en lejlighed, som du kan lide, og som du har råd til, især i Manhattan eller Brooklyn, kan være en oplevelse, der bedst beskrives som en fyldt med "chok og ærefrygt."

Men du behøver ikke gå det alene. Der er 27.000 ejendomsmæglere, sælgere og mæglere, der venter på at hjælpe dig i alle fem bydele, med mere end halvdelen af ​​dem i Manhattan. (I denne artikel er det ikke nødvendigt at bekymre dig om forskellen i titlerne. Vi omtaler dem alle som mæglere for at gøre tingene lettere.)

Er det nødvendigt at bruge en mægler? Nej. Er det dyrt? Ja. Vil det spare dig for tid og forværring? Bestemt, hvis din mægler er god til jobbet. Og vil det spare dig penge? Meget muligvis.

Hvorfor har New York et mæglersystem, når så mange andre byer ikke gør det? Ifølge Gary Malin, præsident for Citi Habitats, et 20 år gammelt firma i Manhattan, der har placeret 20.000 mennesker i lejligheder i de sidste to år, “Det er på grund af den rene tæthed - alt fra walk-ups til super luksushøj bygninger. De fleste ejendomsejere har bare ikke personalet eller de steder, som de selv kan håndtere huslejer. ”

Et ord om lejemarkedet i New York City

Ejendomsmarkedet i New York bevæger sig med lysets hastighed og har sit eget sprog, sine egne regler. Først hastigheden. Malin fortæller os, at for at få det sted, du ønsker, skal du komme til enhver lejlighed, du ser klar, siger han, "at handle på stedet - enhver forsinkelse vil betyde at du mister den." Ejendomsejere i New York kræver en svimlende mængde papirarbejde, og at papirarbejdet skal være klar til at gå inden din jagt begynder. (Mere om det senere.)

Og hvad angår NYC ejendomsmægler taler: Du vil se oversigter, der refererer til "junior 4s" - en lejlighed med 1 soveværelse, der har en (normalt lille, ofte dørløs og vinduesfri) ekstra plads, der kan bruges som hjemmekontor, til opbevaring osv. Og bygninger, der er beskrevet som førkrig, betyder, at de blev bygget før 2. verdenskrig og anses generelt for at have mere charme end nogle nyere årganger.

En anden særegenhed ved NYC-markedet er, at du virkelig ikke kan begynde at lede efter en lejlighed tidligere end 30 til 45 dage før din forventede indflytningsdato. Ledige lejligheder vises sjældent før.

Hvad koster en mægler?

Mæglers gebyrer varierer fra firma til firma, men er ofte 15% af den årlige husleje. Det er muligt at finde nogle lavere satser (i en speciel aftale for læsere af ejendomswebstedet BrickUnderground.com kan du f.eks. Tilmelde dig en mægler, der opkræver et lavere gebyr end standard 15%.) Andre mæglere kan muligvis også opkræve mindre end standarden, eller da nogle muligvis modtager deres gebyr direkte fra ejeren, vil der ikke være noget gebyr overhovedet.

Hvad betyder 15% reelt? En $ 2.000 / måned lejlighed kræver et gebyr på $ 3.600, der skal betales, når lejekontrakten underskrives. På samme tid skal du betale ejeren af ​​en måned en husleje, undertiden to. Du skal have alle disse midler klar til underskrift, og alt skal betales med en certificeret check (ingen personlige kontroller accepteres).

"For alle, der er nye i New York, er mæglerhonoraret et ret chok, " siger Teri Rogers, grundlægger af BrickUndergound. Det er en af ​​grundene til, at så mange nykommere undgår at bruge en mægler. ”De starter i New York med at leje en sublet, de finder gennem en ven eller online, eller lejer et værelse i en andens lejlighed.”

Hvorfor skal du bruge en mægler?

Du betaler din mægler for hans eller hendes oplevelse, viden og adgang - alt sammen meget værdifuldt. Malin forklarer, at nogle mæglere finder dig en lejlighed, der har en leje, der er lavere end hvad du måske finder, hvis du foretager en gratis gebyrsøgning, og hvis du sammenligner mæglerens gebyr med de sparede husleje, kan du komme foran.

En mægler kan have lister, som du ikke finder i en DIY-søgning på internettet. En god mægler vil stille de rigtige spørgsmål fra starten og bestemme, hvad dine prioriteter er - hvad er dit realistiske budget til leje (de fleste New Yorkere regner med at bruge mindst 30% af deres nettoindkomst på husleje); vil du have noget tæt på, hvor du arbejder; vil du være i et kvarter med masser af restauranter og barer eller i en mere rolig; vil du dele med en værelseskammerat; har du en hund, og i bekræftende fald, hvor stor er Fido?

En erfaren mægler vil også guide dig gennem det krævede papirarbejde - alle de økonomiske oplysninger, du har brug for, såsom et arbejdsgiverbrev, betalingsstubber, selvangivelse og mere. Hvis du ikke har en indkomst, der er 40 gange så meget som din husleje, vil de fleste udlejere ikke engang overveje at give dig en lejekontrakt, så du har brug for en garant eller medunderskriver, der bliver nødt til at indsende en svimlende mængde papirarbejde såvel. Mægleren hjælper dig med denne ofte tornefulde situation (garantister, der ikke er bekendt med markedet i New York, kan måske svage, når de ser, at de er nødt til at indsende flere oplysninger, end de gjorde, da de købte deres eget hjem).

Din mægler vil planlægge aftaler, gå med dig for at se på lejligheder og hjælpe dig med at indsende de ansøgninger, som ejeren kræver. Han eller hun vil være lige ved siden af ​​dig ved underskrivelse af lejekontrakten. Din mægler vil være din talsmand for hvert trin i processen, og selv når du har fundet en lejlighed, kan en mægler være en god ressource til information om flytning, om lokal transport, om spørgsmål, som en nybegynder måtte have.

Hvordan finder du en god mægler?

Den bedste vej til en mægler, du kan stole på, er sandsynligvis via anbefalinger fra venner, familie og venner af venner. Brug værktøjer på det sociale netværk til at finde mennesker, der har haft gode oplevelser med deres New York City-søgning. Sørg for, at det firma, som mægleren repræsenterer, er medlem af Real Estate Board i New York; vær mistænksom over for enhver aftale, der ser for godt ud til at være sand - fordi det vil være.

Hvis du allerede ved, hvilket kvarter du vil bo i, skal du søge en mægler, der har haft erfaring der, eller endnu bedre, en der både bor og arbejder der.

Vær på vagt over for mæglere, der vil have dig til at møde dem på gaden og synes lidt skyggefulde med oplysninger om deres kontor. Og falder aldrig for anmodningen om "bringe kontanter".

Bundlinjen

Medmindre du er blandt de udvalgte få, der vil være i stand til at finde en lejlighed uden at kaste hverken sved eller tårer (f.eks. Din søster flytter ud af sin overkommelige lejlighed og har arrangeret en ejendom med dig til at overtage lejekontrakten), kan du muligvis vil overveje at bruge en mægler, der vil navigere i systemet for dig.

For mere information om valg af lejlighed, se 5 tip til at finde en god udlejer . Har du fundet et sted? Læs forsikring 101 for lejere .