Kombineret forhold mellem udlån og værdi - CLTV-forhold
Det kombinerede lån til værdi (CLTV) er forholdet mellem alle sikrede lån på en ejendom og værdien af en ejendom. Långivere bruger CLTV-forholdet til at bestemme en potentiel boligkøpers risiko for misligholdelse, når der bruges mere end et lån.
Generelt er långivere villige til at låne ud med CLTV-forhold på 80% og derover til låntagere med høj kreditvurdering. CLTV adskiller sig fra forholdet mellem lån og værdi (LTV), idet LTV kun inkluderer det første eller det primære prioritetslån i sin beregning.
CLTV formel og beregning
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnTotal værdi af ejendom hvor: VL = lånets værdi \ begynde {justeret} & \ tekst {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Egenskabets samlede værdi}} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & \ tekst {VL = lånets værdi} \\ \ end {alignet} CLTV = Ejendommens samlede værdiVL1 + VL2 + ... + VLn hvor: VL = lånets værdi
For at beregne den kombinerede udlåns-værdi skal du dele de samlede saldo på alle lån med ejendommens købspris eller dagsværdi. CLTV-forholdet bestemmes således ved at dividere summen af nedenstående poster med den lavere af ejendommens salgspris eller den vurderede værdi af ejendommen.
- det oprindelige lånebeløb for det første prioritetslån
- den trækkede del (udestående hoved saldo) af en kredit på hjemmemarkedet (HELOC)
- den ubetalte hovedbalance ved al underordnet finansiering, som f.eks. et andet eller tredje prioritetslån (Med et lukket lån, trækker en låntager alle midler på dag 1 og må ikke foretage ændringer i betalingsplanen eller få adgang til nogen nedbetalt hovedstol, når lånet er lukket.)
Key takeaways
- CLTV ligner LTV men inkluderer alle prioritetslån og pantelån og ikke kun det første prioritetslån.
- Långivere overvejer CLTV-forholdet til at bestemme, om en boligkøber har råd til at købe et hjem.
- Ejendomsboblen fra 2008-2009 understregede relevansen af at holde øje med CLTV-forholdet.
Hvad CLTV Ratio viser
Det kombinerede lån til værdi (CLTV) er en beregning, der bruges af realkredit- og udlånsfagfolk til at bestemme den samlede procentdel af en husejers ejendom, der er besat af panterettigheder (gældsforpligtelser). Långivere bruger CLTV-forholdet sammen med en håndfuld andre beregninger, såsom gæld til indkomstforhold og standardlånet til værdi (LTV), for at vurdere risikoen for at udvide et lån til en låntager.
Mange økonomer tilskriver afslappede CLTV-standarder til afskærmningskrisen, der plagede De Forenede Stater i slutningen af 2000'erne, blandt andre faktorer. Fra begyndelsen af 1990'erne og især i begyndelsen og midten af 2000'erne tog boligkøbere ofte andre pantelån på købstidspunktet i stedet for at foretage udbetalinger. Långivere, der er ivrige efter ikke at miste disse kunders forretning til konkurrenter, accepterede sådanne betingelser på trods af den øgede risiko.
Før ejendomsboblen, der blev udvidet fra slutningen af 1990'erne til midten af 2000'erne, var den almindelige praksis for boligkøbere at foretage forskud på i alt mindst 20% af købsprisen. De fleste långivere holdt kunder inden for disse parametre ved at lukke LTV på 80%.
Da boblen begyndte at varme op, tog mange af disse samme virksomheder skridt for at give kunderne mulighed for at komme omkring og lægge 20% ned. Nogle långivere hævede LTV-cap eller fjernede dem fuldstændigt og tilbød prioritetslån med 5% nedbetalinger eller mindre, mens andre holdt LTV-kravene på plads, men hævede CLTV-cap, ofte til 100%. Denne manøvre gjorde det muligt for kunder at tage anden prioritetslån til at finansiere deres 20% -udbetalinger.
Den afskærmningsspike, der begyndte i 2008, understregede, hvorfor CLTV er vigtig. At have hud i spillet, såsom et $ 100.000 første kontantudgift til et $ 500.000 hus, giver en husejer et stærkt incitament til at bevare sine pantebetalinger. Hvis banken afskærmer, mister han ikke kun sit hjem, men også den bunke kontanter, han betalte for at lukke.
Krævning af egenkapital i ejendommen isolerer også långivere fra et dyp i fast ejendom priser. Hvis en ejendom er værdsat til $ 500.000, og de samlede panterettigheder udgør $ 400.000, kan ejendommen miste op til 20% af sin værdi uden nogen panteindehavere, der modtager en kort betaling på en afskærmningsauktion.
Hvorfor CLTV-spørgsmål
Nogle boligkøbere vælger at sænke deres udbetaling ved at modtage flere pantelån på en ejendom, hvilket resulterer i et lavere belåningsgrad for det primære prioritetslån. Også på grund af det lavere LTV-forhold undgår mange boligkøbere med succes privat prioritetsforsikring (PMI). Om det er bedre at få et andet prioritetslån eller pådrage sig prisen på PMI varierer per individ.
Fordi den anden prioritetsgiver påtager sig mere risiko, er renten på et andet prioritetslån typisk højere end renten på et første prioritetslån. Det anbefales, at forbrugerne overvejer fordele og ulemper ved at acceptere flere lån på en ejendom. At udøve due diligence hjælper med at sikre, at det, der vælges, er den bedste mulighed under de givne omstændigheder.
Lån til værdi vs. CLTV
Lån til værdi (LTV) og CLTV er to af de mest almindelige forhold, der bruges under pantesikringsprocessen. De fleste långivere pålægger begge værdier maksimum, over hvilke den potentielle låntager ikke er berettiget til et lån. LTV-forholdet tager kun hensyn til den primære prioritetsbalance. I ovennævnte eksempel er LTV-forholdet derfor 50%, resultatet af at dividere den primære prioritetsbalance på $ 100.000 med hjemmeværdien på $ 200.000.
De fleste långivere pålægger LTV-maksimum på 80%, fordi Fannie Mae og Freddie Mac ikke køber pantelån med højere LTV-nøgletal. Låntagere med gode kreditprofiler kan omgå dette krav, men skal betale privat realkreditforsikring (PMI), så længe deres primære lånesaldo er større end 80% af husets værdi. PMI beskytter långiveren mod tab, når et hjems værdi falder under lånets saldo.
Primære långivere har en tendens til at være mere generøse med CLTV-krav. I betragtning af eksemplet ovenfor modtager den primære realkreditindehaver sine penge fuldt ud, før en anden afskærmning modtager noget. Hvis ejendommens værdi falder til $ 125.000, før låntageren misligholder, modtager den primære pantehaver hele det skyldige beløb ($ 100.000), mens den anden pantehaver kun modtager de resterende $ 25.000, selvom han skylder $ 50.000. Den primære panteholder holder mindre risiko i tilfælde af faldende ejendomsværdier og har derfor råd til at låne på et højere CLTV.
Eksempel på CLTV Ratio
Antag som et eksempel, at en person køber et hjem til $ 200.000. For at sikre ejendommen leverede hun en udbetaling på $ 50.000 og modtog to pantelån for $ 100.000 (primær) og $ 50.000 (sekundær). Hendes kombinerede udlåns-forhold (CLTV) er derfor 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.