Leje i fælles - TIC
Fælles leje er en ordning, hvor to eller flere mennesker deler ejendomsret til en ejendom eller en jordgrund. Ejendommen kan være kommerciel eller bolig. Når en lejer til fælles dør, overgår ejendommen til den lejers ejendom. Hver uafhængig ejer kan kontrollere en lige eller anden procentdel af den samlede ejendom. Lejeperioden i fælles partner har også ret til at overlade deres andel af ejendommen til enhver modtager som en del af deres bo. Kontraktsbetingelser for lejere til fælles er detaljeret i handling, titel eller andre juridisk bindende ejendomsdokumenter.
Sådan fungerer TIC
Når to eller flere mennesker ejer ejendom som lejere til fælles, ejes alle områder af ejendommen ligeligt af gruppen. Medlejerne kan have en anden andel af ejerskabsinteresser. F.eks. Kan Sarah og Debbie hver ejer 25% af en ejendom, mens Leticia ejer 50%. Mens den procentdel, der ejes, varierer, kan ingen personer kræve ejerskab til en bestemt del af ejendommen.
Leje i fælles aftaler kan oprettes når som helst. Så en person kan udvikle en interesse i en ejendom år efter, at de andre medlemmer har indgået en lejekontrakt. Når vi vender tilbage til eksemplet ovenfor, kunne vi sige, at Sarah og Leticia oprindeligt ejer 50% af ejendommen. På et tidspunkt besluttede Sarah at opdele sin 50% del med Debbie forlader gruppen med en 25/25/50 split.
Endvidere kan medlemmerne af aftalen uafhængigt sælge eller låne mod deres del af ejerskabet.
Key takeaways
- Fælles leje er en ordning, hvor to eller flere personer har ejendele i en ejendom.
- Lejere til fælles kan eje forskellige procentdele af ejendommen.
- Fælles lejere kan nedlægge deres andel af ejendommen til enhver efter deres død.
- Fælles leje afviger væsentligt fra en fælles leje, især med hensyn til overlevelsesrettigheder og den grad af ejerskab, som hver lejer har.
Bortskaffelse af en TIC
En eller flere medlejere kan købe andre medlemmer ud til at opløse lejeafdelingen til fælles. Hvis medlejerne skulle udvikle modstridende interesser eller retninger for ejendommens brug, forbedring eller ønsker at sælge ejendommen, skal de indgå en fælles aftale for at komme videre. I tilfælde, hvor der ikke kan opnås en forståelse, kan der ske en partitionshandling. Opdelingshandlingen kan være frivillig eller retsafgjort, afhængigt af hvor godt medlejerne arbejder sammen.
I en juridisk opdelingsprocedure vil en domstol opdele ejendommen mellem lejemålet i fælles medlemmer, hvilket tillader hvert medlem at gå videre separat fra andre medlemmer. Kendt som en partition i art er det den mest direkte måde at opdele ejendommen og er normalt den metode, der bruges, når medlejere ikke er modstridende.
Hvis medlejerne nægter at arbejde sammen, kan de overveje at indgå i en partition af ejendommen ved salg. Her sælges bedriften, og provenuet fordeles mellem medlejerne i henhold til deres respektive interesser i ejendommen.
Ejendomsskatter med TIC-ejendomme
Lejeaftalen i fælles aftale, styret af gældende lov, skitserer normalt konsekvenserne af delt ejerskab på en ejendomsskatter. Kontrakten vil skitsere, hvordan skatteansvar fordeles kontraktmæssigt til hver ejer.
Da en lejeaftale i fælles aftale ikke lovligt opdeler en pakke jord eller ejendom, tildeler de fleste beskattende jurisdiktioner hver separat ikke en proportional ejendomsskatregning baseret på deres ejerskabsprocent. Oftest modtager lejere til fælles en enkelt regning for ejendomsskat.
I mange jurisdiktioner pålægger lejeaftalen i fælles aftale solidarisk ansvar for medlejerne. Denne bestemmelse betyder, at hver af de uafhængige ejere kan være ansvarlig for ejendomsskatten op til det fulde beløb for vurderingen. Ansvaret gælder for hver ejer uanset niveau eller procentdel af ejerskab.
Når ejendomsskatten er opfyldt, trækker co-lejere denne betaling fra deres indkomstskat arkivering. Hvis den beskattende jurisdiktion fulgte solidarisk ansvar, kan hver medlejer fradrage det beløb, de bidrog med, fra personlige indkomstskatteregistreringer. I de amter, der ikke følger denne procedure, kan de trække en procentdel af den samlede skat op til deres ejerskabsniveau.
Leje i fælles kontra fælles leje
Selvom de lyder ens, adskiller lejeafdelingen sig på flere måder fra en fælles lejemål. I en fælles leje får lejere lige andele af en ejendom med samme gerning på samme tid.
En af de primære forskelle kommer med tilføjelse eller fjernelse af ethvert medlem fra aftalen. I TIC-aftaler bryder ændringen i medlemmer ikke aftalen. Med et fælles lejemål brydes aftalen, hvis nogen af medlemmerne ønsker at sælge deres interesse.
For eksempel, hvis en eller flere medlejere ønsker at købe de andre ud, skal ejendommen teknisk sælges, og udbyttet fordeles ligeligt mellem ejere. Medlemmer af fælles lejemål kan også bruge den juridiske opdelingshandling til at adskille ejendommen, hvis bedriften er stor nok til at imødekomme denne adskillelse.
En fælles lejers død
En anden væsentlig forskel forekommer i tilfælde af en co-lejers død. Som nævnt tidligere tillader TIC-aftaler, at ejendom passeres som en del af ejerens bo. I en fælles lejeaftale overføres imidlertid ejendommens titel til den overlevende ejer.
Med andre ord har lejere til fælles ingen automatiske overlevelsesrettigheder. Medmindre det afdøde medlems sidste testament specificerer, at deres interesse i ejendommen skal fordeles mellem de overlevende ejere, hører en afdød lejer i fælles interesse til deres bo. Omvendt overføres med afdøde lejere den afdøde ejers interesse automatisk til de overlevende ejere. For eksempel, når fire fælles lejere ejer et hjem og en lejer dør, ender hver af de tre overlevende med en yderligere tredjedel af ejendommen.
Ægteskab og ejendomsret
Nogle stater indstiller fælles lejemål som standard ejendomsret for gifte par, mens andre bruger lejeafdelingen i fælles ejerskabsmodel. En tredje model, der bruges i ca. 25 stater, er en lejekontrakt i det hele (TbyE), hvor hver ægtefælle har en lige og udelt interesse i ejendommen.
Fordele og ulemper ved en leje i fælles
At købe et hjem med et familiemedlem, en ven eller en forretningspartner som lejere til fælles kan hjælpe enkeltpersoner lettere med at komme ind på ejendomsmarkedet. Da indskud og betalinger er delt, kan det være billigere at købe og vedligeholde ejendommen, end det ville være for en person. Derudover kan lånekapacitet strømline, hvis den ene ejer har en større indkomst eller bedre økonomisk støtte end de andre medlemmer.
Fordele
Letter ejendomskøb
Antal lejere kan ændre sig
Forskellige grader af ejerskab muligt
Ulemper
Ingen automatiske overlevelsesrettigheder
Alle lejere er ligeledes ansvarlige for gæld, skat
En lejer kan tvinge salg af ejendom til rådighed
Men når der pantsættes ejendom som lejere til fælles, underskriver typisk alle låntagere dokumenterne. Da alle medlemmer underskriver pantedokumenter, i tilfælde af en misligholdelse, kan långiveren gribe besiddelse fra alle gruppemedlemmer. Selv hvis en eller flere låntagere ophører med at give bidrag til pantebetalingen, skal de andre låntagere stadig dække betalingerne for at undgå afskærmning.
Evnen til at bruge en testament til at udpege modtagerne til ejendommen giver medlejer med kontrol over deres andel. Hvis en med-lejer dør uden testament, vil hans interesse i ejendommen gennemgå skifteprotokol - en kostbar begivenhed både med hensyn til tid og penge.
De resterende medlejere kan også opleve, at de nu ejer ejendommen sammen med en, de ikke kender, eller som de ikke er enige om. Denne nye medlejer kan muligvis indgive en partitionshandling, der tvinger uvillige medlejere til at sælge eller opdele ejendommen.
Eksempel på leje i fælles (TIC)
Californien tillader fire typer medejerskab, der inkluderer fælles ejendom, partnerskab, fælles leje og leje i fælles. TIC er dog standardformularen blandt ugifte parter eller enkeltpersoner, der tilsammen erhverver fast ejendom. I Californien har disse ejere status som lejere til fælles, medmindre deres aftale eller kontrakt udtrykkeligt angiver andet, om at etablere et partnerskab eller et fælles lejemål.
Ifølge SirkinLaw, et advokatfirma i San Francisco, der er specialiseret i medejerskab.
Flere og flere mennesker henvender sig til lejemål til fælles… som en måde at maksimere deres købs- og salgskraft. Disse arrangementer sænker priserne og øger valgmuligheden for købere ved at give dem mulighed for at samle ressourcer og købe mere fast ejendom, end de ellers kunne eller ville.
I et blogindlæg i august 2018 skriver de, at TIC-konverteringer - ændringen af ejerskabsstrukturen for ejerlejligheder til et lejeaftalt fælles arrangement - er blevet særligt populære i storbyerne Los Angeles og San Francisco / Oakland.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.