Investering i ejendom uden for staten

Det er sjældent let eller enkelt at købe og eje ejendom. Når den pågældende ejendom er i et fjernt sted, multipliceres udfordringerne. Ikke desto mindre kan investering i statslige ejendom synes tiltalende, hvis du bor i et område, hvor fast ejendom er dyrt. Det kan også virke attraktivt, hvis du allerede ejer ejendom, hvor du bor, og du ønsker at diversificere dine besiddelser. Eller måske bare ønsker du at eje et sommerhus. Men inden du afgiver et tilbud, skal du overveje disse spørgsmål omhyggeligt.

Investering i ejendom uden for staten

Årsager til at købe

En faktor, der får folk til at overveje at købe ejendom langt hjemmefra, er, at ejendom kan være mere overkommelig i en anden stat. Måske bor du i et område som San Francisco eller New York City, hvor ejendomsomkostningerne er skyhøje. Hvis du simpelthen ikke har råd til at købe et sted, hvor du bor, eller hvis du gør det, ville det kræve, at du investerer størstedelen af ​​dine penge i fast ejendom (som du helst ikke vil gøre), kan du se på andre byer, hvor markedets fundamentale forhold er sunde, men ejendomsomkostningerne er betydeligt lavere.

Mennesker, der bor i deprimerede områder, men ikke ønsker at flytte på grund af arbejde eller personlige grunde, kan have det bedre med at leje i deres hjemby og investere i fast ejendom, hvor økonomien er stærkere. For eksempel, hvis du boede i Las Vegas, den by med den højeste afskærmningsrate under nedbrydningen af ​​subprime i 2008, har du måske ønsket at købe ejendom på et marked, hvor median salgspriser forblev relativt stabile som Charlotte, North Carolina.

Måske er hovedårsagen til, at folk beslutter at investere i ejendom, der er uden for staten, at investeringsafkastet (ROI) kan være bedre der, end det er derhjemme. Købspriser, påskønnelsesrater, prioritetsudgifter (hvis der er nogen), skatter, boligforskrifter, lejemarkedsforhold og meget mere er alle faktorer, der kan være mere gunstige i en anden stat og vil bidrage til en egenskabs potentielle ROI.

Udfordringer at overveje

Når du investerer uden for staten, skal du overvinde din manglende kendskab til det statslige ejendomsmarked og med dets lokale økonomiske forhold, både på byniveau og i nabolaget. Du vil ikke have den samme intime daglige viden om et fjernt marked, som du har om det marked, hvor du bor. Du har ikke en dybtgående forståelse af de bedste kvarterer - eller de værste. Du bliver nødt til at stole på mund til mund, forskning, tarminstinkter og udtalelser fra alle fagfolk, du ansætter.

Det er en anden stor udfordring at forstå alle love og regler om ejendom og ejendomsskatter på et sted, hvor du ikke bor. Selv hvis du læser hver linje i de lokale koder og ordinancer, hvad det står på papiret, og hvad der sker i virkeligheden, stemmer det ikke altid overens. Det er vigtigt at tale med ejendomsejere i området for at få en reel forståelse af lokale statuer.

Du har brug for gode kontakter i området for at gøre din investeringsplan vellykket, men når du beskæftiger dig med en fjern by, kan du muligvis starte fra bunden med at finde kvalificerede fagfolk såsom ejendomsmæglere, ejendomsadministratorer og handymen - de mennesker, der vil være nøglen til din succes eller fiasko.

Købe uden for staten

Hemmeligheden for mange udenlandske investorers succes er at finde og ansætte et fremragende ejendomsadministrationsselskab. Du har brug for dem for at hjælpe dig med at udfylde ledige stillinger, samle husleje, foretage reparationer og håndtere nødsituationer. Hvis du boede i området, kan du muligvis vælge at styre ejendommen selv, men hvis du bor langt væk, er professionel ejendomsadministration en ekstra udgift, som du simpelthen skal afholde for at beskytte din investering. Som den erfarne bygherre og ejendomsadministrator Rusty Meador rådgiver: "Uanset hvor god en ejendomshandel du finder, er den kun så god som dens evne til at blive styret godt."

Vær opmærksom på, at selv med et ejendomsadministrationsselskab på din lønningsliste, skal du stadig af og til besøge din ejendom for at sikre dig, at det, ledere og lejere fortæller dig, matcher virkeligheden. Dette er en ekstra tids- og pengeomkostning, der skal overvejes.

Når du køber en lejebolig, især udlejningsejendom uden for staten, vil du sandsynligvis støde på højere husejers forsikringsrenter, højere realkreditrenter og højere krav til udbetaling, fordi långivere betragter dig som en mere risikabel låntager end en ejer-beboer . Du vil også komplicere din skattesituation ved at eje lejeboliger og tjene indkomst i mere end en stat. Det kan være nødvendigt at du ansætter en professionel indkomstskat for at holde dig i skattemyndighedernes gode nåder.

Når du overvejer alle disse faktorer, kan du opleve, at det at være en ejer-beboer eller købe investeringsejendomme derhjemme er et meget enklere og billigere forslag.

Før du køber ude af staten

Hvis du stadig har til hensigt at købe out-of-state, skal du huske at følge disse yderligere advarsler.

Køb ikke synet uset; ejendommen er måske ikke, som du tror, ​​den er. Onlineoplysninger om en ejendom kan være forældet, og en lokal ejendomsmægler eller ejendom, der ikke er på udkig efter dine bedste interesser, kan lyve for dig at lukke et salg. Hvis du uforvarende bliver ejer af en generende egenskab, der krænker sundheds- og / eller sikkerhedslovgivningen, kan du finde dig selv på krogen for adskillige kodebrydelser, der vil være tidskrævende og dyre at rette. Hvis en ejendom har været ledig i længe nok, kan den udvikle vedligeholdelsesproblemer, der forårsager et sådant forfalskning, at byen anser det for at være en sikkerhedsrisiko og bulldoser den. Du kan endda havne på krogen for nedrivningsregningen.

Nogle ejendomsinvestorer har fundet sengebugs, termitter, roaches, mus eller andre skadedyr som deres undergang. Uden et personligt besøg på ejendommen og en professionel inspektion for at kontrollere for disse problemer, kan du blive ejer af en ejendom, der ikke er beboelig. Scott Paxton fra Lejebeskyttelsesagenturet rådgiver om, at klager over sengebug er blevet mere og mere almindelige, og dette problem kan være meget dyrt at slippe af med.

At finde lejere af høj kvalitet er ekstra vigtigt for fraværede udlejere. Du vil ikke være der for at holde øje med dine lejers opførsel eller deres behandling af ejendommen, og du vil heller ikke være der for at presse dem til at betale, hvis lejen forfalder. Ud over at ansætte et top-notch ejendomsadministrationsselskab, vil du have lejere, der ikke medfører, at du eller dit administrationsselskab får hovedpine.

Derudover giver et personligt besøg på stedet dig mulighed for at blive bedre bekendt med de fagfolk, der hjælper dig med huskøbsprocessen, såsom din advokat, ejendomsmægler og långiver. Mens du besøger, kan du tage lidt tid på at møde forskellige långivere og undersøge de forskellige pantetyper og rentesatser, der er tilgængelige lokalt. Det er også fordelagtigt at få forhåndsgodkendt til et prioritetslån, da dette vil reducere den tid, det vil tage at lukke aftalen, når du endelig har fundet din drøm uden for staten.

Endelig, hvis du aldrig har ejet ejendom, er det ekstra risikabelt at købe din første ejendom uden for staten. Uanset hvor mange bøger du læser om ejendomsret, er der ingen erstatning for den virkelige oplevelse. Uden nogen erfaring med ejendomsejendom og uden den førstehåndsviden, der kommer fra at bo i en ejendom dag ind og dag ud, kan du gå glip af vigtige vedligeholdelseshensyn.

Out-of-State alternativer

Hvis du ikke tror, ​​du vil købe ejendom, hvor du bor uanset grund, er der andre måder at komme ind på forskellige ejendomsmarkeder på, som er meget enklere end at investere direkte uden for staten. Én mulighed er en investering i fast ejendom (REIT). Investering i en REIT eller REIT ETF ligner investering i en aktie, og du kan vælge en REIT med en risiko / afkastprofil, der passer til det, du leder efter. Og ligesom når du ejer en aktie, og du ikke er ansvarlig for at tage beslutninger om at drive dette firma, når du ejer andele af en REIT, vil du ikke have nogen af ​​hovedpine, der er forbundet med at faktisk eje en ejendom.

Du kan også tage et andet kig på at købe ejendom, hvor du bor - selvom du ikke ønsker at bo i den. Måske har du lejet i San Francisco, fordi du ikke er interesseret i at bo det eneste sted, du har råd til at købe, en 250 kvadratmeter stor lejlighed. Men ville du være villig til at eje denne lejlighed som en lejebolig? Det vil sandsynligvis være lettere at købe og eje et sted i nærheden af ​​dit hjem. Det kan være dyrere eller mindre rentabelt, men du finder muligvis de ekstra omkostninger eller lavere ROI værd det reducerede besvær.

Sådan får du det til at fungere

Hvis du vil købe statsmiljø, skal du købe i et område, du er bekendt med - måske hvor du gik på college eller hvor du voksede op. Det er bedre at have noget kendskab til området end slet ingen. Som en bonus, hvis du køber i et område, som du normalt besøger alligevel, kan din fritidsrejse i det mindste delvis blive fradragsberettiget, fordi du tilføjer en forretningsdel til disse ture for at tjekke din ejendom.

Køb i et område med nogle ligheder med det område, hvor du bor, såsom klima, demografi eller ejendomstid, så du har en idé om, hvad du har at gøre med. Hvis du har boet i en forstad i Californien i hele dit liv hele livet, skal du ikke købe en 120 år gammel ejendom i Boston.

Køb ikke en ejendom med høj risiko. Køb i et primært ejerbesat kvarter for at tiltrække lejere, der er en lavere økonomisk risiko, siger Ryan L. Hinricher, en grundlægger af investeringsboligsalgsselskabet Investor Nation. En ejendom af høj kvalitet vil "typisk have mindre vedligeholdelse og vedligeholdelse. Disse ejendomme lejer også hurtigere, da de normalt har moderne layouts og et tilstrækkeligt antal soveværelser og badeværelser, " bemærker han.

Endelig, som nævnt tidligere, er det vigtigt at opbygge et stort netværk af fagfolk til at hjælpe dig og lejlighedsvis besøge din ejendom selv.

Bundlinjen

Investering i ejendom uden for staten er et højrisikoprojekt og et stort engagement. Inden du gør det, skal du sørge for, at du virkelig forstår, hvad du går ind i, og at du er parat til at imødekomme alle de relaterede udfordringer.