Udlejningsegenskaber: fordele og ulemper

At eje en lejebolig kan være økonomisk givende. Hvis du udforsker denne type fast ejendom som en investering, skal du være opmærksom på risici og ansvar.

Udlejningsegenskaber: En oversigt

Ideen om at købe et hus eller lejlighed til leje med fortjeneste kan lyde lokkende. Men at købe en lejebolig til indkomst og langsigtet kapitalvurdering kan have sine op- og nedture. For eksempel kan boligmarkedet svinge afhængigt af placering, udbud og efterspørgsel og økonomien.

Økonomisk set, for at lejeboligerne skal være virkelig rentable, bør det afkast, du høster, være større end hvad du kunne tjene i konservative investeringer, såsom obligationer og udbyttebetalende blue-chip-aktier på grund af de reelle risici. Og på den menneskelige side har ikke alle evnen til at styre ejendom og lejere.

Key takeaways

• Udlejningsejendomme kan være økonomisk givende og have mange skattemæssige fordele.
• Ulemperne inkluderer en mangel på likviditet, omkostningerne ved vedligeholdelse og potentialet for vanskelige lejere og for kvarterets appel til at afvise.
• Det er nøglen for investorer i enhver form for fast ejendom at forblive på toppen af ​​rentesatserne og konsultere en skattespecialist.

Fordele ved udlejningsegenskaber

Der er flere fordele ved at eje en lejebolig. De omfatter:

Skattefordele

Internal Revenue Service giver dig mulighed for at trække mange udgifter i forbindelse med lejeboliger i kategorierne af:

• Almindelige og nødvendige udgifter
• Forbedringer
• Afskrivninger

Det betyder, at du kan trække din forsikring, renter på dit prioritetslån, vedligeholdelsesomkostninger og fysisk slid på din ejendom.

Afskrivninger kan give et nominelt tab, som du igen kan trække mod anden indkomst. Med andre ord kan du muligvis opnå en nettopositiv pengestrøm fra lejeindtægten minus udgifter og stadig have et nettotab til skatteformål. Men vær opmærksom på, at afskrivning også reducerer omkostningsgrundlaget for en ejendom til beregning af kapitalgevinster, når du sælger din ejendom.

Derudover tilbyder lovgivningen om skattereduktioner og job 2017, der trådte i kraft 1. januar 2018, en række nye skattemæssige fordele for udlejere. Hvis du ejer en gennemstrømningsenhed (også kendt som en gennemgående virksomhed) og driver den som et enkeltforetagende, et selskab med begrænset ansvar, et partnerskab eller et S-selskab, kan du nu trække et beløb svarende til 20% af din nettleje indkomst - så længe din samlede skattepligtige årlige indkomst fra alle kilder efter fradrag er mindre end $ 157.500 for enslige eller $ 315.000 for ægtepar, der arkiverer i fællesskab.

Det er en god ide at konsultere en skatteprofessionel, hvis du overvejer at eje en lejebolig, især i betragtning af de nylige ændringer af skattekoden.

Sæsonudlejning

Hvis du lejer din ejendom sæsonmæssigt, kan du bruge den selv i 14 dage om året - eller 10% af antallet af dage, du lejer til andre til en rimelig markedspris - og stadig være i stand til at trække dine udgifter.

1031 Børs

I en 1031-børs kan du sælge en lejebolig og investere i en anden af ​​"lignende art" uden at betale skat på kapitalgevinster.

Leje ekstra plads

Du kan også behandle et værelse eller et område i dit hjem - f.eks. En garage, kælder eller tilbehør - som en leje, der afskriver en procentdel af pantelenterne og andre udgifter mod dens indkomst, selvom du skal være opmærksom på potentielle faldgruber ved at leje en ekstra plads, inklusive lokale reguleringsregler.

Fordele og ulemper ved at eje lejeboliger

Ulemper ved lejeboliger

Der er også ulemper ved at eje en lejebolig. De omfatter:

Mangel på likviditet

Fast ejendom er ikke et likvide aktiver. Selv på det hotteste marked kan det let tage flere måneder at gennemføre et salg. Og hvis din timing er drevet af en nødsituation eller anden uventet begivenhed, er dit behov for at sælge hurtigt muligvis ikke den bedste pris.

Stigende skatter og forsikringspræmier

Renterne og hovedstolen for dit prioritetslån kan være faste, men der er ingen garanti for, at skat ikke stiger hurtigere, end du kan øge huslejen. Forsikringspræmier kan også øges, som de har i kølvandet på naturkatastrofer.

Svære lejere

På trods af din due diligence med hensyn til at se potentielle lejere, kan du slutte med lejere, der ikke er ideelle. For eksempel kan de være behov eller krævende, betale for sent, glemme at slukke for vandet og så videre. Eller de kan være ødelæggende, i hvilket tilfælde afskrivningspengene i skattekoden kan være meget utilstrækkelige. Du kan dog altid tilføje en rytter til den almindelige lejeform, der indeholder regler om belægning, kæledyr, rygning, lejerforsikring og lignende. Et depositum kan også være nyttigt her.

Naboskabsafbrydelse

I et ideelt scenario vil din investeringsejendom blomstre midt i andre velholdte boliger, og lokale faciliteter forbedres. Som et resultat vil din pengestrøm stige støt, og dine omkostninger forbliver stabile. Kvarterer kan dog ændre sig, og din investering kan afskrives over tid. Du skal være opmærksom på den lokale politik, hvor du investerer, ligesom du ville gøre, hvor du bor. Med en vis due diligence kan du minimere denne eksponering.

Ugunstige ændringer af skattekoden

Skattekoden er ikke immun mod ændringer. Det kan ændre sig på måder, der enten ville reducere eller fjerne nogle af eller alle skattefordelene ved boligejerskab og gennemstrømningsvirksomheder.

Udlejer rolle

At være udlejer er ikke for alle. Du kan føle dig genert over at øge huslejen eller beskytte den måde, andre behandler din ejendom på, hvilket kan føre til konflikter. Du kan endda blive venlig med dine lejere, eller de kan allerede være familie eller venner. Hvis du for eksempel ikke kan være fast omkring huslejeforhøjelser eller pleje af ejendom, kan du afvikle indsamling af leje, der ligger langt under markedsprisen, eller med en ejendom, der er undervurderet.

vedligeholdelse

Ved opretholdelse af en ejendom opstår mindre og større reparationer. Nogle ejendomsejere kan spare penge ved selv at udføre arbejdet. De fleste mangler dog tid, værktøjer eller færdigheder til reparation af hjemmet. Forvent at afskaffe periodiske kontrahentgebyrer.

Særlige overvejelser

Uanset om du køber et primært hjem eller en lejebolig, er det vigtigt at overveje, hvad der sker med prioritetsrenter. Lån med fast fast rente er generelt en god sikring mod inflation. Hvis du er en udlejer, er periodiske huslejeforhøjelser en måde at udligne inflationsstigninger i udgifter til vedligeholdelse af ejendom.

Rentesatserne i 2019 forventes i gennemsnit at ligge mellem 4, 8% og 5, 3% for et 30-årigt fast rente. Dette er op fra et gennemsnit på 4, 19% i 2018 og 3, 99% i 2017, men er stadig relativt lavt. Mens disse satser udgør en mulighed, er det også vigtigt at huske, at realkreditrenter typisk er højere for investeringsejendomme end for traditionelle hjem.