Pantpoint: Hvad er poenget?

Strukturen af ​​boliglån varierer rundt om i verden. Betaling for prioritetslån er en almindelig praksis i USA. Ifølge anekdotiske beviser kan det være en unik amerikansk tilgang til finansiering af hjemmet.

Hvad pantpoint er

Prioritetslån findes i to sorter: oprindelsespoint og rabatpoint. I begge tilfælde er hvert punkt typisk lig med 1% af den samlede prioriterede beløb. På et huslån på $ 300.000 for eksempel er et point lig med $ 3.000.

Oprindelsespunkter bruges til at kompensere låneansvarlige. Ikke alle prioritetsudbydere kræver betaling af oprindelsespoint, og dem, der gør det, er ofte villige til at forhandle gebyret. Rabatpoint er forudbetalte renter. Køb af hvert punkt sænker generelt renten på dit prioritetslån med op til 0, 25%. De fleste långivere giver mulighed for at købe overalt fra et til tre rabatpoint.

Før vedtagelsen af ​​den nye skattelov i 2017 (som gælder for skatteår 2018-2025), var oprindelsespunkter ikke fradragsberettigede, men rabatpoint kunne trækkes fra i skema A. Fremover er diskonteringspoint fradragsberettigede, men begrænset til første $ 750.000 af et lån. Derudover er der et højere standardfradrag, så det tilrådes at tjekke med en skatteregnskab for at finde ud af, om du kunne modtage skattefordele ved at købe point.

Vi vil her fokusere på rabatpoint og hvordan de kan reducere dine samlede realkreditbetalinger. Husk, at når långivere annoncerer satser, kan de vise en sats, der er baseret på køb af point.

Bør du betale for rabatpoint?

Svaret på dette spørgsmål kræver en forståelse af pantebetalingsstrukturen. Der er to primære faktorer at veje, når man overvejer, om man skal betale for rabatpoint eller ej. Den første involverer den tid, du forventer at bo i huset. Generelt, jo længere du planlægger at blive, desto større er dine besparelser, hvis du køber rabatpoint. Overvej følgende eksempel til et 30-årigt lån:

• På et realkreditlån på $ 100.000 med en rente på 5% er din månedlige betaling for hovedstol og renter $ 537 pr. Måned.
• Ved køb af tre rabatpoint ville din rente være 4, 25%, og din månedlige betaling ville være $ 492 pr. Måned.

At købe de tre rabatpunkter koster dig $ 3.000 i bytte for en besparelse på $ 45 pr. Måned. Du bliver nødt til at opbevare huset i 66 måneder, eller fem og et halvt år, for at blive jævnt på punktkøbet. Da et 30-årigt lån varer 360 måneder, er køb af point et klogt træk i dette tilfælde, hvis du planlægger at bo i dit nye hjem i lang tid. Hvis du på den anden side planlægger at blive i et par år, ønsker du måske at købe færre point eller slet ingen. Der er adskillige lommeregnere tilgængelige på internettet til at hjælpe dig med at bestemme det passende antal rabatpoint, der skal købes, baseret på hvor lang tid du planlægger at eje huset.

Den anden faktor, der skal overvejes ved køb af rabatpoint, involverer, om du har nok penge til at betale for dem. Mange mennesker har næppe råd til forskud på og lukning af deres boligkøb, og der er simpelthen ikke nok penge tilbage til at købe point. På et hjem på $ 100.000 er tre rabatpoint relativt overkommelige, men på et $ 500.000 hjem koster tre point $ 15.000. Oven på den traditionelle 20% forskud på $ 100.000 for det $ 500.000 hjem, kan en anden $ 15.000 muligvis være mere end køberen har råd til.

Brug af et realkreditlommeregner er en god ressource til at budgettere disse omkostninger.

Er pantpoint værd det?

Nogle mennesker hævder, at penge, der betales på diskonteringspoint, kunne investeres i aktiemarkedet og bruges til at generere et højere afkast end det beløb, der blev sparet ved at betale for point. Men for den gennemsnitlige husejere opvejer frygt for at komme i et pantelån, de ikke har råd til, den potentielle fordel, der måtte være påløbet, hvis det lykkedes dem at vælge den rigtige investering. I mange tilfælde er det vigtigere at være i stand til at afbetale pantet.

Husk også motivationen bag køb af et hjem. Mens de fleste mennesker håber at se deres bolig stige i værdi, køber få mennesker deres hjem strengt som en investering. Fra et investeringsperspektiv, hvis dit hjem tredobler i værdi, kan det være usandsynligt, at du sælger det af den enkle grund, som du så skulle finde et andet sted at bo.

Hvis dit hjem vinder i værdi, er det sandsynligt, at de fleste af de andre hjem i dit område også vil stige i værdi. Hvis det er tilfældet, vil det at sælge dit hjem kun give dig nok penge til at købe et andet hjem til næsten samme pris. Hvis du tager de fulde 30 år på at betale dit prioritetslån, har du sandsynligvis betalt næsten tredoblet husets oprindelige salgspris i hovedstol og renteomkostninger, og du vil derfor ikke gøre meget i vejen for den reelle fortjeneste, hvis du sælge til den højere pris.

Bundlinjen

At købe et hjem er en vigtig økonomisk beslutning. Planlæg omhyggeligt. Se på tallene. Inden du begynder at handle, skal du beslutte det månedlige betalingsbeløb, du har råd til, og bestemme nøjagtigt, hvordan du kommer til den betaling - uanset om det er ved at foretage en stor udbetaling, købe rabatpoint eller købe et mindre dyre hjem.

Så sørg for at shoppe rundt. Du må ikke nøjes med den første pantelån, som du snubler over. Der er masser af banker at vælge imellem og adskillige ressourcer, inklusive ejendomsmæglere, realkreditmæglere og internettet, for at hjælpe dig med at shoppe efter det bedste tilbud til din situation.