Finansieringsgrundlag til førstegangs huskøbere

De utallige finansieringsmuligheder, der er tilgængelige for førstegangs huskøbere, kan virke overvældende. Men at tage sig tid til at undersøge det grundlæggende inden for ejendomsfinansiering kan spare dig for en betydelig mængde tid og penge. At forstå markedet, hvor ejendommen er placeret, og om den tilbyder incitamenter til långivere, kan betyde ekstra økonomiske fordele for dig. Se på din økonomi for at sikre, at du får det prioritetslån, der bedst passer til dine behov.

Key takeaways

• At købe et første hjem kan være spændende - såvel som nervepirrende og forvirrende.
• At få et prioritetslån vil være et afgørende skridt i køb af dit første hjem, og der er flere faktorer for at vælge det mest passende.
• Du bliver nødt til at beslutte, om du vil vælge en fast eller variabel rente, antallet af år, der skal betale dit prioritetslån, og størrelsen på din nedbetaling.
• Långivere bliver også nødt til at evaluere din kreditværdighed og din evne til at tilbagebetale baseret på indkomst, aktiver og kredithistorik.
• Afhængig af dine omstændigheder er du muligvis kvalificeret til mere gunstige betingelser gennem et FHA- eller VA-lån.

Lånstyper

Konventionelle lån

Konventionelle lån er pantelån, der ikke er forsikret eller garanteret af den føderale regering. Det er typisk fast realkreditlån. Selvom deres strengere krav til en større udbetaling, højere kreditværdighed, lavere indkomst til gældskvote og potentiale til brug for privat prioritetsforsikring gør dem til den mest vanskelige prioritetslån at kvalificere sig til, er konventionelle prioritetslån normalt mindre dyre end garanterede prioritetslån.

Konventionelle lån defineres som enten konform lån eller ikke-konform lån. Overensstemmende lån er i overensstemmelse med retningslinjer, såsom lånegrænser, der er angivet af de statligt sponsorerede virksomheder (GSE) Fannie Mae eller Freddie Mac, fordi långivere pakker disse lån og sælger værdipapirer på dem på det sekundære marked. Lånegrænsen for 2018 for et konventionelt prioritetslån er $ 453.100, men beløbet er højere for udpegede høje omkostningsområder.

Et lån, der er foretaget over dette beløb, kaldes et jumbo-lån og har normalt en lidt højere rente, fordi disse lån er mindre attraktive for det sekundære marked. For ikke-overensstemmende lån fastlægger den udlånsinstitution, der garanterer lånet, normalt en porteføljelåner, deres egne retningslinjer.

FHA-lån

Federal Housing Administration (FHA), som er en del af det amerikanske departement for boliger og byudvikling, leverer forskellige prioritetslånsprogrammer. Et FHA-lån har lavere krav til nedbetalingen og er lettere at kvalificere sig til end et konventionelt lån. FHA-lån er fremragende til førstegangs huskøbere, fordi du ud over lavere omkostninger til forhåndslån og mindre strenge kreditkrav også kan foretage en udbetaling helt ned til 3, 5%. FHA-lån kan ikke overstige den lovbestemte grænse.

VA-lån

Det amerikanske Department of Veterans Affairs (VA) garanterer VA-lån. VA yder ikke selv lån, men garanterer pantelån foretaget af kvalificerede långivere. Disse garantier giver veteraner og servicefolk mulighed for at få boliglån til gunstige betingelser, normalt uden udbetaling. I de fleste tilfælde er VA-lån lettere at kvalificere sig til end konventionelle lån. Långivere begrænser generelt det maksimale VA-lån til konventionelle prioritetslångrænser. Før du ansøger om et lån, skal du anmode om støtteberettigelse fra VA. Hvis du bliver accepteret, udsteder VA et certifikat, som du kan bruge til at ansøge om lån.

Ud over disse almindelige lånetyper og programmer skal du tjekke programmer sponsoreret af statslige og lokale regeringer og agenturer for at øge investeringerne eller husejerskabet i visse områder.

Krav til egenkapital og indkomst

Prisfastsættelse af boliglån bestemmes af långiveren på to måder, begge baseret på låntagers kreditværdighed. Ud over at kontrollere din FICO-score fra de tre store kreditbureauer, vil långivere beregne lån-til-værdi-forholdet (LTV) og gældstjenestedækningsgraden (DSCR) for at indstille låneprisen.

LTV er mængden af ​​faktisk eller underforstået egenkapital, der er tilgængelig i de sikkerheder, der lånes mod. Ved boligkøb bestemmes LTV ved at dividere lånebeløbet med husets købspris. Långivere antager, at jo flere penge du risikerer (i form af en udbetaling), desto mindre er sandsynligheden for, at du er misligholdt. Jo højere LTV, desto større er risikoen for misligholdelse, så långivere vil opkræve mere.

LTV bestemmer også, om du bliver pålagt at købe privat prioritetsforsikring (PMI). PMI isolerer långiveren fra misligholdelse ved at overføre en del af lånerisikoen til et realkreditforsikringsselskab. De fleste långivere kræver PMI for ethvert lån med en LTV større end 80%, hvilket betyder ethvert lån, hvor du ejer mindre end 20% egenkapital i hjemmet. Det forsikrede beløb og realkreditprogrammet bestemmer omkostningerne ved realkreditforsikring og hvordan det indsamles.

De fleste realkreditforsikringspræmier indsamles månedligt sammen med skatte- og ejendomsforsikringsspil. Når LTV er lig med eller mindre end 78%, antages PMI automatisk at blive fjernet. Du kan muligvis annullere PMI, når hjemmet har værdsat nok i værdi til at give dig 20% ​​egenkapital og en bestemt periode er gået, f.eks. To år. Nogle långivere, såsom FHA, vurderer realkreditforsikringen som et engangsbeløb og aktiverer det i lånebeløbet.

Som tommelfingerregel, prøv at undgå PMI, fordi det er en omkostning, der ikke har nogen fordel for dig. Der er måder at undgå at betale for PMI. Det ene er ikke at låne mere end 80% af ejendommens værdi, når man køber et hjem; den anden er at bruge boligfinansiering eller et andet prioritetslån til at nedlægge mere end 20%. Det mest almindelige program kaldes et prioritetslån på 80-10-10. De 80 står for LTV for det første prioritetslån, de første 10 står for LTV for det andet prioritetslån, og de tredje 10 repræsenterer den egenkapital, du har i hjemmet.

Selvom renten på det andet prioritetslån vil være højere end renten på det første, på en blandet basis, bør den ikke være meget højere end renten for et 90% LTV-lån. Et 80-10-10 prioritetslån kan være billigere end at betale for PMI og giver dig også mulighed for at fremskynde betalingen af ​​det andet prioritetslån og eliminere den del af gælden hurtigt, så du kan betale dit hjem tidligt.

Gældsservicedækningsgraden (DSCR) bestemmer din evne til at betale prioritetslånet. Långivere deler din månedlige nettoindkomst med prioritetsomkostningerne for at vurdere sandsynligheden for, at du vil misligholde pantet. De fleste långivere vil kræve DSCR'er på mere end en. Jo større forholdet er, jo større er sandsynligheden for, at du vil være i stand til at dække låneomkostninger, og jo mindre risiko udlåner påtager sig. Jo større DSCR er, desto mere sandsynligt vil en långiver forhandle om lånerenten, fordi selv til en lavere rente får långiveren et bedre risikojusteret afkast.

Af denne grund skal du medtage enhver form for kvalificerende indkomst, du kan, når du forhandler med en pantelån. Undertiden kan et ekstra deltidsjob eller anden indkomstskabende virksomhed udgøre forskellen mellem at kvalificere sig eller ikke kvalificere sig til et lån eller modtage den bedst mulige rente.

Fast imod prioritetslån med variabel rente

En anden overvejelse er, om man skal opnå et fast rente eller et variabelt rente. I et fastforrentet prioritetslån ændres renten ikke i hele låneperioden. Den åbenlyse fordel ved at få et fastforrentet lån er, at du ved, hvad de månedlige lånomkostninger vil være for hele låneperioden. Et variabelt rentelån, såsom et rentelån eller et prioritetsrente (ARM), er designet til at hjælpe førstegangshusejere eller personer, der forventer, at deres indkomst stiger betydeligt i løbet af låneperioden.

Lån med variabel rente giver dig normalt mulighed for at opnå lavere introduktionsrenter i løbet af de første par år af lånet, så du kan kvalificere dig til et større lån, end hvis du havde prøvet at få et dyrere fastforrentet lån. Selvom et lån med variabel rente kan være nyttigt for nogle låntagere, kan de være risikable, hvis din indkomst ikke vokser i takt med rentestigningen. Den anden ulempe er, at kursændringen er usikker, da den normalt er knyttet til en fremtidig markedsrente.

De mest almindelige ARM-typer er en en-, fem- eller syv-årig ARM. Den oprindelige rente fastlægges normalt i en periode og nulstilles derefter med jævne mellemrum, ofte hver måned. Når en ARM nulstilles, justeres den til markedsrenten, normalt ved at tilføje en vis forudbestemt spredning (procentdel) til den gældende amerikanske statskurs. Selv om stigningen typisk er begrænset, kan en ARM-justering være dyrere end det gældende fastforrentede realkreditlån for at kompensere långiveren for at tilbyde en lavere rente i den indledende periode.

Kun rentelån er en type ARM, hvor du kun betaler prioritetsrenter og ikke hovedstol i den indledende periode, indtil lånet vender tilbage til et fast, hovedbetalende lån. Sådanne lån kan være meget fordelagtige for førstegangs låntagere, fordi kun betaling af renter markant reducerer de månedlige omkostninger til låntagning og giver dig mulighed for at kvalificere dig til et langt større lån. Men fordi du ikke betaler nogen hovedstol i den indledende periode, ændres den skyldige saldo på lånet ikke, før du begynder at tilbagebetale hovedstolen.

Afvej fordelene ved at få et større lån med risikoen. Rentesatserne flyder typisk i den eneste renteperiode og vil ofte justeres som reaktion på ændringer i markedsrenterne. Overvej også risikoen for, at din disponible indkomst ikke stiger sammen med den mulige stigning i låneomkostninger.

Bundlinjen

Hvis du leder efter et boliglån for første gang, kan du have svært ved at sortere gennem alle finansieringsmulighederne. Tag dig tid til at beslutte, hvor meget hjem du faktisk har råd til, og finansier derefter derefter. Hvis du har råd til at lægge et betydeligt beløb ned eller have tilstrækkelig indkomst til at skabe en lav LTV, har du mere forhandlingsstyrke med långivere og de mest finansieringsmuligheder. Hvis du skubber på det største lån, kan du blive tilbudt en højere risikojusteret rente og privat prioritetsforsikring. En god realkreditmægler eller prioritetsbankmand bør være i stand til at hjælpe dig med at styre dig gennem alle de forskellige programmer og muligheder, men intet vil tjene dig bedre end at kende dine prioriteter for et realkreditlån. (For relateret læsning, se "Gemme for en udbetaling: Hvor skal jeg holde mine penge?")