Konventionel prioritetslån eller lån

Et konventionelt prioritetslån eller konventionelt lån er enhver form for boligkøberlån, der ikke tilbydes eller sikres af en statlig enhed, såsom Federal Housing Administration (FHA), det amerikanske departement for veterananliggender (VA) eller USDA Rural Housing Service, men i stedet er tilgængelig gennem eller garanteret af en privat långiver (banker, kreditforeninger, prioritetsselskaber) eller de to statsstøttede virksomheder, Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Konventionelle lån omtales ofte fejlagtigt som overholdende pantelån eller lån. Mens der er overlapning, er de to forskellige kategorier. Et overensstemmende prioritetslån er et, hvis underliggende betingelser og betingelser opfylder finansieringskriterierne for Fannie Mae og Freddie Mac. Blandt disse er en dollargrænse, der hvert år er fastlagt af Federal Housing Finance Agency (FHFA): I 2019 må et lån i det meste af det kontinentale USA ikke overstige $ 484.350. Så selvom alle konforme lån er konventionelle, kvalificerer ikke alle konventionelle lån sig for at være i overensstemmelse. Et jumbo-pantelån på $ 800.000 er for eksempel et konventionelt prioritetslån, men ikke et overensstemmende prioritetslån - fordi det overgår det beløb, der giver mulighed for at få sikkerhedskopieret af Fannie Mae eller Freddie Mac. (For relateret læsning, se "Forståelse af Jumbo mod konventionelle pantelån")

I øjeblikket repræsenterer konventionelle prioritetslån omkring to tredjedele af husejernes lån udstedt i USA. Det sekundære marked for konventionelle prioritetslån er ekstremt stort og likvidt. De fleste konventionelle prioritetslån pakkes i gennemgående realkreditlån med sikkerhed, som handler i et veletableret terminsmarked, kendt som det realkreditlån, der skal annonceres (TBA). Mange af disse konventionelle gennemgående værdipapirer er yderligere securitiseret i sikkerhedsstillede pantforpligtelser.

Key takeaways

• Et konventionelt prioritetslån eller konventionelt lån er et huskøberlån, der ikke tilbydes eller sikres af en statlig enhed.
• Det er tilgængeligt gennem eller garanteret af en privat långiver eller de to regeringsstøttede virksomheder — Fannie Mae og Freddie Mac.
• Potentielle låntagere er nødt til at udfylde en officiel prioritetsansøgning, levere nødvendige dokumenter, kredithistorik og aktuelle kreditværdi.
• Konventionelle udlånsrenter er tendens til at være højere end dem, der gælder for statsstøttet prioritetslån, såsom FHA-lån.

Sådan fungerer en konventionel pantelån eller et lån

I årene siden subprime-nedsmeltningen i 2007 har långivere strammet kvalifikationerne for lån - “ingen verifikation” og “ingen udbetaling” -lån er for eksempel gået med vinden - men generelt har de fleste af de grundlæggende krav ikke ændret sig . Potentielle låntagere er nødt til at udfylde en officiel prioritetsansøgning (og normalt betale et ansøgningsgebyr) og derefter give långiveren de nødvendige dokumenter til at udføre en omfattende kontrol af deres baggrund, kredithistorik og aktuelle kredit score.

Påkrævet dokumentation

Ingen ejendom er nogensinde 100% finansieret. Når du kontrollerer dine aktiver og passiver, ser en långiver ikke kun for at se, om du har råd til dine månedlige pantebetalinger (som normalt ikke bør overstige 28% af din bruttoindkomst), men også om du kan håndtere en udbetaling på ejendommen (og i bekræftende fald hvor meget) sammen med andre omkostninger, som f.eks. oprindelses- eller forsikringsgebyrer, mæglergebyrer og afregnings- eller lukningsomkostninger, som alle kan øge omkostningerne ved et prioritetslån betydeligt. Blandt de krævede varer er:

1 . Bevis for indkomst. Disse dokumenter inkluderer, men er måske ikke begrænset til:

• 30 dages lønningsstubber, der viser både indkomst og årlig indkomst
• To års føderal selvangivelse
• 60 dage eller en kvartalsvis opgørelse af alle aktivkonti, inklusive din kontrol, opsparing og eventuelle investeringskonti
• To års W-2-udsagn

Låntagere skal også være forberedt med bevis på eventuel yderligere indkomst, såsom underholdsbidrag eller bonusser.

2. Aktiver. Du bliver nødt til at fremlægge kontoutskrifter og investeringskontoutskrifter for at bevise, at du har penge til udbetalings- og lukningsomkostninger på boligen samt kontante reserver. Hvis du modtager penge fra en ven eller pårørende til at hjælpe med udbetalingen, har du brug for gavebrev, der bekræfter, at dette ikke er lån og ikke har nogen krævet eller obligatorisk tilbagebetaling. Disse breve skal ofte være notarized.

3. Verifikation af beskæftigelsen. Långivere i dag ønsker at sikre, at de kun låner til låntagere med en stabil arbejdshistorie. Din långiver vil ikke kun se dine lønninger, men kan også ringe til din arbejdsgiver for at kontrollere, at du stadig er ansat og for at kontrollere din løn. Hvis du for nylig har skiftet job, kan en långiver muligvis kontakte din tidligere arbejdsgiver. Selvstændige låntagere bliver nødt til at levere betydelige yderligere papirer vedrørende deres forretning og indkomst.

4. Anden dokumentation. Din långiver skal kopiere dit kørekort eller det statslige ID-kort og har brug for dit personnummer og din underskrift, så långiveren kan trække din kreditrapport.

Rentesatser

Konventionelle udlånsrenter er tendens til at være højere end dem, der gælder for statsstøttede prioritetslån, såsom FHA-lån (selvom disse lån, som normalt kræver, at låntagere betaler realkreditforsikringspræmier, måske kan være lige så dyre på lang sigt).

Den rentesats, der bæres af et konventionelt prioritetslån, afhænger af flere faktorer, herunder lånets betingelser - dets længde, dets størrelse, og om det har en fast rente eller en justerbar rente - såvel som de aktuelle økonomiske eller finansielle markedsforhold. Realkreditinstitutter fastsætter renter baseret på deres forventninger til fremtidig inflation; udbuddet af og efterspørgslen efter værdipapirer med sikkerhed i prioritetsområdet påvirker også satserne. Når Federal Reserve gør det dyrere for bankerne at låne ved at målrette mod en højere føderal fondsrente, videregiver bankerne til gengæld de højere omkostninger til deres kunder, og forbrugerlånsrenterne, inklusive dem til realkreditlån, har en tendens til at stige.

Typisk knyttet til rentesatsen er point, gebyrer, der betales til långiveren (eller mægleren). Jo flere point du betaler, jo lavere er din rente. Et punkt koster 1% af lånebeløbet og reducerer din rente med ca. 0, 25%. Generelt bør folk, der planlægger at bo i et hjem i lang tid (10 eller flere år) overveje punkter for at holde renten lavere i lånets levetid.

Den sidste faktor i fastlæggelsen af ​​rentesatsen er den enkelte låntagers økonomiske profil: personlige aktiver, kreditværdighed og størrelsen på udbetalingen, de kan foretage på den bolig, der skal finansieres.

En køber, der planlægger at bo i et hjem i 10 år eller mere, bør overveje at betale for point for at holde renten lavere i prioritetslånets levetid.

Særlige overvejelser ved et konventionelt pantelån eller et lån

Disse typer lån er ikke for alle. Her er et kig på, hvem der sandsynligvis vil kvalificere sig til et konventionelt prioritetslån, og hvem der ikke er det.

Hvem kan sandsynligvis kvalificere sig?

Mennesker med etableret kredit- og stjernekreditrapporter, der er på et solidt økonomisk grundlag, kvalificerer normalt sig til konventionelle prioritetslån. Mere specifikt skulle den ideelle kandidat have:

• En kredit score på mindst 680 og fortrinsvis godt over 700. Jo højere score, jo lavere er renten på lånet, hvor de bedste vilkår er forbeholdt dem over 740.
• En acceptabel gæld til indkomstforhold (DTI). Dette er summen af ​​dine månedlige forpligtelser sammenlignet med din månedlige indkomst. Dette tal er omkring 36% og højst 43%.
• En udbetaling på mindst 20% af husets købspris er let tilgængelig. Långivere kan og acceptere mindre, men hvis de gør det, kræver de ofte, at låntagere tegner privat prioritetsforsikring og betaler sine præmier månedligt, indtil de opnår mindst 20% egenkapital i huset.

Derudover er konventionelle prioritetslån ofte den bedste eller eneste mulighed for boligkøbere, der ønsker boligen til investeringsformål, som et andet hjem, eller som ønsker at købe en ejendom til en pris på over $ 500.000.

Hvem er usandsynligt, at kvalificere sig

Generelt set er de der lige er begyndt i livet, dem med lidt mere gæld end normalt, og dem med en beskeden kreditvurdering har ofte problemer med at kvalificere sig til konventionelle lån. Mere specifikt vil disse prioritetslån være hårde for dem, der har:

• Lidt konkurs eller afskærmning inden for de sidste syv år.
• Kreditresultater under 650.
• DTI'er over 43%.
• Mindre end 20% eller endda 10% af husets købspris for en udbetaling.