4 nøglefaktorer, der driver ejendomsmarkedet

Fast ejendom repræsenterer en betydelig del af de fleste menneskers formue, og dette gælder især for mange husejere i USA. I henhold til den seneste undersøgelse af forbrugerfinansiering fra Federal Reserve, ejer 65, 2% af amerikanske familier deres egen primære bopæl. Størrelsen og omfanget af ejendomsmarkedet gør det til en attraktiv og lukrativ sektor for mange investorer. Denne artikel vil se på nogle af de vigtigste faktorer, der påvirker ejendomsmarkedet og forskellige tilgængelige investeringer.

TUTORIAL: Undersøgelse af ejendomsinvesteringer

4 nøglefaktorer, der driver ejendomsmarkedet

Faktorer, der påvirker fast ejendom

Demografi

Demografi er de data, der beskriver sammensætningen af ​​en befolkning, såsom alder, race, køn, indkomst, migrationsmønstre og befolkningsvækst. Disse statistikker er en ofte overset, men betydelig faktor, der har indflydelse på, hvordan fast ejendom prissættes, og hvilke typer ejendomme der er efterspurgt. Store skift i en lands demografi kan have en stor indflydelse på ejendomsudviklingen i flere årtier.

For eksempel er babyboomer, der blev født mellem 1945 og 1964, et eksempel på en demografisk tendens med potentiale til at påvirke ejendomsmarkedet markant. Overgangen mellem disse baby boomers til pensionering er en af ​​de mere interessante generationstrends i det forrige århundrede, og pensionering af disse baby boomers, der begyndte tilbage i 2010, vil sandsynligvis blive bemærket på markedet i flere årtier.

Der er adskillige måder, denne type demografisk skift kan påvirke ejendomsmarkedet, men for en investor kan nogle af de vigtigste spørgsmål at stille: i) Hvordan ville dette påvirke efterspørgslen efter andet hjem i populære ferieområder, efterhånden som flere mennesker begynder at gå på pension ? Eller ii) Hvordan ville dette påvirke efterspørgslen efter større huse, hvis indkomsterne er mindre og børnene alle er flyttet ud? Disse og andre spørgsmål kan hjælpe investorer med at indsnævre typen og placeringen af ​​potentielt ønskelige ejendomsinvesteringer længe før udviklingen er startet.

Rentesatser

Rentesatserne har også en stor indflydelse på ejendomsmarkederne. Hvis du overvejer at købe et hus med et realkreditlån, er det fordelagtigt at undersøge rentesatser ved hjælp af et realkreditlommeregner. Ændringer i rentesatser kan i høj grad påvirke en persons evne til at købe en bolig. Dette skyldes, at jo lavere renter går, jo lavere er omkostningerne til at få et prioritetslån til at købe et hjem, hvilket skaber en større efterspørgsel efter fast ejendom, hvilket igen skubber priserne op.

Det er vigtigt at bemærke, at når renten stiger, stiger omkostningerne til at få et realkreditlån, hvilket sænker efterspørgsel og priser på fast ejendom. Når man ser på påvirkningen af ​​rentesatser på en aktieinvestering, såsom en investering i fast ejendom (REIT), snarere end på fast ejendom, kan forholdet betragtes som svarende til en obligations forhold til rentesatserne. Når renten falder, stiger værdien af ​​et obligation, fordi dens kuponrente bliver mere ønskelig, og når renten stiger, falder værdien af ​​obligationerne. Tilsvarende, når renten falder på markedet, bliver REITs høje udbytter mere attraktive, og deres værdi stiger. Når renten stiger, bliver afkastet på et REIT mindre attraktivt, og det skubber deres værdi ned. (For at lære mere om disse effekter, se Hvordan renter påvirker ejendomsværdier .)

Økonomien

En anden nøglefaktor, der påvirker værdien af ​​fast ejendom, er den samlede sundhed i økonomien. Dette måles generelt ved økonomiske indikatorer som BNP, beskæftigelsesdata, produktionsaktivitet, priser på varer osv. Stort set, når økonomien er træg, er det også fast ejendom.

Konjunkturforholdene i økonomien kan dog have forskellige effekter på forskellige typer fast ejendom. For eksempel, hvis en REIT har en større procentdel af sine investeringer i hoteller, vil de typisk blive påvirket af en økonomisk nedgang end en REIT, der havde investeret i kontorbygninger. Hoteller er en form for ejendom, der er meget følsom over for økonomisk aktivitet på grund af den type lejestruktur, der ligger i virksomheden. At leje et hotelværelse kan betragtes som en form for kortfristet lejekontrakt, der let kan undgås af hotelkunder, hvis økonomien klarer sig dårligt. På den anden side har kontorlejere generelt længerevarende lejekontrakter, der ikke kan ændres midt i en økonomisk nedgang. Selvom du derfor skal være opmærksom på den del af den cyklus, økonomien befinder sig i, skal du også være opmærksom på fast ejendomens følsomhed over for den økonomiske cyklus.

Regeringspolitikker / subsidier

Lovgivning er også en anden faktor, der kan have en betydelig indflydelse på efterspørgsel og priser på ejendom. Skattekreditter, fradrag og subsidier er nogle af måderne, som regeringen midlertidigt kan øge efterspørgslen efter fast ejendom på, så længe de er på plads. At være opmærksom på de nuværende statslige incitamenter kan hjælpe dig med at bestemme ændringer i udbud og efterspørgsel og identificere potentielt falske tendenser. For eksempel indførte den amerikanske regering i 2009 en første gang en boligkøberes skattekredit til husejere i et forsøg på at starte hjemmesalg i en træg økonomi (kun de, der købte boliger mellem 2008-2010, er berettigede). Ifølge National Association of Realtors (NAR) førte dette skatteincitament alene til 900.000 huskøbere til at købe boliger. Dette var en ganske betydelig stigning, skønt midlertidig, og uden at vide, at stigningen var et resultat af skatteincitamentet, kan du have endt med at konkludere, at efterspørgslen efter boliger stiger på baggrund af andre faktorer.

Hvad er den bedste investering?

Størrelsen og omfanget af ejendomsmarkedet gør det til et attraktivt og lukrativt marked for mange investorer. Investorer kan investere direkte i fysiske ejendomme eller vælge at investere indirekte gennem forvaltede fonde. Investering direkte i fast ejendom indebærer køb af bolig- eller erhvervsejendom til brug som en indkomstproducerende ejendom eller til videresalg på et fremtidig tidspunkt. Indirekte måder at investere i ejendomsmarkedet inkluderer investering i ejendomsinvesteringstrusts (REIT), handel med fast ejendombørs (ETF'er), indviklede ejendomsfonde (CREF'er) og infrastrukturfonde. På grund af den højere tilgængelige likviditet på markedet, de lavere transaktionsomkostninger og lavere kapitalkrav foretrækker gennemsnitlige investorer indirekte at investere i fast ejendom. (Du kan læse mere om måderne, hvorpå man kan drage fordel af boligmarkedet, ved at læse Simple Ways to Invest In Real Estate. )

Bundlinjen

Denne artikel introducerede nogle af de højere niveau faktorer, der spiller en betydelig rolle i bevægelsen af ​​ejendomsmarkedet, men der er også mere komplekse dele, der kommer til at spille. Og selvom nogle af disse nævnte faktorer antyder en klar sammenhæng mellem faktoren og markedet, kan resultaterne i praksis være meget forskellige. At forstå de vigtigste faktorer, der driver ejendomsmarkedet, er imidlertid essentielt for at gennemføre en omfattende evaluering af en potentiel investering.

(For mere om dette emne, skal du læse at tjene penge i fast ejendom og finde formue i erhvervsejendomme.