Vær opmærksom på 'uønskede' pantebyrer

For de fleste er køb af fast ejendom en usædvanlig begivenhed. At engagere sig i en ejendomstransaktion blot en eller to gange i livet giver ringe mulighed for at blive intimt fortrolig med processen. Der er bjerge af papirarbejde at underskrive, et forvirrende nyt ordforråd at håndtere og en række hurtigt talende sælgere - fra ejendomsmæglere til realkreditmæglere - som smiler, peger og fortæller dig, hvor du skal underskrive.

Et eller andet sted i en blanding af glæde ved at købe en ejendom og kedsomhed ved at underskrive formularer er det let at miste oversigt over, hvad du betaler for, og hvor meget du bruger. Bortset fra prioritetslånet, bliver de fleste af de øvrige udgifter samlet i en kategori, der kaldes lukkeomkostninger. At være opmærksom på disse omkostninger, før du kommer til afslutningen, kan hjælpe dig med at forstå, hvor dine penge går, og måske endda spare dig et par hundrede dollars.

Key takeaways

• Tilbagevendende lukningsomkostninger er udgifter som ejendomsskat, som du betaler ved lukning og derefter hver måned; engangsafslutningsomkostninger er engangsbetalinger som point, lånegebyrer og hjemmebesigtelsesgebyrer.
• Konsulter dit huslånsværktøjskasse, fra Consumer Financial Protection Bureau, for at vurdere gebyrerne i dit område.
• Vær på udkig efter en alt for høj ansøgning, forsikring, realkreditlås og lånebehandlingsgebyrer og for mæglerrabatter.

Afslutningsomkostninger: Hvad er de?

Udtrykket "lukningsomkostninger" er kortfattet for de samlede omkostninger på flere dusin potentielle udgifter i forbindelse med køb og finansiering af fast ejendom. Disse udgifter kan kategoriseres som "tilbagevendende" og "ikke-tilbagevendende."

Tilbagevendende omkostninger

Tilbagevendende omkostninger betales ikke kun ved lukning, men også derefter månedligt. Disse inkluderer ejendomsskatter, boligejerforsikring og - hvis du lægger mindre end 20% af købsprisen - privat prioritetsforsikring (PMI), som du vil undgå at betale for, hvis du kan.

Disse udgifter skal finansieres på forhånd på købstidspunktet, hvilket gøres ved at placere dem på en konto, så de er tilgængelige til at dække det næste års forpligtelser. Dette er kendt som at sætte pengene i escrow. Afhængig af din lukketid, kan det også være nødvendigt at forudbetale renter for at dække dine første dage eller uger i hjemmet.

Engangsomkostninger

Engangsomkostninger betales også ved lukning. De kan omfatte:

• Points
• Et ansøgningsgebyr (fortjeneste for långiveren)
• En række lånegebyrer (disse kan omfatte et oprindelsesgebyr, vurderingsgebyr, gebyr for kreditrapport, gebyr for serviceafgift, forsikringsgebyr, dokumentforberedelsesgebyr, overførselsgebyr, kontoradministrationsgebyrer osv.),
• En mæglers servicegebyr (hvis du arbejder med en realkreditmægler)
• Eventuelle långiver-krævede hjemmekontrol (såsom en skadedyrinspektion)
• Omkostningerne ved en långiver-krævet hjemmevurdering (hvor nogen betales for at verificere, at ejendommen er mindst lige så værd som salgsprisen)

Andre omkostninger ved afslutning

Lukningsomkostninger kan også omfatte:

• Federal Housing Administration (FHA) gebyrer
• Veteranens administration (VA) gebyrer
• RHS (Rural Housing Service) gebyrer forbundet med realkreditlån garanteret af regeringen
• Et gebyr for bestemmelse af oversvømmelse for at undersøge, om ejendommen er i et område, der er udsat for oversvømmelse
• En jordundersøgelse for at verificere ejendommens grænser
• Titelgebyrer (som kan omfatte et afviklingsgebyr, titelsøgning, titelundersøgelse, afsluttende servicebrev, forberedelse af handling, notargebyrer, advokatsalær og titelforsikring)

En række andre diverse omkostninger kan omfatte en kurer- / leveringsgebyr, påtegninger, registreringsgebyr, overførselsafgift og valgfri hjemmegaranti.

Hvor meget koster de?

Gebyrer varierer meget baseret på långiver, ejendommens geografiske placering og husets pris. Konsulter dit værktøjskasse til hjemmelån, udarbejdet af Consumer Financial Protection Bureau, som en retningslinje ved vurdering af gebyrer. Bankrente har også fordelt de gennemsnitlige lukkegebyrer for staten; henvisning til dette diagram kan give dig et benchmark, afhængigt af dit hjem placering.

Pas på affaldet

"Affaldsgebyrer", også kendt som "uønskede gebyrer", er fastgjort til de fleste prioritetslån. Der er ingen måde at helt undgå dem på, men du kan ofte minimere dem.

Pas på for store behandlings- og dokumentationsgebyrer i følgende fem kategorier:

• Tilmeldingsgebyr
• Tegningsgebyr
• Prioritetslåse
• Gebyr for lånebehandling
• Mæglerrabat

Hvis nogle af disse gebyrer synes at være usædvanligt høje, skal du spørge om dem, da de ofte kan forhandles. Dette råd gælder også for andre gebyrer. Hvis det ser morsomt ud, så spørg om det. Ofte vil den blotte handling med spørgsmålstegn ved gebyret resultere i, at gebyret sænkes eller fjernes.

Nogle långivere tilbyder nu alt-i-en, fast pris, der inkluderer lukningsomkostninger.

Alt-i-én-prisfastsættelse

Når de er klar over, at forbrugerne er overvældede af gebyrerne og frustrerede over processen med at prøve at afgøre, om gebyrerne er retfærdige, tilbyder nogle långivere nu alt-i-en, faste gebyrer, der inkluderer alle lukkeomkostninger. Terminologien "alt-i-én" bruges også til at beskrive andre realkreditprodukter, såsom pantelån, der er bundet til kontrol af konti, så vær forsigtig, når du handler efter disse produkter, at du køber den, der strengt gælder for lukning af pantelån omkostninger og ikke til andre bankforhold eller produkter.

Som hovedregel kan du forvente at bruge fra 3% til 5% af ejendommens pris i lukningsomkostninger.

Minimer smerten

Hvis ejendomsmarkedet i dit område er gunstigt for købere, kan du muligvis bede sælgeren om at betale lukningsomkostninger. Hvis det ikke er en mulighed, er det sandsynligvis den bedste måde at minimere en følelse af, at du drages fordel af under lukningsprocessen, at få et alt-i-et-pant. Mens du stadig betaler gebyrerne, behøver du ikke fortvivle et gebyr ad gangen over dem.

Sammenlignings shopping er en anden måde at blive komfortabel med processen og få en bedre fornemmelse af omkostningerne. Bed et halvt dusin långivere om at give lånestimater og sammenligne resultaterne. Dette vil hjælpe dig med at lære terminologien og få en fornemmelse af rækkevidden af ​​lukkeomkostninger i dit område. Når du vælger en långiver og har et lånestimat i hånden, skal du gemme det. Det kommer godt med senere.

Bundlinjen

Den officielle formular, der inkluderer en fordeling af alle lukkeomkostninger kaldes en afsluttende erklæring. Du har ret til at se dokumentet om lukningserklæring 24 timer inden lukning. Bed om det og sammenlign det med lånestimatet. Hvis numrene ikke er rimeligt tæt, skal du stille spørgsmål.

Ved at bruge tiden på at sammenligne butikken og ved nøje at gennemgå al dokumentation på forhånd, kan du minimere udgifterne og angsten i forbindelse med de lukkeomkostninger, du pådrager dig, når du køber fast ejendom.