Brug af dine besparelser på et realkreditudbetaling
Da boligmarkedet begyndte at springe ned i 2007, så det ud til, at dagene med prioritetslån til lavbetaling var forbi. Men overraskende nok kan kun forbrugere med lavere kreditværdi ofte købe et hjem med langt mindre end 20% forud for nogle få år senere.
Selv i den umiddelbare efterspørgsel efter boligskredet havde forbrugere et par muligheder, hvis deres sparekonto var lidt mangler. FHA-prioritetslån, der kræver kun 3, 5% ned, nød en stigning i popularitet. Og for dem, der kvalificerede sig, gav VA-boliglån købere mulighed for at finansiere deres fulde pris.
I disse dage bliver det også lettere at få et konventionelt lån med en lav udbetaling. Fannie Mae og Freddie Mac, der køber størstedelen af pantelån fra amerikanske långivere, meddelte for nylig, at de ville mindske deres mindsteudbetaling fra 5% til 3%. Dermed åbnede de døren for banker til at konkurrere om kontantbelagte boligkøbere.
Selvom det stadig er muligt at købe et hjem med meget lidt dun, er det et andet spørgsmål, om det er en god ide for forbrugerne. Er det fornuftigt at opbygge dine besparelser og vente med at gå hjem og shoppe, indtil du kan lægge flere kontanter ved lukning? Og hvor meget af din opsparing skal du investere i boliger? Her er nogle faktorer, du skal overveje.
Lavere forskud: Højere langsigtede omkostninger
Måske er den første ting at tænke på med lavbetalte lån, at de med få undtagelser vil koste dig mere i det lange løb. Fordi du finansierer mere af boligprisen, vil dine rentebetalinger i løbet af lånets levetid være betydeligt højere
Hvis du for eksempel køber et hus på $ 200.000 med 5% nede i stedet for 20%, betaler du ca. $ 35.000 mere i renter i løbet af et 30-årigt lån. Naturligvis betaler du også mere for at dække lånets hovedstol.
I betragtning af hvor utroligt lave dagens renter er, kan dette alene måske ikke afskrække dig fra at købe et hjem før end senere. Den større bekymring er at tilføje dine udgifter de prioritetsforsikringspræmier, du typisk bliver nødt til at gaffel over, hvis du køber et hus eller lejlighed med mindre end 20% nede. Pointen med disse betalinger er at dække långiverens tab, hvis du har misligholdt dit lån.
Der er to grundlæggende typer prioritetsforsikring. Hvis du optager et FHA-lån, leverer private långivere midlerne til dit boligkøb, og regeringen fungerer som din forsikringsselskab. Hvis hjemmet er værd mindre end $ 625.000, er den årlige prioritetsforsikringspræmie (MIP) i øjeblikket 0, 80% eller 0, 85%, afhængigt af det finansierede beløb. Du skal også betale en forhåndspræmie, der beløber sig til lidt over $ 3.000 for et lån på $ 180.000.
Hvis du får et konventionelt prioritetslån, betaler du i stedet noget, der kaldes privat prioritetsforsikring eller PMI. Typisk koster det overalt fra 0, 3% og 1, 15% om året, selvom der i dette tilfælde ikke er noget forhåndsgebyr. (Se mere: Hvad er forskellen mellem privat prioritetsforsikring (PMI) og realkreditforsikringspræmie (MIP)? )
Et kompromis med forskud
Betyder udsigten til realkreditforsikring, at du skal vente, indtil du kan lægge hele 20% af husets omkostninger? Ikke nødvendigvis.
For det første er venting ikke altid realistisk i nogle dyrere byer. Hvis du bor i en del af landet, hvor selv beskedne hjem koster $ 400.000, er du nødt til at skrue op $ 80.000, før du går ind på markedet. Og hvis du bor i et område, hvor det er billigere at købe end at leje, kan der være et ekstra incitament til at blive på sidelinjen, indtil du har gemt nok til at undgå pantforsikring.
For nogle mennesker kan den bedste mulighed være at finde et mellemgrund mellem en minimal udbetaling og de traditionelle 20%. For eksempel, hvis du tegner et FHA-lån og lægger 10%, annulleres din realkreditforsikring efter 11 år; Ellers fortsætter du med at betale det for hele lånet. Kan du refinansiere på et senere tidspunkt for at slippe af med forsikringen? Jo da. Men der er ingen garanti for, at renten vil være på eller i nærheden af deres historiske lave priser, når du gør det.
Derudover falder din prioritetslån (MIP), når du foretager en større udbetaling. Når du for eksempel tager et 15-årigt prioritetslån, hvis du for eksempel kan betale 10% foran, falder den årlige betaling fra 0, 70% til 0, 45%.
Mens detaljerne er lidt forskellige med PMI, gælder den samme logik. Jo større din udbetaling, desto mindre skal du betale præmier. En fordel ved PMI er dog, at du kan annullere det, når du har opnået 20% egenkapital i dit hjem (se Sådan overgår du privat realkreditforsikring ).
Hvis banken holder dit pant i deres bøger - det vil sige, at det ikke sælger det til en enhed som Fannie Mae eller Freddie Mac - kræver det muligvis ikke forsikring overhovedet. Imidlertid opkræver banker ofte et forhåndsgebyr eller en højere rente, hvis du vælger et lav-nedbetalingslån for at hjælpe med at afbøde risikoen, de påtager sig. Selv en yderligere halvdel af et procentpoint kan koste dig flere tusinde dollars mere over en periode på 30 år. Den samlede effekt er den samme: Når du lægger mere ned, kan du låne for mindre.
Risiko for at gå under vand
Et andet fald i at nedlægge det blotte minimum, når du køber et hjem, er, at du har mindre beskyttelse, hvis boligmarkedet falder. Med kun 3% eller 4% nede kan du nemt finde dig selv skyldende mere til banken, end dit hus er værd. Det er præcis, hvad der skete med mange husejere under den seneste boligkollaps.
Hvis du for eksempel "går under vand" på dit hjem og uventet mister dit job, har du for eksempel ikke længere mulighed for at låne mod din ejendom til at betale udgifter eller muligheden for at sælge huset uden at betale en stor penge til långiveren.
Selvom du ikke er fuldstændig beskyttet, selvom du lægger ned 10% eller 15%, giver du dig selv en meget større buffer, hvis hjemmepriserne vender det værre.
Holde en besparelse pude
At spare til et hus er et vigtigt livsmål. Men når du samler udbetalingen, skal du være sikker på, at du ikke forlader dig selv for kort med kontanter. Det er ikke kun godt at have en nødsituationskasse (ideelt set seks måneders leveomkostninger), du har også brug for ekstra midler til de uventede udgifter, som at købe et hus ofte medfører. Se, hvor meget kontanter skal jeg have i banken for mere?
Opret et strengt budget, inden du starter husjagt, så du ved, hvad du har råd til at bruge. Og gør hvad du kan for at opbygge dine kontantreserver, så snart du er klar og færdig med at male og udskifte tæpper og skabe. Husk også, at folk siger, at det er godt at bo i et hus lidt, før de laver renoveringer, der ikke er obligatorisk, før du flytter ind.
Bundlinjen
Kan lavbetalte lån være et godt valg for nogle husejere? Absolut. Men beregne de langsigtede omkostninger ved prioritetsforsikring eller den højere rente, du betaler for at sikre, at det er det værd. for mere, se Prioritetslån: Hvor meget kan du have råd? og de 10 almindelige prioritetslån, der skal undgås .