Salgssammenligningstilgang (SCA)
Metoden til salgssammenligning er en metode til vurdering af fast ejendom, der sammenligner en ejendom med andre ejendomme med lignende egenskaber, der for nylig er solgt. Metoden tager højde for den effekt, som individuelle funktioner har på den samlede ejendomsværdi. Med andre ord er den samlede værdi af en egenskab summen af værdierne for alle dens funktioner. Ejendomsmæglere og vurderingsmænd bruger muligvis salgssammenligningstilgangen, når de vurderer ejendomme, der skal sælges.
Forståelse af salgssammenligningstilgang (SCA)
Metoden til salgssammenligning hjælper ejendomsmæglere og købere med at bestemme, om prisen på et hjem er fair og sammenlignelig med det nuværende marked.
Fremgangsmåden bruges som rygraden i sammenlignende markedsanalyse, som er en analyse af priserne på nyligt solgte ejendomme, der er ens og inden for det samme geografiske område. Med andre ord indebærer fremgangsmåden ofte at se på lokale egenskaber for at se, hvad de har til fælles. Derefter kan bedømmere bestemme en værdi for en egenskab baseret på dens funktioner. Ved at undersøge egenskaber på samme sted undgår man at bruge mindre pålidelige metoder, såsom at sammenligne ejendomssalg over et bredere geografisk område.
Anvendelse af salgssammenligningstilgang
Selvom der er mange skridt, som en ejendomsmægler kan tage for at vurdere en ejendoms værdi, er der skitseret nedenfor nogle af de mest almindelige. Det er vigtigt at bemærke, at metoden til salgssammenligning ikke er en officiel vurdering, og hvis en ejendom er unik, kan det være nødvendigt med en formel vurdering.
Beliggenhed og kvarter
Geografien for hvor fast ejendom er beliggende og tilstanden for den lokale topografi kan have direkte effekter på den værdi, der er tildelt alle sammenlignelige ejendomme. For eksempel vil en række huse beliggende nær en lufthavn alle have støjproblemer, der ville være en del af deres salgssammenligning. Hvis de samme huse var placeret i en roligere del af byen, ville værdiansættelsen være anderledes.
Det ville være mere hensigtsmæssigt at sammenligne huse beliggende i det samme kvarter end huse i en anden bydel, selvom de deler de samme arkitektoniske mønstre. Nogle af de faktorer, man skal være opmærksom på i vurderingen af et kvarter inkluderer,
- Nærhed til eventuelle nærliggende skoler
- Vand, søer eller strande
- Parker eller fællesarealer
- Nærhed til motorveje eller overflade
- Forladte bygninger, jernbanespor, industribygninger
Andre eksterne faktorer kan komme i spil med en vurdering, såsom forureningsniveauer på ejendommen og det omkringliggende område.
Nyligt solgte lister
Gennemgå husets ejendomsværdi og prisen pr. Kvadratfod. Nyligt solgte lister kan hjælpe med at give et udgangspunkt for værdien af boliger i området. Selvom boliger sælger til forskellige priser afhængigt af deres funktioner og markedet på salgstidspunktet, vil gennemgang af ejendomsværdier og det nylige salg give et godt udgangspunkt eller baseline-nummer.
Funktioner ved hjem til salg med lignende
Et hjem skal sammenlignes med egenskaber, der har det samme antal soveværelser, garager og badeværelser. Sammenligningen bør omfatte boliger med omtrent samme firkantede optagelser på pakker med jord, der er omtrent samme størrelse.
Hjem og alder
Sammenlign hjemmet med boliger i lignende alder, og hvis et ældre hjem, om det har brug for opgraderinger. Hjemmets samlede tilstand kan have betydelig indflydelse på en vurdering. For eksempel kan to huse have samme design med det samme antal værelser, men et af husene kan have behov for reparation. Der kan være termitskader, problemer med VVS eller tagdækning, der skal udskiftes eller rettes. Eventuelle forbedringer, der kræves, vil påvirke ejendommens værdi, uanset om de har sammenlignelige funktioner.
Beregn en gennemsnitspris pr. Kvadratfod
Når husene med lignende funktioner, alder og geografier er samlet, skal du tage hver af deres salgspriser og dele dem med deres firkantede optagelser. Resultatet giver omkostningerne pr. Kvadratfod baseret på boligerne i salgssammenligningsanalysen. Gennemsnit omkostningerne pr. Kvadratoptagelse for alle de sammenlignelige boliger, og multiplicer dette antal med firkantoptagelserne i det hjem, der vurderes.
Lad os for eksempel se på hjem i det samme område og beregne deres gennemsnitlige firkantede optagelser. Tre huse i området solgte for nylig og blev opført som følger:
- $ 300.000 med 3.500 kvadratmeter og en pris pr. Kvadratmeter på $ 85, 70 (300.000 / 3.500)
- 285.000 $ med 2.800 kvadratmeter og en pris pr. Kvadratmeter på $ 101, 78
- 232.000 $ med 2.500 kvadratmeter og en pris pr. Kvadratmeter på $ 92, 80
- Den gennemsnitlige pris pr. Kvadratmeter for de tre ejendomme er $ 93, 42 eller ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = $ 280, 28) / 3)
Det hjem, der vurderes, har et kvadratmeter på 2.600, og når vi multiplicerer det gennemsnitlige kvadratmateriale for de sammenlignelige boliger, ankommer vi til et vurderet beløb på $ 242.892 eller ($ 93.42 * 2.600). Analysen skal give en rimelig værdi for hjemmet.
Naturligvis kan mange andre funktioner øge værdien af hjemmet. Imidlertid er en salgssammenligningsanalyse ikke en nøjagtig videnskab, da værdien af et hjem er noget subjektivt, hvilket betyder, at en familie kan finde mere værdi i det end en anden og øge deres tilbud. Som tidligere nævnt spiller eksterne faktorer som økonomiske forhold, jobmarkedet og ejendomsmarkedets tilstand alle sammen meget i, hvor meget et hjem sælges for, eller hvor længe det sidder på markedet.