REIT-vejen

Mængden af ​​investeringskøretøjer derude skaber en udfordring for den gennemsnitlige investor, der prøver at forstå, hvad de handler om. Aktier er bærebjelken ved investering, obligationer har altid været det sikre sted at parkere dine penge, optioner har øget gearingen for spekulanter, og gensidige fonde betragtes som et af de nemmeste køretøjer for investorer. Én type investering, der ikke helt falder ind i disse kategorier og ofte overses, er ejendomsinvesteringstillæg, eller REIT.

Key takeaways

• En REIT (Real Estate Investment Trust) er et selskab, der ejer, driver eller finansierer indkomstproducerende ejendomme.
• Egenkapital REIT ejer og forvalter fast ejendom.
• Prioritetslån REITs besidder eller handler pantelån og sikkerhedsstillede værdipapirer.
• REITs genererer en stabil indkomststrøm for investorer, men tilbyder kun lidt i vejen for kapitalvurdering.
• De fleste REIT'er handles offentligt som aktier, hvilket gør dem meget likvide - i modsætning til de fleste ejendomsinvesteringer.

Hvad er en REIT?

Et REIT-tillidsfirma, der akkumulerer en pulje med penge gennem et initialt offentligt tilbud (IPO), som derefter bruges til at købe, udvikle, styre og sælge aktiver i fast ejendom. IPO er identisk med ethvert andet sikkerhedstilbud med mange af de samme regler for prospekter, rapporteringskrav og forskrifter; i stedet for at købe aktier i et enkelt selskab køber ejeren af ​​en REIT-enhed en del af en administreret pool af fast ejendom. Denne pool af fast ejendom genererer derefter indkomst gennem leje, leasing og salg af ejendom og distribuerer den direkte til REIT-indehaveren regelmæssigt. (For yderligere forklaring, læse vores artikel: Hvad er REITs? )

Typer af REIT

REITs, som de fleste investeringer, findes i en række forskellige smag. Disse fonde har klassifikationer, der angiver den type forretning, de udfører, og kan yderligere klassificeres afhængigt af, hvordan deres aktier købes og sælges.

Equity REITs er den mest almindelige form for virksomhed. Disse enheder køber, ejer og forvalter indkomstproducerende fast ejendom. Omsætningen kommer primært gennem husleje og ikke fra videresalg af porteføljeegenskaber.

Realkreditreit, også kendt som mREIT, låner penge til ejendomsejere og operatører. Udlånet kan enten ske direkte via pantelån og lån eller indirekte gennem erhvervelse af pantebaserede værdipapirer (MBS). MBS er investeringer, der indeholder puljer af prioritetslån udstedt af statslige sponsorerede virksomheder (GSE). Deres indtjening kommer primært fra nettorentemarginalen - spændingen mellem den rente, de tjener på prioritetslån, og omkostningerne ved finansiering af disse lån. På grund af det prioritetsorienterede fokus på denne REIT er de potentielt følsomme over for rentestigninger.

Hybride REIT- virksomheder har både fysiske lejeboliger og realkreditlån i deres porteføljer. Afhængigt af virksomhedens angivne investeringsfokus kan de veje porteføljen til flere ejendomme eller flere pantebeholdninger.

Fordele

Når du køber en andel af en REIT, køber du i det væsentlige et fysisk aktiv med en lang forventet levetid og potentiale for indkomst gennem husleje og ejendomsvurdering. Dette står i kontrast til fælles aktier, hvor investorer køber retten til at deltage i virksomhedens rentabilitet gennem ejerskab. Når man køber en REIT, tager man ikke kun en reel andel i ejerskabet af ejendom via stigninger og fald i værdien, men man deltager også i indtægterne genereret af ejendommen. Dette skaber lidt af et sikkerhedsnet for investorer, da de altid vil have rettigheder til den ejendom, der ligger til grund for trusten, mens de nyder fordelene ved deres indkomst.

En anden fordel, som dette produkt giver den gennemsnitlige investor, er evnen til at investere i fast ejendom uden de normalt tilknyttede store kapital- og arbejdskrav. Når midlerne til denne tillid samles, genereres en større mængde diversificering, da tillidsselskaberne er i stand til at købe adskillige ejendomme og reducere de negative virkninger af problemer med et enkelt aktiv. Individuelle investorer, der forsøger at efterligne en REIT, er nødt til at købe og vedligeholde et stort antal investeringsejendomme, og dette medfører normalt en betydelig mængde tid og penge i en investering, der ikke let afvikles. Når man køber en REIT, er kapitalinvesteringen begrænset til enhedens pris, mængden af ​​investeret arbejdskraft er begrænset til mængden af ​​forskning, der er nødvendig for at foretage den rigtige investering, og aktierne er likvide på regelmæssige børser.

Den endelige og sandsynligvis den vigtigste fordel, som REIT giver, er deres krav om at distribuere næsten 90% af deres årlige skattepligtige indkomst, skabt af indkomstproducerende fast ejendom, til deres aktionærer. Dette beløb er fradragsberettiget på virksomhedsniveau og beskattes generelt på det personlige niveau. Så i modsætning til med udbytte er der kun et beskatningsniveau for udbetalingerne til investorerne. Denne høje fordelingskurs betyder, at indehaveren af ​​en REIT i høj grad deltager i rentabiliteten af ​​forvaltning og ejendom inden for trusten, i modsætning til i fælles aktiebesiddelse, hvor selskabet og dets bestyrelse beslutter, hvorvidt overskydende likviditet fordeles til aktionæren eller ej.

At vælge den rigtige REIT

Som med enhver investering, skal du lave dit hjemmearbejde, inden du beslutter, hvilken REIT du skal købe. Der er nogle åbenlyse tegn, du skal se på, inden du tager beslutningen:

1. Ledelse
Det er altid vigtigt, når man køber ind i en tillid eller administreret pool af aktiver for at forstå og kende track record for lederne og deres team. Rentabilitet og værdiansættelse af aktiver er tæt forbundet med lederens evne til at vælge de rigtige investeringer og beslutte de bedste strategier. Når du vælger, hvad REIT skal investere i, skal du sørge for at kende ledelsesteamet og deres track record. Kontroller, hvordan de kompenseres. Hvis det er baseret på præstationer, er chancerne for, at de også passer på dine bedste interesser.

2. Diversificering
REITs er trusts med fokus på ejerskab af ejendom. Da ejendomsmarkederne varierer efter placering og ejendomstype, er det vigtigt, at REIT, du beslutter at købe, er ordentligt diversificeret. Hvis REIT er meget investeret i erhvervsejendomme, og der er et fald i belægningsprocent, vil du opleve store problemer. Diversificering betyder også, at tilliden har tilstrækkelig adgang til kapital til at finansiere fremtidige vækstinitiativer og hæve sig korrekt til det øgede afkast.

3. Indtjening
Den sidste vare, du skal overveje, før du køber ind i en bestemt REIT, er dens midler fra operationer og kontanter, der er tilgængelige til distribution. Disse tal er vigtige, da de måler den samlede præstation af REIT, hvilket igen betyder, at pengene overføres til investorer. Vær forsigtig, at du ikke bruger de regelmæssige indkomstnumre, der er genereret af REIT, da de vil omfatte eventuelle afskrivninger på ejendomme og således ændre numrene. Disse numre er kun nyttige, hvis du allerede har set nøje på de to andre tegn, da det er muligt, at REIT kan opleve en anomal afkast på grund af ejendomsmarkedsforhold eller ledelsens held med at vælge investeringer. (For mere kan du se, hvordan du vurderer en REIT .)

Bundlinjen

Med så mange forskellige måder at investere dine penge på, er det vigtigt, at enhver beslutning, du træffer, er velinformeret. Dette gælder for aktier, obligationer, gensidige fonde, REIT eller enhver anden investering. Ikke desto mindre har REITs nogle interessante funktioner, der muligvis passer godt i din portefølje.