Fortjeneste fra realkreditgæld med MBS

Ifølge Federal Reserve Bank of New York udgjorde realkreditlån den største del af husholdningernes gæld i andet kvartal af 2018. Pr. 30. juni viste forbrugerkreditrapporter i alt 9 billioner dollars i realkreditrelateret gæld, en stigning på 60 milliarder dollars fra årets første kvartal. Selvom realkreditrenter forventes at stige, kan efterspørgsel efter boliger kombineret med lav arbejdsløshed stadig brændstof på realkreditmarkedet. Det betyder, at denne låntagning vil udvide. Denne situation skaber en mulighed for skarpe investorer, der kan bruge pantebaserede værdipapirer (MBS) til at eje et stykke af denne gæld.

Husk, at disse aktiver spillede en nøglerolle i finanskrisen i 2008. Bankerne fjernede mange restriktioner på realkreditudlån, hvor nogle endda ikke tog nogen penge ned og finansierede fuldt ud boliglån. Men hovedparten af ​​nye husejere havde bare ikke råd til deres betalinger, hvilket ikke så ud til at forstyrre långivere. De var stadig i stand til at tjene penge ved at pakke lånene og sælge dem til investorer. Det skabte på sin side en boble, som endte med at sprænge i 2007. Stråleeffekten ramte Lehman Brothers, hvilket fik banken til at kollapse og derefter sende chokbølger i hele den globale økonomi.

Så har du stadig råd til at investere i disse aktiver? I denne artikel viser vi dig, hvordan du kan bruge MBS til at supplere dine andre fastindkomstaktiver.

Key takeaways

• Realkreditstøttede værdipapirer (MBS) er renteinstrumenter, der samler individuelle prioritetslån i en enkelt sikkerhed.
• Mens MBS diversificerer ejendomsrisiko, er de også meget risikable og var delvis ansvarlige for finanskrisen i 2008 og nedbrydning af realkreditmarkedet.
• Siden da er folk begyndt at undersøge individuelle MBS-tilbud og er i stand til at identificere rentable værdipapirer.
• Det er vanskeligt for individuelle investorer at få adgang til MBS, men kan være i stand til at gøre det indirekte gennem gensidige fonde, der investerer i MBS.

Sådan dannes de

Pantesikkerhedsstillede værdipapirer er gældsforpligtelser, der er købt fra banker, prioritetsselskaber, kreditforeninger og andre finansieringsinstitutter og derefter samlet i puljer af en statslige, kvasi-statslige eller private enheder. Disse enheder sælger derefter værdipapirerne til investorer. Denne proces er illustreret nedenfor:

1. Købere af fast ejendom låner fra finansielle institutioner
2. Finansielle institutioner sælger pantelån til MBS-enheder.
3. MBS-enheder danner pantpuljer og udsteder pantebaserede værdipapirer.
4. Enkeltpersoner investerer i MBS-puljer.

Typer MBS

Der er to typer MBS. Gennemførelses- eller deltagelsescertifikatet repræsenterer direkte ejerskab i en pulje af prioritetslån. Du får en pro-rata andel af alle hovedbetalinger og renter, der er foretaget i puljen, da udstederen modtager månedlige betalinger fra låntagere. Lånepuljen har normalt en fem til 30-årig løbetid. Imidlertid kan pengestrømmen ændre sig fra måned til måned afhængigt af hvor mange prioritetslån der betales tidligt. Det er her forudbetalingsrisikoen ligger. Når de nuværende renter falder, kan låntagere refinansiere og forudbetale deres lån. Investorer skal derefter forsøge at finde renter svarende til deres oprindelige investeringer i et lavere miljø med nuværende rente. Omvendt kan investorer stå over for renterisici, når renten stiger. Låntagere vil forblive med deres lån, så investorerne sidder fast med de lavere renter i et stigende nuværende rentemiljø.

Den anden type MBS er den sikkerhedsstillede pantforpligtelse (CMO). Dette er en pulje med gennemgående realkreditlån.

Der er flere typer CMO'er, der er designet til at reducere investorers forudbetalingsrisiko. I en efterfølgende lønnings-CMO vil CMO-udstedere distribuere pengestrøm til obligationsejere fra en række klasser, kaldet trancher. Hver tranche har pantesupporterede værdipapirer med lignende løbetid og likviditetsmønstre. Hver tranche er forskellig fra de andre inden for den fælles markedsordning. For eksempel kan en CMO have fire trancher med pantelån, der gennemsnitligt har to, fem, syv og 20 år hver. Når pantebetalingerne kommer ind, betaler CMO-udstederen først den angivne kuponrente til obligationsejerne i hver tranche. Planlagte og ikke planlagte hovedbetalinger går først til investorerne i de første trancher. Når de er afbetalt, vil investorer i senere trancher modtage hovedbetalinger. Konceptet er at overføre forudbetalingsrisikoen fra en tranche til en anden. Nogle CMO'er kan have 50 eller flere indbyrdes afhængige trancher. Derfor bør du forstå egenskaberne ved de andre trancher i den fælles markedsordning, før du investerer. Der er to typer trancher:

• PAC trancher bruger konceptet for synkende fonde til at hjælpe investorer med at reducere forudbetalingsrisikoen og modtage et mere stabilt pengestrømme. En ledsagende obligation er oprettet for at absorbere overskydende hovedstol, da pantelån betales tidligt. Så med indkomst fra to kilder (PAC og ledsagelsesobligation) har investorer en bedre chance for at modtage betalinger over den oprindelige løbetidsplan.
• Z-trancher er også kendt som periodiseringsobligationer eller akkretionsobligationer. I periodiseringsperioden udbetales ikke renter til investorer. I stedet for øges hovedstolen med en sammensat sats. Dette eliminerer investorers risiko for at skulle geninvestere til lavere renter, hvis de nuværende markedsrenter falder. Når tidligere trancher er afbetalt, vil Z-tranche-indehavere modtage kuponbetalinger baseret på obligationens højere hovedbalance. Derudover får de alle hovedforudbetalinger fra de underliggende prioritetslån. Da de renter, der krediteres i periodiseringsperioden, er skattepligtige - selvom investorer faktisk ikke modtager den - er Z-tranches muligvis bedre egnet til skatteudskudte konti.

Stripped realkreditobligationer er MBS, der kun betaler investorernes hovedstol (PO) eller kun renter (IO). Strimler oprettes fra MBS, eller de kan være trancher i en CMO.

• Kun hovedstol (PO): Investorer betaler en dybt diskonteret pris for PO og modtager hovedbetalinger fra de underliggende prioritetslån. Markedsværdien af ​​en PO kan svinge vidt baseret på aktuelle rentesatser. Når renten falder, kan forudbetalinger stige, og PO's værdi kan stige. På den anden side, når de nuværende kurser stiger, og forudbetalinger falder, kunne PO blive faldet i værdien.
• Kun interesse (IO): En IO betaler strengt renter, der er baseret på det udestående beløb. Efterhånden som realkreditlånet afskrives og forudbetalinger reducerer den største saldo, falder IO's pengestrøm. IO's værdi svinger modsat en PO, idet de nuværende rentesatser falder og forudbetalingerne stiger, indkomsten kan falde. Og når de nuværende renter stiger, er investorer mere tilbøjelige til at modtage rentebetalinger over en længere periode, hvilket øger IO's markedsværdi.

Fitch Ratings og andre giver kreditvurderinger samt kuponrenter og udløbsdatoer for MBS.

MBS-udstedere

Du kan købe MBS fra flere forskellige udstedere. Investeringsbanker, finansieringsinstitutter og hjemmebyggere udsteder private-label, pantsatte værdipapirer. Deres kreditværdighed og sikkerhedsvurdering kan være meget lavere end hos regeringsorganer og statsstøttede virksomheder.

Freddie Mac er en føderalt reguleret, sponsoreret virksomhed, der køber pantelån fra långivere over hele landet. Derefter pakker de dem tilbage til værdipapirer, der kan sælges til investorer i en lang række forskellige former. Freddie Macs er ikke støttet af den amerikanske regering, men selskabet har særlig myndighed til at låne fra den amerikanske statskasse.

Fannie Mae er et aktionærselskab, der i øjeblikket handles over disk. Det blev fjernet fra S&P 500 i 2008 og afnoteret fra New York Stock Exchange i 2010, efter at det var under minimumskravene. Det modtager ingen statlig finansiering eller støtte. Hvad angår sikkerhed, understøttes Fannie Mae's MBS af selskabets økonomiske sundhed - ikke af den amerikanske regering.

Ginnie Maes er den eneste MBS, der understøttes af den amerikanske regerings fulde tro og kredit. De består hovedsageligt af lån, der er forsikret af Federal Housing Administration eller garanteret af Veterans Administration.

Gensidige fonde

Hvis du kan lide ideen om at drage fordel af en stigning i væksten i realkreditlån, men ikke er i færd med at undersøge alle de forskellige typer MBS, kan du være mere komfortabel med realkreditobligationer. Der er fonde, der kun investerer i en type MBS, såsom Ginnie Maes, mens der er andre, der inkorporerer forskellige typer MBS i deres andre statsobligationer.

Udover større diversificering af lån kan gensidige fonde geninvestere alt afkast af hovedstol i anden MBS. Dette giver investorer mulighed for at modtage renter, der ændrer sig med de nuværende renter, og vil reducere forudbetalings- og renterisici.

Bundlinjen

MBS kan tilbyde støtte fra den føderale regering, en månedlig indkomst og en fast rente. Ulempen er imidlertid, at sigtet kan være usikkert, og at de måske ikke stiger i værdi som andre obligationer, når de nuværende renter falder. Glem heller ikke, at du kunne få et stykke af din hovedstol tilbage med hver månedlige betaling. Derfor kan der ved udløbet muligvis ikke være nogen hovedstol tilbage for dig at geninvestere.