Forsikring af pantelån i Federal Housing Authority
Du har muligvis hørt om privat prioritetsforsikring (PMI), en forsikring, du skal betale for, når du tegner et boliglån med en udbetaling på mindre end 20% fra en konventionel långiver. Desværre, mens Federal Housing Authority (FHA) er mere generøs end konventionelle långivere i mange henseender, kræver det også prioritetsforsikring for lavbetalte lån. I denne artikel lærer du, hvad FHA-realkreditforsikring er, hvordan den adskiller sig fra PMI, hvem der er forpligtet til at bære den, og hvor længe, hvor meget den koster, og dine muligheder for at undgå det eller slippe af med det. Lad os komme igang.
TUTORIAL: Pantegrundlag
Hvad er FHA prioritetsforsikring?
Ligesom PMI er formålet med FHA-realkreditforsikring at beskytte långiveren. Når låntagere har minimal egenkapital i deres hjem, er risikoen (for långiveren) for, at låntageren er standard, højere, fordi låntager ikke har så meget at tabe ved at gå væk og lade banken afskærme huset (se bare på alle de mennesker, der gik væk fra deres 0% -indbetaling, boligboble-prioritetslån). (For at lære mere om FHA, skal du læse Forståelse af FHA-huslån .)
FHA-lån har lavere krav til nedbetaling og mindre strenge indkomst- og kreditkrav end konventionelle lån. Men hvis du lånte et stort beløb til nogen med mindre end perfekte lånegenskaber, vil du gerne have en garanti for, at du også ville få tilbagebetalt på en eller anden måde. Hvis du holder op med at foretage dine pantebetalinger og gå væk fra dit hjem, vil forsikringsselskabet hjælpe din långiver med at tilbagebetale sine tab med realkreditforsikring. Så selvom realkreditforsikring kan virke som en gener, fordi den ikke beskytter køberen, hvis den ikke eksisterede, ville mange sandsynligvis ikke være i stand til at få lån overhovedet, før de havde højere udbetalinger, fordi bankerne ville se lånene er for risikable. Mange mennesker synes at betale præmieforsikringspræmier en bedre mulighed end at vente i flere år, indtil de har en høj nok udbetaling til at undgå det. (Er brug af et andet prioritetslån den bedste mulighed for at undgå PMI? Læs Outsmart Private Mortgage Insurance for at lære mere.)
FHA kræver også betaling af noget, der kaldes up-front realkreditforsikring (UFMI). UFMI kræver, at de, der ansøger om et lån, betaler 1% af værdien af lånet foran, når lånet blev lukket, i henhold til pantebrev 2010-28 frigivet af det amerikanske ministerium for bolig- og byudvikling (HUD). Du har mulighed for at betale dette beløb kontant, når du lukker dit lån, men de fleste vælger at rulle det til deres samlede prioritetsbeløb.
Hvis du har råd til at betale dette beløb på forhånd, er det en god ide at gøre det, for hvis du ruller det til dit lån, vil det være meget dyrere i det lange løb. Lad os sige, at dit hjem koster $ 250.000, du lægger FHA's krævede minimum på 3, 5% (250.000 x 0.035 = 8.750), og dit lån dækker de resterende $ 241.250 (250.000 - 8.750 = 241.250). På et 30-årigt prioritetslån, med en rente på 6, 5%, vil den oprindelige $ 2.412, 50 UFMI (241.250 x 0.01 = 2.412.50) i sidste ende koste dig ca. $ 49.471.
Hvis du vil gøre dig selv fordel for faktisk at betale UFMI på forhånd, skal du have flere besparelser, før du køber. At øge din udbetaling fra 3, 5% til ca. 4, 5% (teknisk set til 4, 47%) fra $ 8, 750 til $ 11, 162, 50 eller en ekstra $ 2, 412, 50 (omkostningerne til UFMI) ville have nøjagtigt samme virkning på din langsigtede økonomi.
Hvordan adskiller FHA prioritetsforsikring sig fra privat prioritetsforsikring?
De årlige omkostninger ved en FHA-prioritetsforsikring ændres afhængigt af den leverede udbetaling. Fra april 2011 har HUD ændret FHA-realkreditforsikringen til 1, 10%, med en udbetaling større eller lig med 5%. For dem, der har mindre end 5% forskud, skal de betale en forsikringspræmie på 1, 15%. Så på et $ 250.000 hjem med et minimum udbetaling på $ 8.750 (3.5%), ville din månedlige prioritetsforsikringspræmie være baseret på et lånebeløb på $ 241.250 og koste $ 231.20 pr. Måned. Dette beløb skal betales med din månedlige pantebetaling.
I modsætning hertil koster PMI så meget som 1, 15% af lånebeløbet pr. År eller $ 231, 20 pr. Måned i dette eksempel afhængigt af vores kreditværdighed. Forskellen ligger i kravene. PMI kræver, at du har en fremragende kreditvurdering på over 720 for at modtage en rente på cirka 1, 15% n i henhold til den månedlige præmie og PMINU-månedlige satser, der leveres fra PMI i maj 2011. Hvis din kredit score er lavere, bliver du bedt om at præsentere en større udbetaling, før de tilbyder dig enhver form for forsikring. FHA-realkreditforsikring kræver kun et minimumskreditscore på 580 for at være berettiget til 3, 5% udbetaling, men de fleste långivere kræver et kreditresultat på 620-640, hvilket stadig giver dig mulighed for at købe et hjem før. Så hvis du skal have pantforsikring, kan FHA prioritetsforsikring være det mindste af to onde. I henhold til den føderale lovgivning i 2011 er realkreditforsikringspræmier skattemæssigt fradragsberettigede, så uanset om du har en almindelig PMI- eller FHA-realkreditforsikring, kan skattefradraget blødgøre slag, men tjek med din revisor for at se, om du opfylder de rette krav for at modtage dette skattefradrag. (Læs 6 grunde til at undgå privat prioritetsforsikring for at lære mere om, hvorfor FHA-forsikringen er den mindste af disse ondskab.)
En fordel, som PMI undertiden har over FHA-realkreditforsikring, er, at ikke alle långivere kræver en pantforsikringsudbetaling på forhånd som FHAs UFMI.
Hvem skal levere FHA-prioritetsforsikring og i hvor lang tid?
Fra februar 2011, når du får et FHA-lån, kan du lægge ned så lidt som 3, 5%. Men ligesom med konventionelle lån, til gengæld for privilegiet at lægge så få penge ned, bliver du nødt til at betale realkreditforsikring, indtil din låneværdi er høj nok - med andre ord, indtil du har betalt en et bestemt lånebeløb. Du skal også betale en højere forsikringspræmie. Når din egenkapital er høj nok (22% i tilfælde af et FHA-lån), bliver långiveren meget mindre bekymret for, at du vil gå væk fra hjemmet, hvis du begynder at have problemer med at foretage dine månedlige betalinger. På det samme hus på $ 250.000 fra vores tidligere eksempel, da du først købte det og skulle tegne en realkreditforsikring, ville dit eneste tab, hvis du gik væk fra huset, have været din $ 8.750 (3, 5%) udbetaling. Selvom dette ikke er en lille del af ændringer, er det meget mindre betydningsfuldt end at gå væk fra $ 55.000 (eller 22% af de samlede omkostninger).
I henhold til HUD er dem, der har lån over 15 år, forpligtet til at betale månedlige pantforsikringsbetalinger i fem år og have en 78% lån-til-værdi-ratio (hvilket betyder, at du har betalt 22% af lånets hovedstol, inklusive din oprindelig udbetaling), før forsikring ikke længere er nødvendigt. Hvis du har et lån med mindre end 15 år, er det eneste krav 78% -lånet-værdi-forholdet. (Hvis du vil lære mere, skal du læse erobring af LTV-beregningen .)
Hvordan kan du undgå eller slippe af med FHA-realkreditforsikring?
Fordi FHA-realkreditforsikring tilføjer en betydelig udgift til udgifterne til husejerskab, undrer du dig sandsynligvis, om der er noget, du kan gøre for at reducere eller undgå det, og på hvilket tidspunkt har du lov til at slippe af med det.
Den nemmeste måde at undgå realkreditforsikring er naturligvis at nedlægge 20%. Du kan gøre dette ved at vente med at købe, indtil du har flere besparelser, eller i nogle tilfælde ved at købe en billigere ejendom, hvor du har råd til at lægge 20% ned. Selvfølgelig, hvis du ser på et FHA-lån med 3, 5% nede, går du sandsynligvis en fin linje mellem at være i stand til overhovedet at have et pantelån og at skulle fortsætte med at leje.
Hvis boligpriserne markant vurderer, efter at du har købt, kan du muligvis refinansiere din vej ud af PMI. For at dette kan fungere, bliver dit hjem værdi nødt til at være værdsat nok til at give dig 22% egenkapital i hjemmet.
Hvis du ikke kan refinansiere for at øge dit lån-til-værdi-forhold, kan du altid foretage ekstra betalinger til hovedstolen for at øge dit forhold hurtigere. Ikke kun vil dette hjælpe dig med at slippe af med realkreditforsikring hurtigere, det vil også hjælpe dig med at betale dit hus hurtigere, hvilket reducerer den rente, du betaler i det lange løb og øger din opsparing endnu mere. Hvis du tager denne rute, skal du kontakte din långiver for at annullere din realkreditforsikring. (Læs vores relaterede artikel Udbetale dit prioritetslån af flere gode grunde til at trække denne gæld hurtigere end senere.)
Nogle långivere kan tilbyde specielle låneprogrammer, der ikke kræver betaling af månedlige præmieforsikringspræmier, på trods af at de tillader en lav udbetaling. Quicken Loans har for eksempel et program kaldet "PMI Buster" for låntagere, der kan nedlægge mindst 5%. Imidlertid bør låntagere forvente, at selvom långivere, der tilbyder programmer, der ligner denne, muligvis ikke kræver traditionel PMI, vil de kompensere for den øgede risiko for at låne til dig på en anden måde, f.eks. Ved at tilbyde dig en højere rente. Dette er faktisk tilfældet med PMI Buster-låneproduktet, der annoncerer "en lavere betaling ved at eliminere traditionel PMI med långiver betalt prioritetsforsikring (LPMI). LPMI kan indbygges i din realkreditrente."
Hvis alt andet mislykkes, vil du en dag nå 78% af værdien af lån til værdi ved blot at foretage dine månedlige pantebetalinger. På det 250.000 $ boligkøb, vi har diskuteret i hele denne artikel, ville du nå 22% egenkapital efter 11 år og ni måneder. Det betyder, at du betaler i alt $ 32.599, 20 (141 x $ 231, 20 = $ 32, 599, 20) i månedlige præmieforsikringspræmier, indtil du er i stand til at annullere forsikringen.
Bemærk: Din långiver skal automatisk droppe realkreditforsikring, når du når dette punkt på et FHA-lån.
Er det det værd?
Når du overvejer et lavt nedbetalingslån, skal du tænke på, om de ekstra omkostninger til både den forreste prioritetsforsikring og de månedlige prioritetsforsikringspræmier er det værd for dig at få et hus før. Det er svært at beregne, om du vil vinde eller tabe økonomisk i det lange løb med dette arrangement, da du ikke kan forudsige, hvad boligværdsættelsessatserne vil være mellem det tidspunkt, hvor du har 3, 5% at lægge ned, og den tid, hvor du har 20% at lægge ned. Du kan heller ikke præcist forudsige, hvor mange år det vil tage dig at spare de ekstra 16, 5%, fordi indtægter og udgifter kan ændre sig, på det bedre eller værre, på måder, som ingen kan forudse. Af disse grunde kan det være bedst at beslutte på psykologisk basis, om du er tilpas med at betale de ekstra penge, der kræves til prioritetsforsikring for at have et sted at ringe til dine egne.
For yderligere læsning om køb af det første hjem, skal du huske at læse Finansieringsgrundlæggende for førstegangshusejere .