Indkomstmetode
Indkomstmetoden, som til tider benævnes indkomstkapitaliseringsmetoden, er en type metode til vurdering af fast ejendom, der gør det muligt for investorer at estimere værdien af en ejendom baseret på den indkomst, ejendommen genererer. Det bruges ved at tage den samlede driftsindkomst (NOI) af den indsamlede husleje og dividere den med aktiveringsgraden.
01:32Indkomstmetode
Sådan fungerer indkomstmetoden
Indkomstmetoden bruges typisk til indkomstproducerende ejendomme og er en af tre populære tilgange til vurdering af fast ejendom. De andre er omkostningsmetoden og sammenligningsfremgangsmåden. Indkomstmetoden til fast ejendomvurderinger svarer til den diskonterede pengestrøm (DCF) til finansiering. Indkomstmetoden diskonterer den fremtidige værdi af husleje med aktiveringsgraden.
Når man bruger indkomstmetoden til at købe en lejebolig, overvejer en investor størrelsen af den indkomst, der er genereret og andre faktorer, for at bestemme, hvor meget ejendommen kan sælge under de nuværende markedsforhold. Ud over at afgøre, om investoren kan drage fordel af lejeboligen, vil en långiver vide, hvilken potentiel risiko der er for tilbagebetaling, hvis den udvider et prioritetslån til investoren.
Af de tre metoder til vurdering af fast ejendom betragtes indkomstmetoden som den mest involverede og vanskelige.
Særlige overvejelser
Når man bruger indkomstmetoden til at købe en lejebolig, skal en investor også overveje ejendommens tilstand. Potentielle store reparationer, der kan være nødvendige, kan skære betydeligt i fremtidig fortjeneste.
Derudover bør en investor overveje, hvor effektivt ejendommen fungerer. For eksempel kan udlejer give lejere nedsættelse af husleje i bytte for at udføre værftearbejde eller andet ansvar. Måske står specifikke lejere over for økonomiske vanskeligheder, der skulle vende sig om i de næste par måneder, og udlejer ønsker ikke at fjerne dem. Hvis lejen, der indsamles, ikke er større end de løbende udgifter, vil investor sandsynligvis ikke købe ejendommen.
Med indkomstmetoden har caprenten og den estimerede værdi et omvendt forhold - ved at sænke caprenten øges den estimerede værdi
En investor skal også undersøge, hvor mange enheder i gennemsnit er tomme på et givet tidspunkt. Hvis du ikke modtager fuld leje fra hver enhed, vil det påvirke investorens indkomst fra ejendommen. Dette er især vigtigt, hvis en ejendom har stort behov for reparationer, og mange enheder er ledige - hvilket antyder en lav belægningsgrad. Hvis enhederne ikke fyldes regelmæssigt, vil huslejeindsamling være lavere, end det kunne være, og køb af ejendom er muligvis ikke i investorens bedste interesse.
Key takeaways
- Indkomstmetoden er en værdiansættelsesmetode for fast ejendom, der bruger den indkomst, som ejendommen genererer, til at estimere dagsværdien.
- Det beregnes ved at dele netto driftsindtægten med aktiveringsgraden.
- En køber skal være særlig opmærksom på ejendommens tilstand, driftseffektivitet og ledighed, når han bruger indkomstmetoden.
Eksempel på indkomstmetoden
Med indkomstmetoden bruger en investor markedssalg af sammenlignelige til at vælge en aktiveringsgrad. For eksempel vurderer investoren, når man værdsætter en fire-enheds-bygning i et specifikt amt, de nylige salgspriser for lignende ejendomme i samme amt. Efter beregning af aktiveringsgraden kan investoren dele lejeboligens NOI med denne sats. For eksempel er en ejendom med en netto driftsindkomst (NOI) på $ 700.000 og en valgt aktiveringsgrad på 8% værd $ 8, 75 millioner.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.