Brændstoffet, der fodrede Subprime-smeltningen

Dusinvis af prioritetsudbydere erklærer konkurs inden for få uger. Markedet er fyldt med bekymringer over en større global kreditkrise, som kan påvirke alle klasser af låntagere. Centralbanker bruger nødbestemmelser for at tilføre likviditet på bange finansielle markeder. Ejendomsmarkederne faldt efter mange års rekordhøjde. Afskærmningsrater er dobbelt så meget som året over i sidste halvdel af 2006 og i 2007.

Rapporterne lyder skræmmende, men hvad betyder alt dette?

Vi er i øjeblikket dybt inde i en finanskrise, der koncentrerer sig om det amerikanske boligmarked, hvor nedfald fra det frosne subprime-realkreditmarked smider over på kreditmarkederne såvel som indenlandske og globale aktiemarkeder. Læs videre for at lære mere om, hvordan markederne faldt så langt, og hvad der muligvis ligger foran os.

Vejen til en krise
Var dette tilfældet med en gruppe eller et firma, der sovnet ved rattet? Er dette resultatet af for lidt tilsyn, for meget grådighed eller simpelthen ikke nok forståelse? Som det ofte er tilfældet, når de finansielle markeder går galt, er svaret sandsynligvis "alt det ovenstående"

Husk , at det marked, vi ser i dag, er et biprodukt af markedet for seks år siden. Spol tilbage til slutningen af ​​2001, da frygt for globale terrorangreb efter 11. september brølede over en allerede kæmpet økonomi, en økonomi, der lige var begyndt at komme ud af recessionen forårsaget af tech-boblen i slutningen af ​​1990'erne. (For relateret læsning, se De største markedskrænkelser og når frygt og grådighed overtager .)

Som svar i løbet af 2001 begyndte Federal Reserve at sænke raterne dramatisk, og den fodrede fondsrente nåede op på 1% i 2003, hvilket i centralbanklån stort set er nul. Målet med en lav føderal fondsrente er at udvide pengemængden og tilskynde til låntagning, hvilket burde stimulere udgifter og investeringer. Ideen om, at udgifterne var "patriotiske" blev bredt udbredt, og alle - fra Det Hvide Hus ned til den lokale forælder-lærerforening - opfordrede os til at købe, købe, købe.

Det virkede, og økonomien begyndte konstant at udvide sig i 2002.

Fast ejendom begynder at se attraktiv ud
Da lavere renter arbejdede sig ind i økonomien, begyndte ejendomsmarkedet at arbejde sig ind i et vanvidd, da antallet af solgte boliger - og priserne, de solgte for - steg dramatisk begyndende i 2002. På det tidspunkt var renten på en 30-årigt fastforrentet realkreditlån var på de laveste niveauer set i næsten 40 år, og folk så en unik mulighed for at få adgang til næsten den billigste tilgængelige egenkapitalskilde. (For relateret læsning, se Hvorfor boligmarkedbobler popper, og hvordan renter påvirker aktiemarkedet .)

Investeringsbanker og sikkerhedsstillelse med aktiver
Hvis boligmarkedet kun havde fået en anstændig hånd - sige en med lave renter og stigende efterspørgsel - ville eventuelle problemer have været ret indeholdt. Desværre blev det givet en fantastisk hånd takket være, at nye finansielle produkter blev spundet på Wall Street. Disse nye produkter endte med at sprede sig vidt og bredt og blev inkluderet i pensionskasser, hedgefonde og internationale regeringer.

Og som vi nu lærer, endte mange af disse produkter med at være absolut intet værd.

En simpel idé fører til store problemer
Den aktiverede sikkerhed (ABS) har eksisteret i årtier, og i kernen ligger et simpelt investeringsprincip: Tag en masse aktiver, der har forudsigelige og lignende pengestrømme (som en persons boliglån), bundt dem i en administreret pakke der samler alle de individuelle betalinger (pantebetalingerne) og bruger pengene til at betale investorer en kupon på den administrerede pakke. Dette skaber en værdipapirstøttet sikkerhed, hvor den underliggende ejendom fungerer som sikkerhed. (Læs mere om aktivering af allokering med fast indkomst for mere indsigt.)

Et andet stort plus var, at kreditvurderingsbureauer som Moody's og Standard & Poor's ville sætte deres 'AAA' eller 'A +' godkendelsesstempel på mange af disse værdipapirer og signalere deres relative sikkerhed som en investering. (Læs mere Hvad er en virksomhedskreditvurdering? )

Fordelen for investoren er, at han eller hun kan erhverve en diversificeret portefølje af fastforrentede aktiver, der ankommer som en kuponbetaling.

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) havde bundtet og solgt securitiserede prioritetslån som ABS i årevis; deres 'AAA' -vurderinger havde altid haft den garanti, som Ginnie Maes regeringsstøtte havde givet. Investorer opnåede et højere afkast end på statskurser, og Ginnie Mae var i stand til at bruge finansieringen til at tilbyde nye prioritetslån.

Udvidelse af marginene
Takket være et eksploderende ejendomsmarked blev der også oprettet en opdateret form for ABS, kun disse ABS'er blev proppet med subprime-realkreditlån eller lån til købere med mindre end stjernernes kredit. (Hvis du vil lære mere om subprime, skal du læse Subprime er ofte udlån til subpar og subprime: Hjælpende hånd eller underhåndede? )

Subprime-lån sammen med deres meget højere misligholdelsesrisici blev placeret i forskellige risikoklasser eller trancher, som hver leverede sin egen tilbagebetalingsplan. Øvre trancher kunne modtage 'AAA' -vurderinger - selvom de indeholdt subprime-lån - fordi disse trancher blev lovet de første dollars, der kom i sikkerheden. Lavere trancher havde højere kuponrenter for at kompensere for den øgede misligholdelsesrisiko. Helt i bunden var tranche "egenkapital" en meget spekulativ investering, da den kunne få sine pengestrømme i det væsentlige udslettet, hvis standardrenten på hele ABS sneg sig over et lavt niveau - i området fra 5 til 7% . (Hvis du vil lære mere, skal du læse bag kulisserne på dit pant .)

Pludselig havde selv subprime-pantelånerne en mulighed for at sælge deres risikable gæld, hvilket igen gjorde det muligt for dem at markedsføre denne gæld endnu mere aggressivt. Wall Street var der for at hente deres subprime-lån, pakke dem sammen med andre lån (nogle kvalitet, nogle ikke) og sælge dem til investorer. Derudover blev næsten 80% af disse bundne værdipapirer magisk investeringskvalitet ('A' bedømt eller højere) takket være kreditvurderingsbureauerne, som tjente lukrative gebyrer for deres arbejde med at bedømme ABS'erne. (For mere indsigt, se Hvad betyder investeringskvalitet? )

Som et resultat af denne aktivitet blev det meget rentabelt at stamme prioritetslån - endda risikable. Det varede ikke længe før selv grundlæggende krav som bevis på indkomst og en udbetaling blev overset af pantelånere; 125% prioritetslån blev tilskrevet og givet til potentielle husejere. Logikken er, at med fast ejendomskurser steg så hurtigt (medianpriserne i hjemmet steg op til 14% årligt i 2005), ville et 125% LTV-pantelån være over vandet på mindre end to år.

Udnyt kvadrat
Den forstærkende sløjfe begyndte at dreje for hurtigt, men med Wall Street, Main Street og alle derimellem drage fordel af turen, hvem skulle sætte på bremserne?

Rekordlave renter var kombineret med en stadig løsnende udlånsstandard for at skubbe ejendomspriserne til rekordhøjheder over det meste af USA. Eksisterende husejere refinansierede i rekordmængde og udnyttede for nylig optjent egenkapital, der kunne have været med et par hundrede dollars brugt på en hjemmevurdering. (For relateret læsning, se Lån til egenkapital: Omkostningerne og hjemmekapitallånet: Hvad det er, og hvordan det fungerer .)

I mellemtiden, takket være likviditeten på markedet, var investeringsbanker og andre store investorer i stand til at låne mere og mere (øget gearing) for at skabe yderligere investeringsprodukter, som omfattede skæve subprime-aktiver.

Sikkerhedsgæld slutter sig til manden
Evnen til at låne flere fik banker og andre store investorer til at skabe sikkerhedsstillede gældsforpligtelser (CDO), som i det væsentlige skaffede kapital og "mezzanin" (mellem-til-lavt vurderede) trancher fra MBS'er og pakker dem endnu en gang, denne gang til mezzanin CDO'er.

Ved at bruge den samme "trickle down" -betalingsordning kunne de fleste af mezzanin-CDO'er opnå en 'AAA'-kreditvurdering og lande den i hænderne på hedgefonde, pensionskasser, forretningsbanker og andre institutionelle investorer.

Boliglån med sikkerhedspapirer (RMBS), hvor pengestrømme kommer fra boliggæld, og CDO'er fjernede effektivt kommunikationslinjerne mellem låntager og den oprindelige långiver. Pludselig kontrollerede store investorer sikkerheden; som et resultat blev forhandlinger om sene pantebetalinger forbipasseret til en "direkte-til-afskærmning" -model for en investor, der ville reducere hans tab. (For mere kan du læse Gemme dit hjem fra afskærmning .)

Imidlertid ville disse faktorer ikke have forårsaget den aktuelle krise, hvis 1) ejendomsmarkedet fortsatte med at blomstre, og 2) husejere faktisk kunne betale deres prioritetslån . Fordi dette ikke forekom, hjalp disse faktorer dog kun til at brænde antallet af tvangsauktioner senere.

Teaser-priser og ARM
Da prioritetsudbydere eksporterede meget af risikoen ved at udlåne subprime til investorerne, var de frie til at komme med interessante strategier til at stamme lån med deres frigjorte kapital. Ved at bruge teaser-renter (specielle lave renter, der ville vare i det første år eller to af et prioritetslån) inden for prioritetslån med regulerbar rente (ARM), kunne låntagere lokkes til et oprindeligt overkommeligt prioritetslån, hvor betalinger ville skyrocket i tre, fem eller syv år. (Læs mere ARMed And Dangerous og American Dream Or Mortgage Nightmare for at lære mere)

Da ejendomsmarkedet skubbede til sine toppe i 2005 og 2006, blev teasersatser, ARM'er og "kun rentelånet" (hvor der ikke foretages nogen principbetalinger i de første par år) i stigende grad presset på husejere. Efterhånden som disse lån blev mere almindelige, stillede færre låntagere spørgsmålstegn ved betingelserne og blev i stedet lokket af udsigten til at kunne refinansiere om et par år (med et stort overskud, sagde argumentet), hvilket gjorde dem i stand til at foretage uanset hvilke indhentningsbetalinger der ville være nødvendig. Hvad låntagere ikke tog højde for i det blomstrende boligmarked var imidlertid, at et fald i boligværdien ville efterlade låntageren med en uholdbar kombination af en ballonbetaling og en meget højere pantebetaling.

Et marked så tæt på hjemmet som fast ejendom bliver umuligt at ignorere, når det skyder på alle cylindre. I løbet af fem år var boligpriserne i mange områder bogstaveligt fordoblet, og næsten enhver, der ikke havde købt et hjem eller refinansieret, betragtede sig som bag i løbet om at tjene penge på det marked. Realkreditudbydere vidste dette og skubbede stadig mere aggressivt. Nye huse kunne ikke bygges hurtigt nok, og husbyggeres lagre steg kraftigt.

CDO-markedet (hovedsageligt sikret med subprime-gæld) balloneret til over 600 mia. Dollars i udstedelse alene i 2006 - mere end 10 gange det beløb, der blev udstedt blot et årti tidligere. Selv om disse værdipapirer var illikvide, blev de ivrig hentet på de sekundære markeder, som heldigvis parkerede dem i store institutionelle fonde til deres markedsrørende rente.

Revner begynder at vises
I midten af ​​2006 begyndte der imidlertid at blive revner. Salget af nye boliger stoppede, og de gennemsnitlige salgspriser stoppede deres stigning. Rentesatserne var - mens de stadig er historisk lave - stigende, med inflationens frygt, der truer med at hæve dem højere. Alle de let-til-overskrevne prioritetslån og refinansiering var allerede blevet gjort, og den første af de skælvende ARM'er, der blev skrevet 12 til 24 måneder tidligere, begyndte at nulstille.

Standardraterne begyndte at stige kraftigt. Pludselig så CDO ikke så attraktiv ud for investorer på jagt efter udbytte. Når alt kommer til alt var mange af CDO'erne blevet pakket igen så mange gange, at det var vanskeligt at se, hvor meget subprime-eksponering der faktisk var i dem.

Crunch af let kredit
Det varede ikke længe, ​​før nyheder om problemer i sektoren gik fra diskussioner i bestyrelseslokaler til overskuelige nyheder.

Scorerne af realkreditudbydere - med ikke mere ivrige sekundære markeder eller investeringsbanker til at sælge deres lån til - blev afskåret fra det, der var blevet en hovedfinansieringskilde og blev tvunget til at lukke driften. Som et resultat gik CDO'er fra illikvide til umarkerede.

I lyset af al denne økonomiske usikkerhed blev investorer langt mere risikovillige og så ud for at slappe af positioner i potentielt farlige MBS'er og enhver fastforrentet sikkerhed, der ikke betalte en ordentlig risikopræmie for det opfattede risikoniveau. Investorer afgav deres stemmer i en masse, at risikoen for underprime ikke var værd at tage.

Midt i denne flyvning til kvalitet blev tre-måneders statsobligationer det nye "must-have" fastindkomstprodukt og udbytterne faldt med chokerende 1, 5% på få dage. Endnu mere bemærkelsesværdigt end køb af statsstøttede obligationer (og kortsigtede obligationer på det tidspunkt) var spredningen mellem lignende obligationer til erhvervsobligationer og statsobligationer, der udvides fra ca. 35 basispoint til mere end 120 basispoint på mindre end en uge.

Disse ændringer lyder muligvis minimale eller beskadigende for det utrættede øje, men i de moderne markeder med fast indkomst - hvor gearingen er konge og billig kredit er kun den nuværende jester - kan et skridt i denne størrelsesorden gøre meget skade. Dette blev illustreret ved sammenbruddet af flere hedgefonde. (Læs mere om at miste Amaranth Gamble og Massive Hedge Fund Failures for mere om disse sammenbrud.)

Mange institutionelle fonde stod over for margin- og sikkerhedsopkald fra nervøse banker, der tvang dem til at sælge andre aktiver, såsom aktier og obligationer, for at skaffe kontanter. Det øgede salgspress greb fat på aktiemarkederne, da store aktie gennemsnit overalt i verden blev ramt med kraftige fald i løbet af uger, hvilket effektivt stoppede det stærke marked, der havde bragt Dow Jones industrielle gennemsnit til alle højdepunkter i juli 2007 .

For at hjælpe med at dæmme for virkningen af ​​knasen hjalp centralbankerne i USA, Japan og Europa gennem kontante indsprøjtninger på flere hundrede milliarder dollars banker med deres likviditetsproblemer og hjalp med til at stabilisere de finansielle markeder. Federal Reserve sænkede også rabatvinduesrenten, hvilket gjorde det billigere for finansielle institutioner at låne midler fra Fed, tilføje likviditet til deres operationer og hjælpe med at kæmpe med aktiver. (For at lære mere skal du læse Lær de vigtigste centralbanker at kende .)

Den tilføjede likviditet hjalp med til at stabilisere markedet til en vis grad, men den fulde virkning af disse begivenheder er endnu ikke klar.

Konklusion
Der er ikke i sig selv noget galt eller dårligt ved den sikkerhedsstillede gældsforpligtelse eller nogen af ​​dens økonomiske pårørende. Det er en naturlig og intelligent måde at diversificere risiko på og åbne kapitalmarkeder. Som noget andet - dotcom-boblen, Long-Term Capital Management's sammenbrud og hyperinflationen i de tidlige 1980'ere - hvis en strategi eller et instrument misbruges eller koges for meget, vil der være behov for en god rystelse af arenaen. Kald det som en naturlig udvidelse af kapitalismen, hvor grådighed kan inspirere til innovation, men hvis den ikke kontrolleres, er det nødvendigt med store markedskræfter for at bringe balance igen i systemet.

Hvad er det næste?
Så hvor skal vi hen herfra? Svaret på dette spørgsmål vil koncentrere sig om at finde ud af, hvor vidtgående virkningen vil være, både i De Forenede Stater og i hele verden. Den bedste situation for alle involverede parter forbliver en, hvor den amerikanske økonomi klarer sig godt, arbejdsløsheden forbliver lav, den personlige indkomst holder trit med inflationen og ejendomspriserne finder en bund. Først når den sidste del sker, vil vi være i stand til at vurdere den samlede virkning af subprime-nedsmeltningen.

Reguleringsmæssigt tilsyn vil sandsynligvis blive stivere efter dette fiasko, og sandsynligvis holder udlånsrestriktioner og obligationsklassifikationer meget konservative i de næste par år. Eventuelle erfaringer til side, Wall Street vil fortsat søge nye måder at prisrisiko og pakke værdipapirer, og det er fortsat investorens pligt at se fremtiden gennem fortidens værdifulde filtre.

For en one-stop-shop om subprime-prioritetslån og subprime-nedbrydning skal du tjekke funktionen Subprime-realkreditlån .