Sådan vælger du det bedste pantelån til dig

Medmindre du kan købe et hus helt kontant, er det at finde det rigtige hus kun halvdelen af ​​slaget. Den anden halvdel vælger den bedste type prioritetslån. Da du sandsynligvis vil betale tilbage dit prioritetslån over en lang periode, er det vigtigt at finde et lån, der imødekommer dine behov og dit budget. Når du låner penge fra en långiver, indgår du en lovlig aftale om at tilbagebetale dette lån over et bestemt tidsrum - med renter.

Hvad er et pantelån?

Der er to komponenter til din pantebetaling: hovedstol og renter. Hoved henviser til lånebeløbet. Renter er et ekstra beløb (beregnet i procent af hovedstolen), som långivere opkræver dig for privilegiet at låne penge, som du betaler over tid. I løbet af din prioritetslån betaler du månedlige rater baseret på en amortiseringsplan, der er indstillet af din långiver.

En anden faktor, der er involveret i prisfastsættelse af et prioritetslån, er den årlige procentsats eller APR, som vurderer de samlede omkostninger ved et lån. APR inkluderer rente og andre lånegebyrer.

Hovedtyper af prioritetslån

Ikke alle prioritetsprodukter oprettes lige. Nogle har strengere retningslinjer end andre. Nogle långivere kræver muligvis en 20% forskud, mens andre kræver så lidt som 3% af husets købspris. For at kvalificere dig til nogle typer lån har du brug for uberørt kredit. Andre er rettet mod låntagere med mindre end stjernernes kredit.

Den amerikanske regering er ikke en långiver, men den garanterer visse typer lån, der opfylder de strenge krav til støtteberettigelse for indkomst, lånegrænser og geografiske områder. Her er en oversigt:

Konventionelle pantelån

Et konventionelt lån er et lån, der ikke støttes af den føderale regering. Låntagere med god kredit, stabil beskæftigelse og indkomsthistorie og evnen til at foretage en 3% -udbetaling kan normalt kvalificere sig til et konventionelt lån fra Fannie Mae eller Freddie Mac, to regeringsstøttede virksomheder, der køber og sælger mest konventionelle pantelån i USA Stater. Nogle långivere tilbyder også konventionelle lån med lave udbetalingsbehov og ingen privat prioritetsforsikring (PMI).

Overholdelse af realkreditlån

Overensstemmende lån er bundet af maksimale lånegrænser, der er fastlagt af den føderale regering. Disse grænser varierer efter geografisk område. For 2018 satte Federal Housing Finance Agency baseline, der overholder lånegrænsen, til $ 453.100 for enheder med en enhed. FHFA sætter dog en højere maksimal lånegrænse på $ 679.650 i visse dele af landet (tænk f.eks. New York City eller San Francisco). Det skyldes, at huspriserne i disse omkostningsområder overskrider basalångrænsen med mindst 115% eller mere.

Ikke-overholdende realkreditlån

Ikke-konforme lån kan normalt ikke sælges eller købes af Fannie Mae og Freddie Mac på grund af lånebeløbet eller forsikringsretningslinjerne. Jumbo-lån er den mest almindelige type ikke-overensstemmende lån. De kaldes "jumbo", fordi lånebeløbene typisk overstiger de overensstemmende lånegrænser. Disse typer lån er mere risikable for en långiver, så låntagere skal typisk have større likviditetsreserver, foretage en udbetaling på 10% til 20% (eller mere) og have en stærk kredit.

Regeringsforsikrede FHA-lån

Købere med lav til moderat indkomst, som typisk køber et hus for første gang, henvender sig til lån, der er forsikret af Federal Housing Administration, når de ikke kan kvalificere sig til et konventionelt lån. Låntagere kan lægge så lidt som 3, 5% af husets købspris. FHA-lån har mere afslappede kreditvurderingskrav end konventionelle lån. FHA låner imidlertid ikke direkte penge; det garanterer lån fra FHA-godkendte långivere. En ulempe ved FHA-lån: Alle låntagere betaler en forhånds- og årlig realkreditforsikringspræmie, eller MIP - en type prioritetsforsikring, der beskytter långiveren mod låntagers misligholdelse - i lånets levetid.

Hvem er det bedst for låntagere med lav til moderat indkomst, der ikke kan kvalificere sig til et konventionelt låneprodukt eller enhver, der ikke har råd til en betydelig udbetaling. FHA-lån giver en FICO-score helt ned til 500 for at kvalificere sig til en 10% -udbetaling - og så lavt som 580 for at kvalificere sig til en 3, 5% -udbetaling.

Regeringsforsikrede VA-lån

Det amerikanske departement for veterananliggender garanterer homebuyer-lån til kvalificerede medlemmer af militæret, veteraner og deres ægtefæller. Låntagere kan finansiere 100% af lånebeløbet uden nogen krævet udbetaling. Andre fordele inkluderer et loft på lukningsomkostninger (som kan betales af sælgeren), ingen mæglergebyrer og ingen MIP. VA-lån kræver et "finansieringsgebyr", en procentdel af lånebeløbet, der hjælper med at udligne omkostningerne for skatteyderne. Finansieringsgebyret varierer afhængigt af din militære tjenestekategori og lånebeløb. Følgende servicemedlemmer skal ikke betale finansieringsgebyret:

• veteraner, der modtager VA-ydelser for en service-relateret handicap
• veteraner, der ville have ret til VA-kompensation for en tjeneste-relateret handicap, hvis de ikke modtog pension eller aktiv toldløn
• overlevende ægtefæller til veteraner, der døde i tjeneste eller af en tjeneste-relateret handicap

Hvem det er bedst til: Kvalificeret aktivt militært personel eller veteraner og deres ægtefæller, der ønsker meget konkurrencedygtige vilkår og et prioritetsprodukt, der er skræddersyet til deres økonomiske behov.

Regeringsforsikrede USDA-lån

Det amerikanske landbrugsministerium garanterer lån for at hjælpe med at gøre husejerskab muligt for købere med lav indkomst i landdistrikter landsdækkende. Disse lån kræver lidt til ingen penge ned for kvalificerede låntagere - så længe ejendomme opfylder USDAs regler for støtteberettigelse.

Hvem er det bedst til: Boligkøbere i støtteberettigede landdistrikter, der har lavere indkomster, sparer lidt penge til en udbetaling og ellers ikke kan kvalificere sig til et konventionelt låneprodukt.

Lånevilkår: Priser

Pantebetingelser, inklusive tilbagebetalingens længde, er en nøglefaktor i, hvordan en långiver priser dit lån og din rente. Lån med fast rente er, hvordan de lyder: en fast rente for lånets levetid, normalt fra 10 til 30 år. Hvis du ønsker at afbetale dit hjem hurtigere og har råd til en højere månedlig betaling, hjælper et kortsigtet fastforrentet lån (f.eks. 15 eller 20 år) dig med at afværge tid og rentebetalinger. Du opbygger også egenkapital i dit hjem meget hurtigere.

Hvis du vælger et kortere prioritetslån, betyder det, at de månedlige betalinger vil være højere end ved et længerevarende lån. Knus numrene for at sikre, at dit budget kan håndtere de højere betalinger. Du ønsker måske også at indgå i andre mål, såsom at spare til pension eller en nødfond.

Hvem det er bedst til: Fastforrentede lån er ideelle til købere, der planlægger at blive sat i mange år. Et 30-årigt fast lån kan muligvis give dig vrede plads til at imødekomme andre økonomiske behov. Men hvis du har lyst til en lille risiko og har ressourcer og disciplin til at afbetale dit prioritetslån hurtigere, kan et 15-årigt fast lån spare dig betydeligt på renter og reducere din tilbagebetalingstid til halvdelen.

Prioritetslån med regulerbar rente

Realkreditlån med regulerbar rente (ARM) har en fast rente i en indledende periode på tre til 10 år, men efter denne periode udløber, varierer renten med markedsforholdene. Disse lån kan være risikable, hvis du ikke er i stand til at betale en højere månedlig pantebetaling, når renten nulstilles. Nogle ARM-produkter har et rentetak, hvor din månedlige prioritetslån ikke kan overstige et bestemt beløb. Hvis det er tilfældet, skal du knuse numrene for at sikre, at du potentielt kan håndtere enhver betalingsstigning op til dette punkt. Stol ikke på at være i stand til at sælge dit hjem eller refinansiere dit prioritetslån, før dit ARM nulstilles, fordi markedsforholdene - og din økonomi - kan ændre sig.

Hvem det er bedst til: ARM er en solid mulighed, hvis du ikke planlægger at blive i et hjem ud over den oprindelige faste rente eller ved, at du har til hensigt at refinansiere, før lånet nulstilles. Hvorfor? Rentesatserne for ARM'er er tilbøjelige til at være lavere end faste renter i de første tilbagebetalingsår, så du potentielt kan spare tusinder af dollars på renter i de første år med husejerskab.

Førstehjælpsprogrammer

Specielle programmer i din stat eller din lokale boligmyndighed tilbyder hjælp specifikt til førstegangskøbere. Mange af disse programmer er tilgængelige baseret på købers indkomst eller økonomiske behov. Disse programmer, som normalt tilbyder hjælp i form af udbetalingsstipendier, kan også spare første gang låntagere betydelige penge på lukningsomkostninger.

Det amerikanske ministerium for boliger og byudvikling viser første gang homebuyer-programmer efter stat. Vælg din stat og derefter "Hjælp til husejere" for at finde det program, der er tættest på dig.

Prioritetslån til førstegangskøbere

Alle disse låneprogrammer (med undtagelse af førstegangshjælpeprogrammer til homebuyer) er tilgængelige for alle hjemmekøbere, hvad enten det er din første eller fjerde gang, du køber et hjem. Mange mennesker synes fejlagtigt, at FHA-lån kun er tilgængelige for førstegangskøbere, men gentagne låntagere kan kvalificere sig, så længe køberen ikke har ejet en primær bolig mindst tre år frem til købet.

Valg af det lån, der er bedst til din situation, afhænger primært af din økonomiske sundhed: din indkomst, kredithistorie og score, beskæftigelse og økonomiske mål. Realkreditudbydere kan hjælpe med at analysere din økonomi for at hjælpe med at bestemme de bedste låneprodukter. De kan også hjælpe dig med bedre at forstå kvalifikationskravene, som har en tendens til at være komplekse. En støttende långiver eller realkreditmægler kan også give dig hjemmearbejde - målrettede områder af din økonomi til forbedring - for at sætte dig i den stærkeste position, der kan få et prioritetslån og købe et hjem.

Bundlinjen

Uanset hvilken lånetype du vælger, skal du kontrollere din kreditrapport på forhånd for at se, hvor du står. Du har ret til en gratis kreditrapport fra hvert af de tre hovedrapporteringsbureauer hvert år gennem annualcreditreport.com. Derfra kan du få øje på og rette fejl, arbejde med at nedbetale gæld og forbedre enhver historie med forsinkede betalinger, før du henvender dig til en pantelån.

Det kan være en fordel at forfølge finansiering, inden du ser alvorligt på at se på boliger og afgive tilbud. Hvorfor? Du vil være i stand til at handle hurtigere og kan blive taget mere alvorligt af sælgere, hvis du har et forudgående godkendelsesbrev i hånden.

(Se også Ultimate Mortgage Guide, Hvordan får jeg forhåndsgodkendelse af et realkreditlån ?, 11 fejl, førstegangs huskøbere bør undgå, hvor mange penge skal jeg lægge ned ?, Hvad er pantforsikring, og hvad er mine muligheder?, Hvad lukker omkostninger ?, Hvordan får man den bedste prioritetsrente, hvad er de vigtigste typer långivere?)