11 fejl Uerfarne udlejere laver
Selvom det muligvis lyder let at være en udlejer - køb et hjem, foretag et par renoveringer og lej det ud til mere end den månedlige pantebetaling - for at kunne administrere dine egne investeringsejendomme kræves tankegang fra en forretningsfolk.
Uden erfaring kan det være let at hurtigt miste penge, tid og søvn ved at begå disse almindelige nye udlejer fejl. (Se også: 5 ting, som enhver ejendomsmægler pro kender .)
- Kører ikke tilstrækkelig kontrol af en potentiel lejer.
Så ivrig som du kan være at få en lejer ind og betale husleje, er det ikke værd at skynde sig videre uden at kontrollere din lejers legitimationsoplysninger først. Brug en ansøgningsformular til leje, som giver dig tilstrækkelige oplysninger, betaler de nødvendige penge for at få en kreditrapport (for at kontrollere historien om forsinkede betalinger, kriminelle konti osv.) Og tag dig tid til at verificere referencer, herunder arbejdsgivere og tidligere udlejere . Selv hvis lejeren er "desperat" efter at flytte ind og kan foretage indbetalingsbeløbet med det samme, skal du først undersøge deres baggrund. Lad ikke dig føle dig forhastet eller presset til at begå en potentielt kostbar fejltagelse. - At tro, at ejendommen altid vil blive lejet.
Inden du lukker en ejendom, skal du foretage din egen økonomiske due diligence og sikre dig, at du kan betale pantelånet (hvis du tager et lån) i tilfælde af, at du har måneder uden lejer, der betaler husleje. Du må ikke risikere potentiel afskærmning og økonomisk ødelæggelse, fordi du ikke kunne foretage en simpel pengestrømsanalyse og vedligeholde tilstrækkelige midler til at dække pantebetalingerne, når lejere er få og langt imellem. - Undervurderer omkostningerne ved reparationer eller løbende vedligeholdelse af ejendom.
For at holde lejere interesseret i (og betale for) ejendommen skal du vedligeholde den. Sørg for, at du opkræver nok husleje til i det mindste at hjælpe med at dække en del af de løbende vedligeholdelsesomkostninger (dvs. maling, rengøring og tæpperens mellem lejere). Planlæg også at skulle trække penge enten ud af virksomheden eller din egen lomme i tilfælde af at du ikke har de nødvendige kontanter til at foretage større engangsreparationer (såsom reparation af strukturelle skader, udskiftning af apparater osv.). - At se det som en hobby.
At eje lejeboliger er en forretning, og for at skabe et overskud skal du bruge det som sådan. Det betyder, at der oprettes separate bankkonti for indskud og udgifter, bruger et bogføringssystem og konsulterer en skattespecialist for at sikre, at du korrekt håndterer (og betaler!) Skatter på din virksomhed. Hvis du ikke indstiller dig selv med de nødvendige ressourcer og forhold, vil du sandsynligvis ende med at miste penge. (Se også: Skattefradrag for lejerejere .) - Stole på et håndtryk.
I erhvervslivet kan du ikke stole på løfter. For din egen juridiske beskyttelse er det vigtigt, at dine lejere underskriver en lejekontrakt for at opholde sig i ejendommen og sikre, at han eller hun forstår kontraktbetingelserne. Hvis du har problemer med din lejer, har du brug for skriftlig, bindende dokumentation (dvs. en lejekontrakt) for at dommeren kan træffe afgørelse. Kend din stats love om leasingkontrakter, og sørg for, at du bruger en passende formular til din stat. FindLaw.com har udarbejdet en stat-for-stat-fortegnelse over love og lejeaftaler. - Stil illegale interviewspørgsmål.
Du ønsker ikke at risikere at give en potentiel lejer tilstrækkelig grund til at sagsøge dig for forskelsbehandling ved at stille de forkerte spørgsmål under screeningssamtalen. Fair Housing Act i Civil Rights Act fra 1968 kræver, at du ikke kan afvise en lejers ansøgning baseret på race, farve, religion, national oprindelse, køn, ægteskabelig status, handicap eller familiestatus (dvs. hvis de planlægger at få børn). - Forsømmer lejere.
Det / de hjem, du lejer, er dit ansvar. Hvis du ikke regelmæssigt tjekker ind med dine lejere og på ejendommens tilstand, har du ingen skyld, men dig selv, hvis noget går galt. Sørg dog for, at du ikke overtræder din stats love om lejers privatliv, før du stopper ved ejendommen uanmeldt. Du kan uforvarende give dem ret til at sagsøge dig eller blive løst fra betingelserne i din leasingaftale. - Mødes ikke statlige og lokale boligkoder.
Som udlejer skal du sørge for, at ejendommen opfylder sundheds- og sikkerhedsstandarder. Hvis du ikke sørger for din afslutning af den lovlige forhandling, kan dine lejere have grund til at bryde betingelserne i din leasingaftale, potentielt sagsøge dig og endda have ret til ret til erstatning for skade eller skade på grund af din forsømmelse. - Forsinkelse af en udsættelse.
At ikke indlede en udsættelsessag så hurtigt som juridisk muligt kan være en meget kostbar fejltagelse. Hvis du har problemer med en lejer og ikke er sikker på dine rettigheder eller hvordan du går frem, skal du kontakte en udsættelsesadvokat så hurtigt som muligt. (Se også: Tip til den potentielle udlejer .) - Ikke håndhæver lejevilkår.
Hvis du anførte, at sene lejeindbetalinger ville medføre en sanktion, skal du opkræve det. Hvis du bemærkede, at ingen kæledyr er tilladt, og din nye lejer køber en Great Dane, skal du håndhæve straffen. Hvis dine lejere er klar over, at du er slap med hensyn til lejebetingelserne, vil de sandsynligvis følge efter. Indstil - og håndhæv - den standard, du vil opretholdes. - Ikke at skrive det ned.
Det er vigtigt, at du opbevarer skriftlig dokumentation om interaktion med dine lejere, hvis du nogensinde har brug for at tage ham / hende til retten. Bemærk telefonsamtaler, og opbevar kopier af e-mails, voicemails eller sms'er osv. For at være i stand til at understøtte dine påstande.
Hvis du er i tvivl om, hvordan du med succes starter din karriere som udlejer eller frygter, at du muligvis ikke har den nødvendige tid til at udføre jobbet godt, kan du overveje at arbejde med et professionelt ejendomsadministrationsselskab. Interview flere virksomheder, tjek deres baggrund og referencer, og sørg for, at du, som dine lejere, forstår og accepterer betingelserne i et kontraktforhold. (Se også: Top 10 funktioner i en rentabel lejebolig .)