Zillow-estimater: Ikke så nøjagtige som du tror

Zillow er en af ​​de mest populære ejendomsdatabaser online. Grundlagt i 2006 af tidligere Microsofts ledere Rich Barton og Lloyd Frink, viser Seattle-baserede Zillow oplysninger om millioner af huse til salg og leje i hele USA og Canada. Brugere kan søge efter et hjem i et bestemt område ved hjælp af forskellige kriterier, herunder - men ikke begrænset til - priser, antal soveværelser og badeværelser, firkantede optagelser, type hjem og andre faciliteter.

En af Zillows nøglefunktioner er dens Zestimates, et populært forbrugerværktøj til at se, hvor meget hjem er værd. Disse estimater er baseret på information fra kilder som sammenligneligt salg og offentlige data. Zestimates, der blev lanceret i 2011 med information om 90 millioner hjem, har udvidet sin rækkevidde og leveret brugere med oplysninger om mere end 100 millioner boliger i hele USA.

Uanset om du ser for at se, hvor meget dit hjemmeværdi har ændret sig, hvis dit hjem vurderede værdi er høj nok til at lade dig refinansiere, eller nysgerrig efter, hvor meget din kollega har brugt på sit nye hus, tilbyder Zestimates brugerne et udgangspunkt i husvurderingen .

Men der er flere grunde til, at disse numre muligvis ikke er så nøjagtige, som du gerne vil have dem til at være.

Key takeaways

• Zillows Zestimates giver brugerne mulighed for at se, hvor meget hjem er værd.
• Tallene er baseret på information fra kilder som sammenlignelige salg og offentlige data.
• Zestimater er kun så nøjagtige som dataene bag dem, hvilket betyder at de kan være forældede eller forkerte.
• Der kan være fejl i betalte ejendomsskatter eller skattevurderinger, og Zestimates inkluderer muligvis ikke opgraderinger eller forbedringer foretaget af husejere.
• Zillow tegner sig også for omsætningshastighed, så et område, hvor folk holder deres hjem i længere perioder, er måske ikke så præcist.

Unøjagtige grundlæggende oplysninger

Zillows unikke algoritmer opdaterer sin samling af ejendomsværdier tre gange om ugen, baseret på information fra både offentlige data og brugerindgivne data. Ifølge Zillow er "langt de fleste af Zestimates inden for 10 procent af husets salgspris." Men Zestimates er kun så nøjagtige som dataene bag dem, så hvis antallet af soveværelser eller badeværelser i et hjem er dets kvadratmeter, eller dens partistørrelse er unøjagtig på Zillow, vil Zestimate være slået fra.

Brugere kan rette disse fejl. Zillow advarer dog om, at opdatering af en egenskabs detaljer ikke resulterer i en øjeblikkelig ændring i hjemmets Zestimate, og undertiden ikke vil medføre nogen ændring overhovedet. For eksempel kan det at have et fjerde badeværelse ikke nødvendigvis gøre meget for hjemmeværdien i din by. Så indtastning af disse oplysninger har muligvis slet ingen virkning.

Sammen med at acceptere brugerindgivne data behandler Zillow problemer med unøjagtighed ved at rapportere anslåede værdiområder for individuelle egenskaber. Jo mindre rækkevidde, desto mere pålidelige er Zestimate, fordi det betyder, at Zillow har flere data tilgængelige om denne egenskab. Når man ser på den høje og lave ende af sortimentet, får man en bedre fornemmelse af, hvad et hjem er værd.

Zillow kalder sine Zestimates et udgangspunkt for at bestemme hjemmeværdier, så brugere bør ikke betragte dem som vurderinger på nogen måde.

Fejl i nøgletal

Zillow indregner dato og pris for det sidste salg i dets skøn. På nogle områder udgør denne information en stor del af dette tal. Men hvis disse oplysninger er unøjagtige, kan de smide Zestimate af. Og da sammenligneligt salg også påvirker et hus Zestimate, kan en fejl i et hems salgsprisrekord påvirke Zestimates for andre hjem i området.

Zestimate tager også hensyn til faktiske ejendomsskatter, der er betalt, undtagelser fra skattevurderinger og andre offentligt tilgængelige data om ejendomsskat. Skattevurderings ejendomsværdier kan dog være unøjagtige. Skattemyndighedens database kan have en fejl, der er relateret til en ejendoms grundlæggende information, hvilket medfører, at den vurderede værdi er for høj eller for lav.

Husejere, der ser uoverensstemmelser, kan rapportere forkerte salgsdata eller skattemateriale til Zillow online.

Hvor er opgraderingerne?

Nogle gange foretager en boligejer forbedringer eller opgraderinger til en ejendom, hvilket bør øge værdien af ​​hjemmet. Men Zillow er muligvis ikke nødvendigvis opmærksom på disse faktorer. Det vil sige, medmindre den lokale ejendomsskatter har denne information. Hvis en boligejer udsteder en tilladelse fra byen til at foretage opgraderinger, kan disse oplysninger videregives til ejendomsskattemyndighederne og optages i den offentlige registrering. Zillow kan kun opdatere sine fortegnelser, når disse oplysninger er tilgængelige.

For eksempel, hvis du tilføjer et tilladt femte soveværelse til dit hjem, og ejendomsskattemanden vurderer, at opgraderingen øger dit hjemmeværdi, vil disse oplysninger sandsynligvis finde vej ind i dit hjem Zestimate på et tidspunkt. Men hvis dit hjem har et helt nyt designer køkken, der ikke krævede nogen større tilladelser, men alligevel har din nabo's hjem det originale køkken fra 1975, vil Zillow værdsætte begge hjem på samme måde, selvom dit hjem muligvis henter en højere salgspris.

Opgraderinger er dog ikke altid så værdifulde, som du tror. Det afhænger meget af lokale boligmarkedsforhold og hvilke projekter du har gjort. Så bare fordi dit hjem værdi på Zillow ikke har ændret sig, siden du tilføjede det soveværelse eller ombyggede dit køkken, skal du ikke antage, at du kan tackle en ekstra $ 30.000 til Zestimate. Omvendt, hvis Zillow siger, at dit hjem er værd $ 300.000, men du ved, at du ikke har opdateret det så meget som lignende huse i dit kvarter, kan det sælge for mindre eller tage længere tid at finde en interesseret køber.

Boligomsætning

Jo mere hjemmesalg der er i dit område, jo flere data har Zillow om, hvor meget købere synes, at disse hjem er værd. Dette gør Zestimates mere præcis. Så hvis du bor på et varmt marked i San Francisco Bay-området, kan dit Zestimate muligvis være mere præcist, end hvis du bor i en landdistrikt by, hvor folk opholder sig i deres hjem i årtier, og salget er sjældent.

Opdateringer til Zillows algoritme

Zillow opdaterer sin algoritme, da den kommer med flere måder at forbedre dens nøjagtighed. Når dette sker, kan Zestimates ændre sig markant, selvom intet er ændret ved disse hjem eller ejendomsmarkedet.

I januar 2019 meddelte Zillow, at det tildelte en kontrakt på $ 1 million til et team af datavidenskabsmænd og -ingeniører for at hjælpe med at forbedre nøjagtigheden af ​​webstedets Zestimates. Holdet udnyttede forskellige faktorer, der påvirker et hjems værdi, herunder offentlige data, pendeltider, vejstøj og anden information til faktor i dets algoritme. Zillow vurderede, at den landsdækkende fejlprocent ville falde til under 4%.

Virksomheden var genstand for en retssag, der blev anlagt i 2017 af Chicago-husejere, der hævdede, at det vildledte huskøbere ved at give dem meget lave tal. Sagsøgerne erklærede også, at de fleste brugere behandlede Zestimates som vurdering. Ifølge en rapport fra Market Watch, Zillow, sagde retssagen ikke havde nogen fortjeneste, idet den benægtede, at dens Zestimates var vurdering. I stedet kaldte det dem et referencepunkt, hvor brugere kan starte deres søgning efter hjemmeværdier.

Bundlinjen

Zillow prøver ikke at skjule ufuldkommenhederne i sine Zestimates for forbrugerne, og du kan heller ikke forvente helt nøjagtige skøn fra konkurrerende steder. Pointen er, at husejere bruger priser fra Zestimates som en bred retningslinje og kontrasterer disse tal mod andre kilder. Det skal på ingen måde betragtes som en vurdering. En sammenlignelig markedsanalyse fra en lokal ejendomsmægler og en professionel vurdering af hjemmet er de bedste måder at lære dets værdi på.

Selv disse værktøjer er ufuldstændige: Nogle gange er der ikke for nylig salg af lignende boliger, og bedømmere - som kun er mennesker - kan være noget subjektive i deres vurderinger. I sidste ende er der ingen måde at få en perfekt vurdering af et hus værdi, men der er bare retningslinjer, vi har til rådighed at følge, når vi køber, sælger, ansøger om et lån, og når vi har brug for at kende et hjem værdi.