Vil dit hjemmesalg efterlade dig med skattestød?

For mange mennesker er deres hjem deres største aktiver - dem, som de muligvis planlægger at sælge en dag for at flytte til en anden del af landet, opgradere til et større hjem eller hjælpe med at finansiere pension. Medmindre du har solgt et hjem i de sidste par år, er du muligvis ikke klar over, at revisioner i skattekoden kan have indflydelse på, hvor meget du ender med efter salget. Lær hvordan de nyeste skattelove vil påvirke dig, hvis du beslutter at flytte.

De gamle regler
Tidligere kunne sælgere udskyde kapitalgevinstskatter på alt fortjeneste, uanset hvor store, så længe de opfyldte følgende to krav:

• Købt et erstatningshjem, der koster mere end det modtagne beløb for det hjem, der blev solgt.
• Købt udskiftningen inden for to år før eller to år efter salgstidspunktet.

Antag f.eks., At du havde købt et hjem til $ 200.000 og solgt det på fem år for $ 300.000. Så længe du køber en anden inden for to år for mindst $ 300.000, kan du undgå kapitalgevinstskat på $ 100.000-overskuddet. Desuden kunne du have fortsat denne proces hvert år og potentielt opbygge et ubegrænset antal skatteudskudte gevinster. Når du døde, kunne gevinsten derefter være udslettet på grund af optrapning i basisforsyningen til dine modtagere.

Derudover kunne en sælger, der var nået 55 år, permanent udelukke overskud på op til $ 125.000 uden at købe et andet hjem.

De nye forordninger
Den 6. maj 1997 trådte skattelettelsesloven af ​​1997 i kraft. Handlingen fjernede den kontinuerlige ubegrænsede udsættelse af overskud og erstattede den med begrænsede undtagelser.

Enlige skatteydere kan nu udelukke op til $ 250.000 i overskud ved salg af deres hjem. Gifte par, der arkiverer i fællesskab, kan udelukke $ 500.000 fra deres skattepligtige indkomst. Alder er ikke en faktor, og du behøver ikke at købe et erstatningshjem. Når du har taget undtagelsen, kan du købe et billigere hjem eller endda leje et. Endnu bedre er, at IRS giver dig mulighed for at bruge udelukkelsen, hver gang du sælger din primære bopæl.

Der er to regler:

• Du skal have ejet og brugt huset som din primære bopæl i mindst to ud af de foregående fem år.
• Du kan ikke have brugt udelukkelsen i de foregående to år.

Antag f.eks., At et gift par havde købt deres hjem for otte år siden for $ 200.000 og boede i det i løbet af denne periode. Nu er de klar til at sælge for $ 450.000 og flytte til et større hjem, der koster $ 400.000 i en billigere del af landet for at rumme deres ekspanderende familie. På grund af udelukkelsen behøver de ikke at betale kapitalgevinstskat af fortjenesten $ 250.000.

Lad os se 20 år fremover, når vores par ønsker at gå på pension og mindske størrelsen til et condo. De sælger deres store hjem for $ 1 million og køber en lejlighed til $ 750.000. De vil have en kapitalgevinst på $ 600.000 ($ 1 million - $ 400.000) på hussalget. De bliver imidlertid kun nødt til at betale skat på $ 100.000 i fortjenesten på grund af $ 500.000-ekskluderingen. De kan bruge de $ 250.000 i kontanter, der er tilbage, efter at de har købt lejligheden, på hvilken som helst måde de ønsker.

Yderligere point
De krævede to års ejerskab og brug i den femårsperiode, der slutter på salgsdatoen, behøver ikke være kontinuerlig. Derfor, hvis du lejede dit hjem i det første, tredje og femte ejerskabsår, men boede i det i andet og fjerde år, kunne du stadig udelukke undtagelsen.

Der er desuden undtagelser fra den to-årige belægningsregel. Disse inkluderer: handicap, fordømmelse og skilsmisse.

Hvis udelukkelsen udsletter al din gevinst, behøver du ikke at rapportere salget på din selvangivelse. Ellers skal du arkivere transaktionen i skema D. I begge tilfælde skal du sørge for at opbevare alle poster i mindst tre år.

Tror ikke, at du kun kan bruge denne udelukkelse, hvis du ejer en enkelt familie, traditionelt hus. Loven gælder for enhver bolig, du betragter som din primære bolig, såsom:

• husbåd
• Condo eller rækkehus
• Kooperativ lejlighed
• Campingvogn

Sådan reduceres skatten
Selvom det er betydeligt at undgå skat på en $ 250.000 ($ 500.000 for fælles skatteregistrere) fortjeneste, er det måske ikke tilstrækkeligt til fuldstændigt at opveje nogle sælgers gevinster. Der er et par ting, du kan gøre for at øge dit omkostningsgrundlag og reducere dit skattepligt.

Gå tilbage gennem dine poster for at finde ud af, om du havde andre tilladte udgifter, herunder:

• Afviklingsgebyrer eller lukkeomkostninger, da du købte huset
• Ejendomsskatter, som sælgeren skyldte, men som du betalte og ikke blev refunderet
• Hjemmeforbedringer, f.eks. Et nyt tag eller et rumtilbehør

Bundlinjen
Endelig skal du se på dine andre investeringer. Ejer du aktier, obligationer eller andre fast ejendom, der er værd mindre end du betalte for dem? Du kan sælge disse og bruge tabene til at udligne kapitalgevinsten ved hjemmesalget.