Hvorfor ejendom ikke er en god investering lige nu

Er fast ejendom en god investering lige nu i 2018? Selvom det ikke er så klodset som i, siger, 2008, er det fyldt med betydelig risiko. De dele af landet med stærke økonomier har overophedet ejendomsmarkederne med priser i forhold til husholdningernes indkomster. De steder, hvor ejendomspriserne er mere fornuftige, har en tendens til at have blødere økonomier og jobmarkeder og mindre alvorlige vækstudsigter for de kommende år.

Stigende fast ejendom

Siden ejendomsmarkedet kollapset under den store recession, er købere, der modet floden af ​​negative overskrifter og købte på markedets lave point, blevet belønnet. Fra det første kvartal af 2009 (nadir) til det første kvartal af 2018 er den gennemsnitlige hjemmesalgspris nationalt steget med næsten 60% ifølge den seneste amerikanske ministerium for bolig- og byudvikling. I visse byer har opkøringen imidlertid været særlig betydelig, herunder San Francisco, Phoenix, Miami og Las Vegas (som begge blev ødelagt i recessionen). Hjemmepriser er endda over deres top-recession-toppe i 57 af 105 statistiske storbyområder inklusive Houston (op 79%), Dallas-Fort Worth (78%) og Denver (75%) ifølge en april 2018 ATTOM Data Solutions US Hjem salg rapport.

Hjempriser og husholdningsindkomster

Priser på fast ejendom er kun bæredygtige, så længe folk har råd til at købe boliger. Loven om udbud og efterspørgsel dikterer, at hvis købere holder op med at købe, falder priserne som svar. En nem måde at bestemme, om boligpriserne overstiger det niveau, som købere komfortabelt har råd til, er at sammenligne dem med husholdningsindkomster. Husholdningsfinanseksperter anbefaler ikke at bruge mere end tre gange din årlige indkomst på et hjem. På lang sigt har amerikanske boligpriser været svævende omkring dette forhold.

Fra 2011 til 2018 er boligpriserne imidlertid vokset uforholdsmæssigt til husholdningsindkomsterne i de fleste byer med varme markeder og blomstrende økonomier. I San Francisco er for eksempel forholdet mellem huspriser og husholdningsindkomster 45% højere end den langsigtede basislinje. Med andre ord, købere strækker deres budgetter for at købe boliger, der koster fire og fem gange, hvad de tjener hvert år. Historien ligner i Denver, Miami og Seattle, som alle har set boligpriserne stige hurtigt, selv når indkomsterne kun gør små fremskridt.

Før ejendomsmarkedet blev imploderet mellem 2007 og 2008, overskred medianpriserne i gennemsnit medianindtægterne med et multiplum af fem - en af ​​de faktorer, der førte til subprime-pantesmeltningen. Da priserne nærmer sig denne tærskel igen (fra maj 2018 var den kl. 4.39), bør købere være forsigtige med ikke at hoppe ind lige ved et andet markedstop.

Hvor tilbudene findes

Visse byer tilbyder stadig rimelige boligpriser i forhold til, hvor mange beboere tjener. I St. Louis fandt for eksempel pris-til-indkomstforholdet lige rundt om det langsigtede benchmark ved udgangen af ​​2017. Desværre har byen ikke vist noget af væksten og prisstigningen, der er set andre steder siden 2011. Faktisk, er priserne faldet en smule i løbet af denne periode. Chicago er en anden by, der har hjem til overkommelige priser, men priserne er også dyppet siden 2011, og byens arbejdsløshed var fra august 2018 i den øverste tredjedel blandt de 50 største amerikanske storbystatistikker.

Bundlinjen

Forholdet med det amerikanske boligmarked er, at de bedst-presterende byer bliver overophedede og uoverkommelige, mens steder med overkommelige boliger ikke har de største fremtidsudsigter.

Markedet for ejendomstyr, der går ind i det syvende år, gør boligerne varme igen. Baseret på Warren Buffetts råd er det imidlertid ikke måden at lykkes økonomisk med at investere i det, der er varmt. Det sidste smarte ejendomsspil var i 2011, da masserne stadig trampede hinanden for at komme til afkørsler. Nu er det tid til at søge undervurderede investeringsmuligheder andre steder.