Til salg af ejer eller brug en agent: Hvilket er bedst for dig?

Metoden "til salg hos ejer" (FSBO) virker en god måde at spare tusinder af dollars på, når du sælger dit hjem. Når alt kommer til alt er den faste ejendomsmæglerprovision 6% - dets $ 15.000 på et $ 250.000 hjem. I betragtning af størrelsen på dette gebyr kan du måske tro, at det at handle som din egen sælgers agent helt sikkert vil være besparelsen værd. Her er otte grunde til at du skal tænke igen.

1. Mæglere må ikke vise FSBO

I en aftale til salg-for-ejer ved køberens agent, at der ikke vil være en professionel kollega i den anden ende af transaktionen. Selv hvis en klient insisterer på at se dit hjem, kan agenten afskrække at afgive et tilbud, med henvisning til besværet og risikoen ved at forsøge at lukke aftalen uden en professionel repræsentant for sælgeren - og uden en garanteret provision.

Hvis du ønsker at blive taget alvorligt af sælgernes agenter, skal du få den bedste pris og sørge for at du ikke går glip af nogen vigtige trin i processen - eller risikere en retssag - er det bedre at bruge en ejendomsmægler end at prøve at sælge dit hjem selv.

”Der er kun to grunde til, at jeg viser en FSBO: Der er ingen anden lagerbeholdning, eller prisen er latterligt lav, ” siger Bruce Ailion, en ejendomsmægler hos RE / MAX Greater Atlanta. Erfarne mæglere er generelt blevet brændt af en FSBO-transaktion, hvor sælgeren ikke betalte den fulde aftalte provision - eller nogen kommission overhovedet - til den agent, der bragte køberen, siger Ailion. ”FSBO-sælgere betragtes som urealistiske, urimelige og vanskelige sælgere, som professionelle ejendomsmæglere har afvist, ” siger han.

Men der er købere agenter, der vil vise din ejendom under de rette betingelser. Philadelphia-ejendomsmægler Denise Baron fra Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach siger, at så længe hun har en underskrevet køberaftale, hvor hun siger, at når hun viser et FSBO-hjem, får hendes agentur betalt, er hun tillid.

”Jeg har også en aftale underskrevet på forhånd af ejeren, der sælger deres egen ejendom eller hjem, ” siger Baron. Aftalen angiver, hvilket procentvis gebyr sælgeren skal betale agenten. (Agenten kan specificere en 6% -provision, der prøver at nabere både køberens og sælgers side. I stedet forhandle den samlede provision til mere rimelige 2% til 3%.) Aftalen præciserer også, at Baron kun arbejder på vegne af køber, og at hun som køberagent har pligt til at videregive til sin klient alle oplysninger, som sælgeren giver hende, såsom behovet for at sælge inden en bestemt dato.

2. Agenter Undgå følelsesmæssigt salg

At sælge dit hjem er typisk en følelsesladet proces. At have en agent holder dig et skridt fjernet og gør dig mindre tilbøjelige til at begå dumme fejl, såsom at overpris dit hjem, nægte at imødegå et lavt tilbud, fordi du er fornærmet, eller giver for let, når du har en frist til at sælge. ”En ejendomsmægler kan følge op uden at kommunikere en følelse af iver eller desperation; opfølgning er deres job, ”siger Ailion. ”Når en sælger gentagne gange kontrollerer, signaliserer det med rette eller forkert viljen til at acceptere en lavere pris.”

Hvis du afstår fra en agent, bliver du også nødt til at håndtere direkte afvisning hver gang en købers agent fortæller dig, at kunden ikke er interesseret. ”Som husejer kan det være ret foruroligende at høre nogle af de kommentarer, der er fremsat af købere og ofte deres agenter, ” siger David Kean, en ejendomsmægler hos Teles Properties i Beverly Hills, Calif.

En agent kan tage brodden ud af afslaget og sætte en positiv spin på enhver negativ feedback. ”Det er vanskeligere for [sælgeren] at holde deres følelser ude af salget, fordi der ikke er nogen tredjepart at spræbe noget ud af, ” siger ejendomsmægler Jesse Gonzalez, ejer af Archer Realty i Santa Rosa, Calif. ”F.eks., hvis ejendommen sidder på markedet, ved husejeren ikke, hvorfor hjemmet ikke sælger. "

"Følelserne vil altid være der for sælgeren, " tilføjer Gonzalez, "men konstruktiv kritik kan blive lettere at fordøje for sælgeren, når det kommer fra en mægler, der er på deres side, og prøver at få det bedste til dem."

3. Fast ejendom er et fuldtidsjob

Kan du skynde dig hjem fra arbejde hver gang nogen vil se dit hjem? Kan du undskylde dig selv fra et møde, hver gang din telefon ringer til en potentiel køber? I slutningen af ​​en lang arbejdsdag har du energi til at drage fordel af enhver mulig mulighed for at markedsføre dit hjem? Er du ekspert i markedsføring af huse?

Har du nogen erfaring med at gøre det? Dit svar på alle disse spørgsmål er sandsynligvis "nej." En agent's svar på alle disse spørgsmål er "ja." Derudover får du en låsekasse til din hoveddør ved at gå gennem en agent, der giver agenter mulighed for at vise dit hjem, selv når du ikke er tilgængelig.

4. Agenter får adgang til store netværk

Ja, du kan selv registrere dit hjem på Zillow, Redfin, Craigslist og endda Multiple Listing Service (MLS), som agenter bruger. Men vil det være nok? Selv hvis du har et stort personligt eller professionelt netværk, vil disse mennesker sandsynligvis have ringe interesse i at sprede det ord, at dit hus er til salg. Du har ikke forhold til kunder, andre agenter eller et ejendomsmæglerfirma for at bringe den største pulje af potentielle købere til dit hjem. En mindre pulje af potentielle købere betyder mindre efterspørgsel efter din ejendom, som kan oversættes til at vente længere med at sælge dit hjem og muligvis ikke få så mange penge, som dit hus er værd.

”En god ejendomsmægler skal have en Rolodex med navne og kontaktoplysninger, så han eller hun hurtigt kan sprede ordet om den ejendom, de netop har opført, ” siger ejendomsmægler Pej Barlavi, administrerende direktør for Barlavi Realty i New York City. ”Jeg har en distributionsliste på over 3.500 kontakter, der får en e-mail-eksplosion fra mig inden for 48 timer, som vi viser en ejendom. Derefter begynder jeg at markedsføre ejendommen på ethvert tilgængeligt websted, MLS, og websted for fast ejendom for at holde momentumet og [for at holde] vises konsekvent. ”

5. Ophævelse af ukvalificerede købere

En agent kan finde ud af, om en person, der ønsker at se dit hus, virkelig er en kvalificeret køber eller bare en drømmer eller nysgerrig nabo. Det er meget arbejde og en stor afbrydelse hver gang du skal sætte dit liv på vent, få dit hus til at se perfekt ud og vise dit hjem. Du ønsker at begrænse disse besvær til de show, der mest sandsynligt vil resultere i et salg.

”Mæglere er uddannet til at stille kvalificerende spørgsmål til at bestemme alvor, kvalifikationer og motivation for et udsagn, ” siger Ailion. Mæglere er også uddannet til at stille afslutningsspørgsmål om, hvor længe købere har set, om de har set andre hjem, der ville fungere efter deres behov, hvis de betaler kontant eller er blevet forhåndskvalificeret, hvilke skoler de leder efter, og så på. De kan flytte en kvalificeret og motiveret person til købsstedet. FSBO-sælgere mangler denne træning og færdighed, siger han.

Det er også akavet for købere at have sælgeren til stede i stedet for sælgers agent, når de turnerer i hjemmet. ”Når man viser et hus, skal ejeren aldrig være til stede, ” siger Kean. ”Intet gør en potentiel køber mere ubehagelig end den nuværende ejer er i huset. Når en sælger er til stede, vil de fleste købere skynde sig gennem et hus og vil ikke bemærke eller huske meget om, hvad de så. ”

6. Prisforhandlinger er dygtige

Selv hvis du har salgserfaring, har du ikke specialiseret erfaring med at forhandle et hussalg. Køberens agent gør det, så han eller hun er mere tilbøjelige til at lykkes med forhandlingen, hvilket betyder mindre penge i lommen. ”En erfaren salgsagent har muligvis forhandlet hundreder af boligkøb, ” siger Kean. ”Vi kender alle spil, advarselsskiltene til en nervøs eller uhensigtsmæssig køber.”

Ikke kun er du uerfaren, men du vil også sandsynligvis være følelsesladet med processen, og uden din egen agent at påpege, når du er irrationel, er det mere sandsynligt, at du træffer dårlige beslutninger. Ifølge Kean, i stedet for at en fornærmet sælger afgiver et følelsesladet, upassende svar til en køber, vil en agent tilbyde noget mere professionelt, som f.eks. ”Sælgeren har afvist din oprindelige anmodning, men har fremsat følgende modbud.”

Sælgere, der går solo, er typisk ikke bekendt med lokale told eller markedsforhold. ”Agenter kender markedets puls og hvad der driver efterspørgslen, hvilket giver dem en fordel ved at vide, hvilke vilkår der er værd at forhandle om, og hvilke der er værd at lade den anden part vinde, ” siger Rob McGarty, medstifter og udpeget mægler hos Surefield, en ejendomsmægler med hovedsæde i Seattle.

Endvidere, siger Gonzalez, kender agenter den lokale told for salg af et hjem, såsom om køberen eller sælgeren typisk betaler gebyrer såsom overførselsafgifter og lukkeomkostninger.

7. Du ignorerer fejl i dit hjem

Agenter er eksperter i hvad der får hjem til at sælge. De kan gå gennem dit hjem med dig og påpege ændringer, du skal foretage for at tiltrække købere og få de bedste tilbud. De kan se mangler, du ikke glemmer dig, fordi du ser dem hver dag - eller fordi du simpelthen ikke ser dem som mangler. De kan også hjælpe dig med at bestemme, hvilken feedback fra potentielle købere, du skal handle efter, efter at du har markedsført dit hjem for at forbedre dets muligheder for at sælge.

”Enhver, der er fast besluttet på at sælge deres eget hjem, skal ansætte en interiørarkitekt eller ejendomsmagasin for at vurdere den aktuelle tilstand og markedets appel i hjemmet, ” siger Kean. ”Alle sælgere er nødt til at ansætte en professionel rengøringsservice for at give et hjem en dyb rengøring, før de markedsføres. En god rengøring vil hjælpe med at fjerne enhver markant lugt, som kæledyr, som indbyggerne ikke kan lugte, da de bor med dem hver dag. ”

8. Udsættelse for juridiske risici

En masse juridiske papirer er involveret i et hus salg, og det skal udføres korrekt af en ekspert. En af de vigtigste ting er sælgers oplysninger. ”En sælger af fast ejendom har en bekræftende pligt til at afsløre enhver kendsgerning, der væsentligt påvirker ejendommens værdi eller ønskværdighed, ” siger Matthew Reischer, en advokat og administrerende direktør for LegalAdvice.com. Sælgeren kan holdes ansvarlig for svig, uagtsomhed eller misligholdelse af kontrakt, hvis han eller hun ikke afslører korrekt. "Spørgsmålet om, hvorvidt en kendsgerning er væsentlig eller ej, er generelt fastlagt i retspraksis i den stat, hvor du bor, " siger Reischer.

Medmindre du er en ejendomsadvokat, ved din agent sandsynligvis mere om oplysningslover end du gør. Hvis du undlader at afsløre en fare, gener eller mangel - og køberen kommer tilbage til dig efter at have flyttet ind og fundet et problem - kunne køberen sagsøge dig. Agenter kan også begå fejl, men de har professionelle fejl- og undladelsesforsikringer for at beskytte sig selv og for at give køberen regress, så køberen har muligvis ikke brug for at forfølge sælgeren for skader.

Bundlinjen

At sælge dit hjem vil sandsynligvis være en af ​​de største transaktioner i dit liv. Du kan prøve at gøre det alene for at spare penge, men at ansætte en agent har mange fordele. Agenter kan få bredere eksponering for din ejendom, hjælpe dig med at forhandle en bedre aftale, dedikere mere tid til dit salg og hjælpe med at forhindre, at dine følelser undgår at sabotere den. En agent bringer ekspertise, som få hjemme-sælgere har, til en kompleks transaktion med mange økonomiske og juridiske faldgruber.