Feriehus eller indkomstproducerende investering?

Den amerikanske drøm om at købe et hjem har gennemgået en hel del ændringer i løbet af de sidste 50 år og udvides til andre eller feriehuse. Men disse hytter ved søen, hytterne i bjergene og hytterne på stranden sidder ofte tomme 90% af året, mens deres ejere er banktid til den næste ferie - og står for regningen for pant og ejendomsskatter.

Der er selvfølgelig et alternativ til at lade dit sommerhus samle støv, når du ikke kan være der: Lej det til andre mennesker, der ønsker at nyde lidt tid væk fra arbejde. Mens leje kan være indbringende, skal du overveje de skattemæssige konsekvenser.

Key takeaways

• IRS anser et andet hjem som en investeringsejendom, hvis du bruger mindre end to uger på at bo i det og forsøger at leje det resten af ​​tiden.
• Lejetab kan kun afskrives mod indtægter fra andre huslejer, et privat partnerskab, du ikke driver, eller et S-selskab.
• Hvor lang tid du har ejet et feriehus, påvirker, hvilke kapitalgevinstskatter du betaler.
• Hvis du ejer et andet hjem med det formål at leje det, og du har en AGI under $ 150.000, skal du starte aktivt med at administrere det.

At give et andet hjem

At købe og vedligeholde en sekundær bolig er en enorm økonomisk beslutning. Et andet hjem har alle omkostningerne ved dit første hjem og ofte mere, men uden lette afskrivninger fra IRS.

Hvis du overvejer at købe et andet hjem, er et af de første skridt at beslutte, om du vil finansiere købet med et prioritetslån, eller om du vil betale kontant. For at hjælpe dig med at bestemme, skal du bruge et realkreditlommeregner til at undersøge rentesatser fra långivere i det område, hvor din ferieejendom er placeret. Når du først har samlet skøn over de samlede omkostninger ved dine månedlige pantebetalinger, skal du gå over dine økonomiske poster for at se, om det er mere fornuftigt at tage et prioritetslån eller betale kontant.

Hvis du er klar til at få et feriehus, men ikke har kapital til et køb med kontanter, skal du være opmærksom på, at IRS har lukket smuthulet, hvor du kan bruge et andet prioritetslån til at købe en separat investeringsejendom, mens du stadig trækker fra betalinger som personlig prioritetsrente. Hvis du agter at låne til et andet hjem, bliver du nødt til at optage et andet prioritetslån, der giver mulighed for skattefradragsrenter.

7, 4 millioner

Antallet af boliger i USA, svarende til 5, 6% af den samlede boligbestand, der er berettiget til det andet fradrag for boliglånsskatter, ifølge National Association of Home Builders og Census Bureau.

IRS på investeringer i ferieboliger

Hvis du ejer et hjem og lejer det i mindre end 15 dage, behøver du ikke at indberette indkomsten. IRS betragter imidlertid et andet hjem som en investeringsejendom, hvis du tilbringer mindre end to uger i det og derefter forsøger at leje det resten af ​​tiden. Det er vigtigt at huske, at efterspørgslen efter din hytte i skoven muligvis kun kommer på spidsbelastningstider - den samme periode, som du sandsynligvis ønsker at bruge ejendommen selv.

Andet hjem synes at være en grå plet for IRS. Alle lejetab er "passive tab" eller "hobbytab." Disse kan kun afskrives mod indtægter fra andre passive aktiviteter som andre huslejer, et privat partnerskab, du ikke hjælper med at drive eller et S-selskab. Passive tab, som du ikke kan bruge, føres, før du sælger ferieboligen. Når du sælger ejendommen, kan du bruge de tidligere tab til at udligne eventuelle gevinster. Hvis du har yderligere passive nedskrivninger efter salget, kan du kræve dem mod almindelig indkomst.

Som IRS's seneste vejledning for skatteåret 2019 kan du trække op til $ 25.000 om året, hvis:

• Din justerede bruttoindkomst er mindre end $ 100.000
• Du deltager aktivt i forvaltningen af ​​ejendommen

Denne skattelettelse forsvinder ved $ 150.000 justeret bruttoindkomst (AGI), selvom de fleste mennesker, der har råd til at købe et andet hjem, vil have en AGI langt over disse tal. Hvis din AGI er mellem $ 100.000 og $ 150.000, kvalificerer du dig til halvdelen af ​​fradraget. Aktiv deltagelse er den største udfordring. Du kan bruge det årlige fradrag, hvis du eller din ægtefælle ønsker at blive en kvalificeret ejendomsmægler og aktivt administrere ejendommen, der posterer de passive tab. Vær dog opmærksom på, at IRS sandsynligvis ikke vil tro, at du har et fuldtidsjob og måneskin som ejendomsadministrator. Du har brug for en detaljeret dagbog om, hvorfor, hvornår, hvor og hvad du laver som ejendomsadministrator for at bevise din sag og tage fradraget.

De fleste mennesker, der ejer andet hjem, ville blive bedre tjent med at få dem klassificeret som en blandet ejendom til skatteformål og leje dem ud kun for de skattefri 14 nætter i et givet år.

Sælger et sommerhus

Ejendomme i populære ferieområder har normalt en tendens til at være højere end gennemsnittet påskønnet, så på et tidspunkt kan det være en god idé at udbetale og sælge. Hvor lang tid du har ejet et feriehus påvirker din kapitalgevinstskat. Hvis du sælger inden et år er gået, vil du blive genstand for den kortsigtede kursgevinstprocent. Hvis du sælger efter et år, beregnes din føderale skat til den langsigtede kursgevinstprocent.

Du kan dog gøre lidt af en dodge, hvis du er villig til at flytte helt. Hvis du sælger din primære bolig med skattefri fradrag på $ 250.000 pr. Person og flytter ind i feriehuset og erklærer det som din nye primære bopæl, vil du kunne bruge fritagelsen $ 250.000 ($ 500.000 for par) igen - forudsat at du bor på det tidligere feriehus i to år. Desværre er denne strategi ofte kun praktisk for selvstændige eller pensionerede. Der er også andre begrænsninger for brugen af ​​eksklusiv kapitalgevinst for fritidsboliger, der er konverteret til en primær bopæl.

Næsten 60% af amerikanerne har en form for livsforsikring i henhold til de seneste tal for 2018.

Hvis du beslutter, at du ønsker at blive en udlejer til andet hjem, og du har en AGI under $ 150.000, kan dit bedste forløb være at blive aktivt involveret i forvaltningen af ​​din egen ejendom.

Tips til den anden husejer

Hvis du ejer et andet hjem med det formål at leje det, og du har en AGI under $ 150.000, så kom ind der og begynd aktivt at styre det. Det betyder, at du ikke kan bruge en agent til at finde lejere. Du vil arrangere reparationer personligt, men det vil give dig passive tab at afskrive.

Hvis aktiv ledelse ikke appellerer til dig, eller din AGI er for høj, skal du bruge mere tid på kabinen og omdanne den til en blandet ejendom snarere end en investeringsejendom. Det betyder, at skatten ændres med ændringen af ​​betegnelsen - hovedsageligt at du ikke kan bruge passive tab. Men du vil være i stand til at kræve en procentdel af prioritetsrenten og ejendomsskat som fradrag mod din indkomstskat.