Terminal aktiveringsgrad
Den terminale aktiveringsgrad er den sats, der bruges til at estimere en ejendoms videresalgsværdi ved afslutningen af holdeperioden. Den forventede netto driftsindkomst (NOI) pr. År divideres med terminal cap rate (udtrykt i procent) for at få terminalværdien. Terminal kapitaliseringssatser estimeres baseret på sammenlignelige transaktionsdata eller hvad der antages at være passende for en bestemt egenskabs placering og attributter.
Forståelse af terminalkapitalfrekvensen
Den terminale aktiveringsrate er også kendt som en exit rate. Indgangsprisen for en ejendom forventes første år NOI divideret med købsprisen for ejendommen. Den terminale aktiveringsgrad er den forventede NOI for det sidste år (eller udgangsåret) divideret med salgsprisen. Hvis denne sats er lavere end indgangssatsen, betyder det normalt, at ejendomsinvesteringen var rentabel.
De fleste fagfolk, der investerer i fast ejendom, er enige om, at det er vigtigt at matche terminalkapitalfrekvensen til den aktuelle kurs på markedet, og husk, at det kan være en sikrere test for udviklingen at skubbe terminalkapitalrenten lidt op. Et dynamisk regneark kan være nyttigt til stresstest af udviklingsprojektet for at etablere den højeste terminalkapitalrate, som stadig vil give investorer tilstrækkelig opside.
Kyndige ejendomsinvestorer kigger efter markeder og ejendomstyper, som markedskapitaliseringsrater forventes at falde, da en lavere terminalkapitaliseringsrate sammenlignet med den indgående cap-kurs, vil resultere i kapitalgevinster, forudsat at netto driftsindtægten ikke vil nedsættes over beholdningsperioden. Nogle af de data, der skal overvejes, inkluderer udbud og efterspørgsel-målinger for hver kategori af rummet samt for de tjenester og udgifter, der antages at være relateret til hvert enkelt driftsområde.
Selv om fremtiden altid er usikker, er to ting helt sikkert sikre på slutningen af enhver holdeperiode: bygningerne bliver ældre og markederne ændrer sig. Det er således kritisk, at alle ejendomsinvestorer samler og analyserer så mange data som muligt for nøjagtigt at fastlægge en terminal kapitaliseringssats for et projekt.
Eksempel på terminalkapitalrate
En investor køber en fuldt besat ejendom for $ 100 millioner. Førsteårs NOI anslås til $ 5, 0 millioner. Indgangsprocenten er derfor 5, 0%. Syv år senere mener investoren, at terminalkapitaliseringsgraden er ca. 4, 0%. Sidste år NOI, der har taget hensyn til eskalering af huslejen undervejs, anslås til $ 5, 5 millioner (igen under forudsætning af fuld belægning). Videresalgsværdien anslås til $ 137, 5 mio. ($ 5, 5 mio. I NOI divideret med 4, 0% terminalkapitalisering, eller exit-sats).
Key takeaways
- Den terminale aktiveringsgrad er den sats, der bruges til at estimere en ejendoms videresalgsværdi ved afslutningen af holdeperioden.
- Indgangsprisen for en ejendom forventes første år NOI divideret med købsprisen for ejendommen.
- Hvis denne terminalkapitalrate er lavere end indgangsraten, betyder det normalt, at ejendomsinvesteringen var rentabel.