Primært realkreditmarked
Det primære realkreditmarked er det marked, hvor låntagere kan få et realkreditlån fra en primær långiver. Banker, realkreditmæglere, realkreditinstitutter og kreditforeninger er alle primære långivere og er en del af det primære realkreditmarked.
Sådan fungerer det primære realkreditmarked
Husejere kan håndtere direkte långivere, når de køber et realkreditlån ved at kontakte deres lokale bank. For de fleste låntagere vil de ikke bemærke, at de handler på det primære prioritetsmarked, da de vil interagere med deres prioritetsrepræsentant i deres lokale bank under hele processen. Lånefagmanden uddanner låntageren om de forskellige typer tilgængelige prioritetslån og angiver rentesatsen afhængigt af hvilken type der blev valgt. Den lokale filial vil normalt være placeringen for lånets lukning - hvor papirerne er underskrevet.
Mange låntagere starter også huskøbsprocessen ved at kontakte en realkreditbankmand eller pantelånsgiver. Oprindere og realkreditinstitutter er ikke banker i sig selv, men hjælper i stedet med at lette transaktionen og henvise prioritetsanmodningen til en bank for at lukke lånet. Mæglerne får et gebyr for deres service, da de henviser til forretning til primære långivere. Låntagerne står derimod for at få en bedre rente ved at have mægleren til at shoppe for at få det bedste tilbud, afhængigt af låntagers kredit og de ønskede betingelser.
Det er dog vigtigt at bemærke, at Bureau of Consumer Financial Protection Bureau har implementeret regler om kompensation til realkreditmæglere. Før finanskrisen kunne mæglere modtage kompensation fra låntager såvel som långiver. Forbrugerne var ikke opmærksomme på, at mægleren fik betalt af långiveren, da de betalte deres gebyr. Mæglere havde også incitamenter til at styre forbrugerne til dyrere produkter eller prioritetslån og undertiden højere renter. Siden den store recession i 2008 og 2009 og de deraf følgende regler, der fulgte, er antallet af realkreditmæglere faldet.
Key takeaways
- Det primære realkreditmarked er det marked, hvor låntagere kan få et realkreditlån fra en primær långiver.
- Banker, realkreditmæglere, realkreditinstitutter og kreditforeninger er alle primære långivere og er en del af det primære realkreditmarked.
- Husejere kan håndtere direkte långivere, når de køber et realkreditlån ved at kontakte deres lokale bank.
Fordele ved det primære realkreditmarked
Der er nogle fordele til rådighed for låntagere, der handler med det primære realkreditmarked, som kan omfatte:
Lave omkostninger
Primære långivere er typisk lokalt ejede banker, hvilket betyder, at de udfører kreditanalyse- og forsikringsprocessen. Forsikringsselskaber gennemgår en låntagers økonomiske oplysninger og kredithistorik for at beslutte, om lånet skal forlænges eller nægtes lånet. Lokale banker forbereder også alt papirarbejde og dokumentation internt i stedet for at gå gennem en centraliseret enhed ude af staten, hvilket er processen for nogle store banker. Resultatet kan være lavere gebyrer hos en lokal bank, da de har mindre omkostninger i forhold til en større bank. Hvis en realkreditmægler blev involveret i at finde banken, vurderes et gebyr også. Kort sagt, hvis du vælger en lokalt drevet bank til et primært prioritetslån, kan det hjælpe med at reducere lukkeomkostninger.
Små udbetalinger
Typisk er udbetalingen for et prioritetslån 20% af husets købspris. Imidlertid kan en låntager lægge mindre penge ned, og mange primære långivere tilbyder 10 procent nedbetaling.
For låntagere med lav til moderat indkomst tilbyder et FHA-lån en udbetaling så lavt som 3, 5% af værdien af hjemmet. FHA er den føderale boligadministration, der tilbyder forsikring til långivere, så de kan udstede lån til lavindkomst låntagere.
En udbetaling på under 20% udløser imidlertid behovet for, at låntageren køber privat realkreditforsikring eller PMI. PMI beskytter banker og långivere, hvis låntageren misligholder pantelånet. PMI er et månedligt gebyr, der opkræves til låntageren, indtil 20% af realkreditlånet er betalt.
Fleksibilitet
Fordi lånets ophavsmænd typisk er lokalt ejede banker, er det mere sandsynligt, at låntagerne vil være i stand til at kommunikere med de mennesker, der får det sidste ord, hvilket usandsynligt vil ske i en national bank. Den direkte kontakt kan give fleksibilitet, hvis låntagere har en unik økonomisk situation.
Fleksibiliteten kan omfatte at tilbyde en fast rente på 15 år mod et 30-årigt prioritetslån, hvis låntageren ønsker at afbetale lånet før. Nogle af fordelene ved et 15-årigt prioritetslån inkluderer mindre samlede renteomkostninger, da det er betalt tidligere. Også låntagere kan normalt forhandle om en lavere rente, da der er mindre risiko for, at låntageren misligholder eller ikke betaler lånet på grund af økonomisk vanskelighed. Selvfølgelig er en stor fordel ved et 30-årigt prioritetslån, at det tilbyder lavere betalinger, da de er spredt over en længere periode i forhold til andre vilkår.
Prioritetslån er en fleksibel mulighed, der normalt tilbydes mod vederlag. ARM-lån kommer normalt med en fast rente i et bestemt tidsrum og justeres derefter årligt på et indeks, der var forudbestemt af långiver og låntager. ARM'er har typisk et loft for, hvor høj rente kan gå i løbet af et lån, hvilket gør det lettere at beregne og budgettere for din maksimale månedlige betaling.
Primært prioritetsmarked vs. sekundært prioritetsmarked
Det primære marked består af primære långivere. Primære långivere holder typisk de lån, de stammer fra, som en del af deres portefølje og betjener dem i lånets levetid. Imidlertid kan banken, der lavede realkreditlånet, sælge lånet på det sekundære realkreditmarked, som er et marked, hvor investorer kan købe og sælge tidligere udstedte realkreditlån. Et prioritetslån kan sælges til en anden långiver eller servicevirksomhed, der behandler betalingerne for lånet. Den nye långiver eller tjenesteudbyder tjener penge på gebyrer og renter på prioritetslånet.
Mange pantelån købes af Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae vender rundt og pakker lånene og sælger dem som investeringer, der kaldes realkreditlån (MBS), der ligner gensidige fonde, men som indeholder pantelån i stedet for aktier. Investorer tjener renten på pantelån til besiddelse af MBS.
Hvis dit realkreditlån sælges, skal du vide, at det er en almindelig praksis i finanssektoren. Banker har udlånsgrænser, hvilket betyder, at de har cap på, hvor meget af deres indskudsbase de kan låne. Salget af et prioritetslån til Fannie Mae eller en tjenesteudbyder fjerner lånet fra bankens bøger, så det kan låne ud flere penge. Hvis bankerne ikke kunne sælge deres prioritetslån, ville de nå deres udlånskapsler og ikke kunne tilbyde flere prioritetslån, hvilket ville bremse økonomien. Medmindre du er en investor, der ønsker at købe en MBS, vil du ikke beskæftige dig med det sekundære marked. I stedet vil du handle med en bank eller mægler på det primære prioritetsmarked.