De vigtigste faktorer for investering i fast ejendom

Sammenlignet med andre typer investeringer indebærer investering i fast ejendom en relativt gunstig risiko / belønningsprofil med relativt lav likviditet (let adgang og udgang). Lad os se nogle af de vigtigste faktorer, der skal overvejes, når vi investerer i fast ejendom.

1. Placering af ejendommen

Hvorfor er det vigtigt? Den ældgamle stempellinje "Placering, placering, placering" reglerer stadig og er fortsat den vigtigste faktor for rentabilitet i investering i fast ejendom. Nærhed til bekvemmeligheder, fredelige omgivende områder, nabolagsstatus, naturskøn udsigt osv. Er vigtige faktorer for værdiansættelse af boliger. Mens nærhed til markeder, lagre, transportknudepunkter, motorveje, skattefritagte områder osv. Spiller en vigtig rolle for værdiansættelse af erhvervsejendomme.

Hvad skal jeg kigge efter? En midtvejs-langvarig opfattelse af, hvordan lokaliteten forventes at udvikle sig over investeringsperioden. Dagens fredelige åbne jord på bagsiden af ​​en boligbygning kan i fremtiden udvikles til en støjende produktionsfacilitet, hvilket gør boligværdierne mindre rentable. Det tilrådes at foretage en grundig kontrol af ejerskab, type og påtænkt anvendelse af nabolande, virksomheder og fri jord i lokaliteten.

2. Værdiansættelse af ejendommen

Hvorfor er det vigtigt? Finansiering af fast ejendom under køb, noteringskurs under salget, investeringsanalyse, forsikringspræmie og beskatning - alt afhænger af ejendomsvurdering.

Hvad skal jeg kigge efter? Almindeligt anvendte værdiansættelsesmetoder inkluderer:

• Salgssammenligningstilgang: Nylige sammenlignelige salg af ejendomme med lignende egenskaber - mest almindelige og egnet til både nye og gamle ejendomme
• Omkostningsmetode: Alle omkostningssummeringer minus afskrivninger - velegnet til nybyggeri
• Indkomstmetode: Baseret på forventet kontantstrøm - egnet til huslejer

3. Investeringsformål og investeringshorisont

Hvorfor er det vigtigt? I betragtning af den lave likviditet og den høje værdiinvestering i fast ejendom, kan manglende klarhed med formålet føre til uventede resultater, herunder økonomisk nød, især hvis investeringen prioriteres.

Hvad skal jeg kigge efter? Identificer hvilke af følgende brede kategorier, der passer til dit formål, og forbered dig selv i overensstemmelse hermed:

• Køb og selvbrug: Besparelser på huslejer, fordel ved selvudnyttelse og værdsættelse
• Køb & leasing: Regelmæssig indkomst og værdiregulering på lang sigt. Kræver at opbygge et temperament for at være udlejer - til håndtering af mulige tvister og juridiske problemer, håndtering af lejere, reparationsarbejde osv.
• Køb og sælg (på kort sigt): Hurtig, lille til middelmådig fortjeneste - som regel at købe under byggeri og sælge lidt høj, når den er klar
• Køb og salg (langvarig): Stor værdioptimering over en lang periode; en løsning til langsigtede mål som pensionsplanlægning, børns uddannelse osv.

4. Forventede pengestrømme og gevinstmuligheder

Hvorfor er det vigtigt? Investeringsformålet og brugen påvirker pengestrømme og dermed fortjenestemuligheder.

Hvad skal jeg kigge efter? Udvikle udkast til prognoser til følgende former for overskud og udgifter:

• Forventet pengestrøm fra lejeindkomst - Inflation favoriserer udlejere til lejeindtægter
• Forventet stigning i egenværdi på grund af prisstigning på lang sigt
• Fordele ved afskrivninger (og tilgængelige skattefordele)
• Omkostnings-fordel-analyse af renovering før salg for at få en bedre pris
• Omkostnings-fordel-analyse af prioritetslån kontra værdiansættelse

5. Vær forsigtig med gearing - Kend faldgruberne

Hvorfor er det vigtigt? Lån er praktisk, men kan komme til en stor pris - du forpligter din fremtidige indkomst til at få nytte i dag til en omkostning af renter fordelt på mange år. Ved at forstå, hvordan du håndterer lån af denne art, kan du drage fordel af det maksimalt. Når man ignorerer risikoen, kan det føre til store faldgruber.

Hvad skal jeg kigge efter? Afhængig af din nuværende og forventede fremtidige indtjening og betalingsevne, skal du overveje følgende:

• Bestemm den type prioritetslån, der bedst passer til din situation (fast rente, regulerbar rente, kun renter eller nul forskud)
• Vær opmærksom på vilkår og betingelser og andre gebyrer, der opkræves af finansfolk
• Jagt rundt og forhandle for en bedre aftale ved hjælp af et værktøj som et realkreditlommeregner for at finde lavere renter. Se også efter lavere forsikringspræmier.

6. Investering i nybyggeri kontra eksisterende virksomheder

Hvorfor er det vigtigt? Nye byggeri-ejendomme tilbyder normalt attraktive priser, mulighed for tilpasning, klart dokumenterede faciliteter og klare titler. Investoren er kun nødt til at handle med byggefirmaet. Risikoen inkluderer forsinkelse i besiddelse, en stigning i omkostningerne, ingen opmærksomhed omkring nabolaget osv.

Dem, der videresælges, har omvendt faktorer og kan have brug for en mere grundig kontrol af ejerskab, dokumenter og juridiske anliggender.

Hvad skal jeg kigge efter?

• Kontroller tidligere projekter og byggefirmaets omdømme for nye byggeriinvesteringer
• Gennemgå ejendomsregler, nylige undersøgelser og vurderingsrapport for gamle konstruktioner
• Vær opmærksom på månedlige vedligeholdelsesomkostninger, udestående gebyrer og skatter fra tidligere ejere. Disse omkostninger kan påvirke dine regelmæssige pengestrømme alvorligt
• Investering i lejeboliger (besiddes af andre) - Er det lejekontrolleret, lejestabiliseret eller frit marked? Er leasingkontrakten ved at udløbe? Har det muligheder for fornyelse til fordel for lejeren? Ejes interiørartikler af lejeren eller ejeren? osv. er nogle af de detaljer, man skal være opmærksom på.
• Kvalitetskontrolgenstande (møbler, inventar og udstyr), hvis de er inkluderet i salget

7. Indirekte investeringer i fast ejendom

At styre fysiske egenskaber over en lang sigt er ikke for alle. Der er også et par alternativer til indirekte at investere i ejendomssektoren og sigter mod at høste fordelene.

Hvad er mulighederne?

• Aktier i ejendomsselskaber - Aktier af ejendomsselskaber kan købes og sælges på børser
• Gensidige fonde / ETF'er, der er fokuseret på ejendomssektoren - Sektorspecifikke fonde som "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" tilbyder fordelen ved diversificering og professionel pengehåndtering til kostprisen for udgifter til fondens udgifter
• Realkreditobligationer - Sikret af fysisk ejendom tilbyder de lavere afkastrater sammenlignet med erhvervsobligationer
• Real Estate Investment Trust (REIT) - tilbyder høje udbytter, skattevederlag og høj likviditet, når de handler på børser.

Bundlinjen

Fast ejendom investeringer tilbyder en god risiko-afkastprofil af høj værdi. Tankevækkende overvejelser af de ovennævnte faktorer i tankerne vil gøre det muligt for investorer at høste fordelene og samtidig afbøde risikoen.