Bor i New York City: Co-ops vs. Condos

Condos og co-ops deler ligheder, men har også unikke egenskaber, der tilbyder en række muligheder for beboerne. På mange måder er New York City ejendomsmarked i modsætning til andre i USA. En af de største forskelle er, at lejligheder til salg i NYC enten er condos eller co-ops. De fleste steder er condos reglen, men ikke i Big Apple. Selvom co-ops overstiger condos i NYC - med ca. 75%, pr. De fleste skøn, er der flere condos på det aktive marked på et givet tidspunkt.

Lad os starte med en kort undersøgelse af forskellen mellem en co-op og en condo. Når du køber et ejerlejlighed, hører din lejlighed såvel som en procentdel af de fælles arealer til dig. Når du køber en co-op, køber du faktisk ikke din lejlighed; i stedet køber du aktier i et selskab, der er din bygning. Størrelsen på din andel afhænger af størrelsen på din lejlighed; ved at købe aktierne kan du besætte en enhed i co-op-bygningen. Ved afslutningen af ​​et condo får du en gerning; ved afslutningen for en co-op får du en ejendomsretlig lejekontrakt.

For det meste har både condos og co-ops en dørmand og en superintendent på personalet; nogle vil tilføje en portner, der vil gøre alt, hvad de andre to ikke gør. Faciliteterne kan være lavmælte (måske bare et opbevaringsrum i kælderen) eller som altomfattende, såsom en anlagt terrasse, et billardrum, et klaverrum, et screeningrum, et legerum til børnene og et fitnesscenter.

Key takeaways

• Når du køber et ejerlejlighed, hører din lejlighed såvel som en procentdel af de fælles arealer til dig.
• Når du køber et coop, køber du faktisk ikke din lejlighed; i stedet køber du aktier i et selskab, der er din bygning.
• Condo priser er højere end co-ops, men co-ops kræver en større nedbetaling, højere månedlige gebyrer og en lang godkendelsesproces.
• Condos tillader udlejning af lejligheden, mens co-ops ikke gør det, hvilket tilbyder købere et mere stabilt, mindre forbigående samfund.

Condos

De nyere kvarterer, der engang blev betragtet som outliers men nu betragtet som hofte, er hvor du finder condoserne. Ifølge Gary Malin, præsident for Citi Habitats, en ejendomsmægler i New York, "Hvis det at leve i et glashus på himlen er mere din stil, vil du sandsynligvis se på en masse condos. Condo-bygninger blev ikke almindelige i New York City indtil 1970'erne, så de er ofte mere moderne end co-ops. ”Da tilgængelige arealer til nye lejlighedsbygninger er begrænset på Manhattan, ” siger han, ”er det sandsynligvis, at de nyeste ejerlejligheder findes i up-and- kommer og frynser kvarterer i den fjerneste øst- og vestkant. I Queens og Brooklyn har vi set en masse nybyggeri-condos, der er bygget i tidligere industriområder langs havnefronten i Long Island City og Williamsburg samt i Brooklyn centrum. ”

Forudbetaling og pris

Omkostningerne kan ofte føre til beslutningsprocessen for køb af fast ejendom, og condos tilbyder attraktive udbetalinger, hvor normalt kun 10% af købsprisen kræves. Condos har dog en tendens til at have højere priser end co-ops.

Lukningsomkostninger

Lukningsomkostninger på et condo er højere end for en co-op. For detaljer, bad vi New York ejendomsadvokat Adam Stone om at sammenligne de to. Her er hvad han kom frem til: For en lejlighed på $ 1 million med et pantelån på $ 800.000 ville lukkeomkostninger være: titelforsikring for køber, $ 4500; titel forsikring for långiver, $ 1.000; titelsøgninger, $ 700, registreringsgebyrer, $ 700, New York State mansion skat, $ 10.000, NYS pant registreringsafgift, $ 15.370. Den samlede sum: 32.270 $ (uden långiverens gebyrer, der varierer fra långiver).

Og for alle, der spekulerer på, hvad palæskatten er, forklarer Stone: ”New York State har en overførselsafgift på 0, 4% af salgsprisen, som opkræves af sælgeren af ​​enhver bolig. Det har også en overførselsafgift på 1%, også kaldet 'palæskat', fordi den kun gælder boligejendomme, der er prissat til $ 1 million eller mere. ”

Månedlige gebyrer

Condo-ejere har en månedlig regning kaldet "fælles afgifter", som bruges til vedligeholdelse af bygningen - fællesarealer, landskabsarkitektur, betaling af personalet og ofte nogle af værktøjerne.

Condo-ejere skriver to kontroller hver måned (en til bygningsvedligeholdelse og en for ejendomsskatter), men ofte er condo-ejerens samlede samlede værdi lavere end co-op-ejerens vedligeholdelsesregning.

Bestyrelsen

Condo plader har en tendens til at være mindre krævende end co-op boards. Co-ops har en mere langvarig godkendelsesproces, herunder en samtale. Bestyrelsen beslutter, om en potentiel køber kan købe co-op.

Ifølge Warner M. Lewis fra Harkov Lewis-teamet på Halstead Property, "Med en ejerlejlighed kan en bygning anmode om en pakke på køberen, " siger Lewis, "men der er ikke noget interview, og bygningen har kun ret til første afslag (dvs. enten nødt til at godkende det, eller så skal lejligheden købe det selv), hvilket betyder, at når du har en underskrevet kontrakt, medmindre der sker noget med køberen (eller finansieringen), er aftalen så god som gjort. ”

Regler

Condos har en tendens til at have færre regler, herunder begrænsninger i brugen af ​​udenlandske midler til købet. Condos giver internationale investorer mulighed for at købe og leje deres rum; normalt med nogle advarsler, men ingen der er besværlige. Condos tillader også lejligheden at blive fremlejet eller udlejet til en anden part. Dog kan nogle condo-foreninger indføre flere regler end andre. Som et resultat er det vigtigt, at potentielle købere gør deres research for at afgøre, hvad der er, og hvad der ikke er tilladt.

Købers præference

Ifølge Gary Malin, præsident for Citi Habitats, “Hvis du hellere vil marschere til takt for din egen trommeslager - og du værdsætter fleksibilitet - kan et condo være det kloge valg for dig. Dog forstå, at denne frihed kommer til en pris. Condos er næsten altid dyrere end tilsvarende co-ops. Hvis det regelmæssigt er et problem at se nye ansigter i elevatoren - se andre steder. Lejere kan være almindelige i lejlighedsbygninger. Ejere drager ofte fordel af en condo's mere liberale politik. ”

Co-Ops

Generelt har de ældre, etablerede boligområder en overvægt af co-ops. Som Gary Malin forklarer: ”Hvis du kan lide historiske ejendomme, ender du sandsynligvis i en co-op, da næsten alle bygninger inden forkrigstid er organiseret på denne måde. Fordi co-op-bygninger har en tendens til at være ældre end condo-udviklinger, er de ofte placeret på mere centrale steder. For eksempel er næsten alle boligbygninger, der ligger langs Park Avenue på Upper East Side (en førsteklasses beliggenhed af enhver foranstaltning) co-ops. ”

Nedbetaling og pris

Som med et condo kan beslutningen muligvis komme ned på, hvor meget du kan bruge og har gemt for en udbetaling. Selvom det er muligt at lægge kun 10% af købsprisen på en ejerlejlighed, kan en co-op kræve en meget højere udbetaling i nærheden af ​​20% til 50% af købsprisen. Den gode nyhed er, at købsprisen for en kooperation har en tendens til at være mindre end condos. Selvom priserne kan variere afhængigt af det involverede kvarter.

Lukningsomkostninger

Ifølge New York ejendomsadvokat Adam Stone har et co-op lavere lukningsomkostninger. I eksemplet nævnt ovenfor for et condo, der havde over $ 32.000 i omkostninger, har en co-op bare $ 10.000 mansion skat. Den væsentlige forskel skyldes, at lejligheden er fast ejendom, mens co-op-aktierne er personlig ejendom. ”Det er måske bare semantik for nogle, men ikke når man beregner lukningsomkostninger.”

Månedlige gebyrer

Co-op-ejere skriver en check om måneden kaldet "vedligeholdelses" -afgifter. Ligesom condos går det månedlige gebyr til grundlæggende vedligeholdelse af ejendommen og personalet, der er nødvendigt for at holde bygningen kørt korrekt. Co-op-gebyrer har en tendens til at være højere end condo-gebyrer, da gebyret ofte inkluderer mindst en del af pantelånet til bygningen. Selvom månedlige gebyrer kan variere afhængigt af bygningens størrelse.

Det er dog vigtigt at bemærke, at vedligeholdelse og fælles afgifter ikke er sat i sten. Enhver større udgift - et nyt tag, en ny lobby, flere ansatte - kan udløse en vurdering: noget, som bestyrelsesmedlemmer beslutter, og noget, der sjældent kan vendes.

Bestyrelsen

Som nævnt tidligere har de fleste co-op bestyrelser en streng og ofte langvarig ansøgningsproces, der kan kræve, at køberen afleverer økonomiske oplysninger, underkaster sig ansættelsesverifikation og muligvis en personlig baggrundskontrol.

Warner M. Lewis af Harkov Lewis Team på Halstead Property, opsummerer det: ”I et co-op skal du ikke kun have penge til at købe lejligheden (eller finansiering til at gøre det), du skal også godkendes af bestyrelsen efter indsendelse af en ansøgning, som normalt er meget detaljeret og tidskrævende. Derefter kan en køber med lidt eller ingen grund afvises efter deres samtale eller endda før, bare på grund af noget i deres pakke. Jeg har haft aftaler og set aftaler, hvor der er nul rim eller grund til afvisning. ”

Regler

Co-op-tavler har en tendens til at have flere regler end condos og kan give mandat, når du kan øve din trombone, om du kan lægge feriepynt på din dør, og om dit kæledyr kan flytte ind hos dig. De fleste regler er beregnet til at fremme harmoni, ro og livskraft i andelsliv.

Men reglerne, der afskrækker nogle indenlandske købere, og næsten alle internationale købere, er co-op-begrænsninger på udlejning - det er sjældent, at co-ops tillader aktionærer at leje deres lejligheder i en længere periode, hvis overhovedet. En anden regel om co-ops, der gør køb fra internationale borgere umulige, er, at de usandsynligt vil acceptere nogen, hvis midler er uden for USA

Ifølge Lewis handler ”Ko-ops” om at etablere en stabil gruppe for beboere, der er i lang tid. Condos virker ikke så bekymrede over det. "

Købers præference

Ifølge Gary Malin er "Co-ops et smart valg for dem, der værdsætter stabilitet og ønsker at plante rødder i en bygning. Bare spørg dig selv, 'Er du i det i lang tid?' Co-ops er langt mindre forbigående end condos, så de er et godt sted at bo, hvis du vil lære dine naboer at kende. Bare vær forberedt på at blive analyseret, poket og prodded, men forstå, at denne proces er det, der holder en samarbejder om en stabil og bemærkelsesværdig sikker investering. ”