Leasing til § 8 Lejere?
Hvis du er en investor i fast ejendom, især i et stort metroområde, har du måske overvejet at åbne dit hus til afdeling 8 lejere. Dette føderale program hjælper dem med meget lave indkomster og subsidierer en del af deres månedlige husleje. Som udlejer er der fordele og ulemper med at acceptere boligkuponer, så før du tager beslutningen om at komme ind på dette nichemarked og skaffe tiltrængte boliger, er det klogt at undersøge grundigt, hvad du kan forvente.
Hvad er afsnit 8?
I loven om bolig- og samfundsudvikling fra 1974 blev der etableret Housing Choice Voucher-programmet, som var en ændring til § 8 i Housing Act fra 1937. Dette program hjælper lejere med lav indkomst ved at levere værdikuponer, der betaler cirka 70% af deres månedlige husleje og forsyningsselskaber . Overvåget af Department of Housing and Urban Development (HUD), administreres afdeling 8 af offentlige boligbureauer (PHA'er) fundet i alle 50 stater. PHA'er bestemmer afsnit 8-støtteberettigelse for deres område baseret på indkomst og familiestørrelse. Generelt skal en families indkomst være under medianindkomsten på 50% for deres område for at kvalificere sig til afsnit 8, men dette kan variere afhængigt af by og stat.
Da efterspørgslen efter bilag til afdeling 8 er så stor i mange områder, kan ventelisten være meget lang, med nogle familier, der venter i mange år på at modtage hjælp. Lokale PHA'er lukker deres venteliste, når det bliver for stort - for eksempel har ventelisten i Los Angeles været lukket siden 2004.
Når en familie modtager deres § 8-voucher, er det op til dem at finde en passende lejlighed eller et hjem, der accepterer afdeling 8-lejere. Lokale PHA'er har normalt lister over sådanne egenskaber, mens websteder som GoSection8 gør det nemt at søge efter leje med postnummer. Boligkuponen dækker normalt 70% af standardlejen for dette område, hvor familien er ansvarlig for at betale de resterende 30%.
Fordele
- Leje betales til tiden : En af de største frynsegoder ved at leje til lejere i afdeling 8 er at have (70%) af din leje betalt til tiden hver måned. Hvis du tidligere har kæmpet for at indsamle leje fra lejere, der ikke var så imødekommende, vil du sætte pris på denne fordel. Regeringen vil deponere din del af lejepengene direkte på din bankkonto samme dag hver måned.
- Ingen mangel på lejere : Med ventelister udfyldt til kapacitet i mange byer, er det usandsynligt, at du nogensinde har problemer med at leje din afdeling 8-ejendom. Dette er især fordelagtigt i byer, hvor huslejer har en tendens til at sidde ledige i lange perioder på grund af øget interesse for at købe huse eller hytter. Har du råd til at dække flere måneders pantebetalinger uden lejere?
Udfordringer
- Omfattende ejendomsinspektion : Før du kan acceptere lejere, skal din ejendom gennemføre en omfattende inspektion af HUD-personale. Hvis din ejendom anses for utilstrækkelig, har du 30 dage til at foretage de nødvendige rettelser, før de geninspiceres. Efter den første inspektion gennemgår din ejendom gentagne inspektioner, generelt på årsbasis.
- Leje er begrænset af den lokale PHA : Den lokale PHA bestemmer den fair markedsleje for din enhed, hvilket er det maksimale, du kan opkræve. Desuden kan lejen ikke være mere end 40% af en potentiel lejers indkomst. Dette fører ofte til, at udlejere af afdeling 8 opkræver deres lejer mindre end de kunne have en ikke-afdeling 8-lejer.
- Svære undtagelser : Mens du har ret til at udsætte lejere i afdeling 8, der ikke betaler deres andel af lejen, beskadiger ejendommen eller skaber vanskeligheder for andre lejere, skal du følge HUD-proceduren, som normalt er mere restriktiv end den lokale udsættelsesproces .
- Problemer med potentiel kriminalitet : Nogle undersøgelser har vist en sammenhæng mellem afdeling 8-boliger og højere kriminalitetsniveauer. Uanset om dette er sandt, kan antagelsen føre til en lavere værdiansættelse af din ejendom.
Bundlinjen
Uanset om du er ny i verdenen af investering i fast ejendom eller en gammel hånd, vil du på et tidspunkt sandsynligvis overveje at åbne din ejendom for lejere i afdeling 8. Før du tager beslutningen, er det forsigtigt at bevæbne dig med viden om både det gode og det dårlige ved at leje til netop denne niche. Kun du sammen med din ejendomsadministrator kan beslutte, om de professionelle opvejer ulemperne i din særlige situation. Hvis du beslutter at åbne din ejendom for lejere i afdeling 8, leverer du sikre, sunde boliger til familier i nød.