Lær at sætte pris på investeringsejendomme i fast ejendom

Fra et kvantitativt perspektiv er investering i fast ejendom noget som at investere i aktier. For at kunne drage fordel skal investorer bestemme værdien af ​​ejendommene og komme med uddannede gætte om, hvor meget fortjeneste hver vil gøre, hvad enten det er gennem ejendomsværdi, lejeindkomst eller begge dele.

Værdiansættelse af aktier udføres typisk ved hjælp af to grundlæggende metoder: absolut værdi og relativ værdi. Det samme gælder for ejendomsvurdering. Diskontering af fremtidig netto driftsindkomst (NOI) med den passende diskonteringssats for fast ejendom svarer til diskonterede pengestrømme (DCF) -værdier for aktier; integrering af bruttoindkomstmultiplikatormodellen i fast ejendom kan sammenlignes med relative værdiansættelser med lagre. Nedenfor vil vi se på, hvordan man værdsætter en fast ejendom ved hjælp af disse metoder.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Kapitaliseringsrate

En af de vigtigste antagelser, som en ejendomsinvestor foretager ved værdiansættelse af ejendomme, er at vælge en passende aktiveringsgrad, som er den krævede afkastrate på fast ejendom med fradrag af værdiansættelse eller afskrivning. Kort sagt, det er den sats, der anvendes på netto driftsindtægter til at bestemme en ejendoms nutidsværdi.

For eksempel, hvis en ejendom, der forventes at generere en netto driftsindkomst (NOI) på $ 1 million over de næste ti år, diskonteres med en aktiveringsgrad på 14%, er ejendommens markedsværdi $ 1.000.000 / .14 = $ 7.142.857 (netto) driftsindkomst / samlet aktiveringsgrad = markedsværdi).

Markedsværdien af ​​7.142.857 $ er en god handel, hvis ejendommen sælger til $ 6, 5 millioner. Det er en dårlig aftale, hvis salgsprisen er 8 millioner dollars.

At bestemme aktiveringsgraden er en af ​​de vigtigste målinger i værdiansættelsen af ​​en indkomstskabende ejendom. Selvom det er noget mere kompliceret end at beregne de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger (WACC) for et firma, er der flere metoder, som investorer kan bruge til at finde en passende aktiveringsgrad. (For relateret læsning, se "4 måder at værdsætte en ejendom til leje af fast ejendom")

Opbygningsmetoden

En almindelig tilgang er opbygningsmetoden. Start med rentesatsen, tilføj i:

1. Den passende likviditetspræmie (opstår på grund af den illikvide karakter af fast ejendom)
2. Genindvindingspræmie (konti for nettovurdering)
3. Risikopræmie (afslører den samlede risikoeksponering på ejendomsmarkedet)

Givet en rente på 4%, en ikke-likviditetsrate på 1, 5%, en genindvindingspræmie på 1, 5%. og en risikosats på 2, 5% summeres aktiveringsgraden for en egenkapital som: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Hvis netto driftsindtægter er $ 200.000, er ejendommens markedsværdi $ 200.000 / .115 = $ 1.739.130.

Det er klart, at det er meget ligetil at udføre denne beregning. Kompleksiteten ligger i at vurdere nøjagtige estimater for de enkelte komponenter i aktiveringsgraden, hvilket kan være udfordrende. Fordelen ved opbygningsmetoden er, at den forsøger at definere og nøjagtigt måle de enkelte komponenter i en diskonteringssats.

Markedsekstraktionsmetoden

Markedsekstraktionsmetoden antager, at der foreligger aktuelle, let tilgængelige netto driftsindtægter og salgsprisoplysninger om sammenlignelige indkomstgenererende ejendomme. Fordelen ved markedsekstraktionsmetoden er, at aktiveringsgraden gør den direkte indkomstkapitalisering mere meningsfuld.

Det er relativt enkelt at bestemme aktiveringsgraden. Antag, at en investor overvejer at købe en parkeringsplads, der forventes at generere $ 500.000 i netto driftsindtægter. I området er der tre eksisterende sammenlignelige indkomster, der genererer parkeringspladsegenskaber.

• Parkeringsplads 1 har en driftsindtægt på $ 250.000 og en salgspris på $ 3 millioner. I dette tilfælde er aktiveringsgraden: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8, 33%.
• Parkeringsplads 2 har en driftsindtægt på $ 400.000 og en salgspris på $ 3, 95 millioner. Kapitaliseringsraten er: $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10.13%.
• Parkeringsplads 3 har en driftsindtægt på $ 185.000 og en salgspris på $ 2 millioner. Kapitaliseringsraten er: $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9, 25%.

Baseret på de beregnede kurser for disse tre sammenlignelige egenskaber (8, 33%, 10, 13% og 9, 25%) ville en samlet aktiveringsgrad på 9, 4% være en rimelig repræsentation af markedet. Ved hjælp af denne aktiveringsgrad kan en investor bestemme ejendommens markedsværdi. Værdien af ​​parkeringspladsens investeringsmulighed er $ 500.000 / .094 = $ 5.379.149.

Investeringsmetoden

Kapitaliseringsgraden beregnes ved hjælp af individuelle renter for ejendomme, der bruger både gæld og egenkapitalfinansiering. Fordelen ved metoden med investeringsbånd er, at det er den mest passende aktiveringsgrad for finansierede ejendomsinvesteringer.

Det første trin er at beregne en synkende fondsfaktor. Dette er den procentdel, der skal afsættes hver periode for at have et bestemt beløb på et fremtidig tidspunkt. Antag, at en ejendom med en netto driftsindkomst på $ 950.000 finansieres 50% ved brug af gæld til 7% renter, der skal afskrives over 15 år. Resten betales med egenkapital til en krævet afkastrate på 10%. Den synkende fondsfaktor beregnes som:

Rentesats 12 måneder [1+ (rente / 12 måneder)] (# år ∗ 12 måneder) −1 \ dfrac {\ frac {rente ~ sats} {12 ~ måneder}} {{[1 + (rente ~ sats / 12 ~ måneder)]} ^ {(\ # ~ af ~ år * 12 ~ måneder)} - 1} [1+ (rente / 12 måneder)] (# af år ∗ 12 måneder) −112 måneder

Når vi sætter tallene sammen, får vi:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Dette beregnes til .003154 pr. Måned. Pr. År er denne procentdel: 0, 003154 x 12 måneder = 0, 0378. Den sats, som en långiver skal betales, svarer til denne synkende fondsfaktor plus rentesatsen. I dette eksempel er denne sats: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% eller .1078.

Således er den vægtede gennemsnitskurs eller den samlede aktiveringsgrad ved anvendelse af 50% -vægten for gæld og 50% -vægten for egenkapitalen: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Som et resultat er ejendommens markedsværdi: $ 950.000 / .1039 = $ 9144040.

Hvordan man værdsætter en investeringsejendom i fast ejendom

Sammenlignelige aktiervurderinger

Absolutte værdiansættelsesmodeller bestemmer nutidsværdien af ​​fremtidige indgående pengestrømme for at opnå en andres egenværdi; de mest almindelige metoder er dividenddiskonteringsmodeller (DDM) og diskonterede pengestrømmeteknikker (DCF). På den anden side antyder relative værdimetoder, at to sammenlignelige værdipapirer skal prissættes tilsvarende i henhold til deres indtjening. Forhold som pris-til-indtjening og pris-til-salg sammenlignes med andre virksomheder inden for branchen for at afgøre, om en aktie er under eller overvurderet. Ligesom i egenkapitalvurderingen, bør værdiansættelsesanalyse implementere begge procedurer til at bestemme en række mulige værdier.

Beregning af en fast ejendom netto driftsindkomst

Markedsværdi = NOI1r − g = NOI1Rwhere: NOI = Netto driftsinkomer = Krævet afkast på fast ejendom aktiver g = Vækstrate for NOIR = Kapitaliseringsgrad (r − g) \ begynde {justeret} & Marked ~ Værdi = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & NOI = \ text {\ lille driftsindkomst} \\ & r = \ text {\ small Krævet afkastrente på ejendomsaktiver} \\ & g = \ tekst {\ lille væksthastighed for NOI} \\ & R = \ tekst {\ lille Kapitaliseringsgrad (r} - \ tekst {\ lille g)} \\ \ ende {justeret} Marked Værdi = r − gNOI1 = RNOI1 hvor: NOI = Netto driftsinkomer = Nødvendigt afkast på fast ejendom aktiver g = Vækstrate for NOIR = Kapitaliseringsgrad (r − g)

Den samlede driftsindkomst afspejler den indtjening, som ejendommen vil generere efter indregning af driftsudgifter, men før fradrag af skatter og renteudbetalinger. Før fradrag for udgifter skal de samlede indtægter, der er opnået fra investeringen, bestemmes. Forventede lejeindtægter kan oprindeligt forventes baseret på sammenlignelige ejendomme i nærheden. Med korrekt markedsundersøgelse kan en investor bestemme, hvilke priser lejere bliver opkrævet i området og antage, at der kan anvendes lignende leje pr. Kvadratmeter på denne ejendom. Prognoseforhøjelser i husleje indregnes i vækstraten inden for formlen.

Da høje ledige satser er en potentiel trussel mod investeringsafkast i fast ejendom, skal der enten bruges en følsomhedsanalyse eller realistiske konservative skøn til at bestemme den forladte indkomst, hvis aktivet ikke udnyttes ved fuld kapacitet.

Driftsudgifter inkluderer omkostninger, der direkte afholdes gennem bygningens daglige drift, såsom ejendomsforsikring, administrationsgebyrer, vedligeholdelsesgebyrer og driftsomkostninger. Bemærk, at afskrivninger ikke er inkluderet i den samlede omkostningsberegning. Netto driftsindtægter for en fast ejendom svarer til indtjeningen før renter, skatter, afskrivninger og afskrivninger (EBITDA).

Diskontering af driftsindtægterne fra en investering i fast ejendom med markedsværdien er analog med tilbagediskontering af en fremtidig udbyttestrøm med den passende krævede afkast, justeret for udbytteudvikling. Aktieinvestorer, der er bekendt med modeller for vækst i udbytte, skal straks se ligheden. (DDM er en af ​​de mest grundlæggende for finansielle teorier, men den er kun så god som dens antagelser. Tjek " Digging in the Dividend Discount Model .")

Find en egenskabs indkomstskabende kapacitet

Markedsværdi = Bruttoindkomst × Bruttoindkomstmultiplikator \ textit {\ lille Markedsværdi = Bruttoindkomst} \ gange \ textit {\ lille bruttoindkomstmultiplikator} Markedsværdi = Bruttoindkomst × Bruttoindkomstmultiplikator

Bruttoindkomstmultiplikator-tilgangen er en relativ værdiansættelsesmetode, der er baseret på den underliggende antagelse om, at ejendomme i det samme område vurderes forholdsmæssigt med bruttoindkomsten, som de hjælper med at generere. Som navnet antyder, er bruttoindkomst den samlede indkomst før fradrag for driftsudgifter. Imidlertid skal ledige stillinger forventes for at opnå et nøjagtigt skøn over bruttoindkomsten.

For eksempel, hvis en ejendomsinvestor køber en bygning på 100.000 kvadratmeter, kan han ud fra sammenlignelige ejendomsdata bestemme, at den gennemsnitlige brutto månedlige indkomst pr. Kvadratfod i nabolaget er $ 10. Selvom investoren oprindeligt kan antage, at den årlige bruttoindkomst er $ 12 millioner ($ 10 x 12 måneder x 100.000 kvadratmeter), er der sandsynligvis nogle ledige enheder i bygningen på et hvilket som helst tidspunkt. Forudsat at der er en ledighed på 10%, er den årlige bruttoindkomst $ 10, 8 millioner ($ 12 MM x 90%). En lignende tilgang anvendes også til netto driftsindtægter.

Det næste trin i vurderingen af ​​værdien af ​​fast ejendom er at bestemme bruttoindkomstmultiplikatoren. Dette opnås, hvis man har historiske salgsdata. Ser man på salgspriserne for sammenlignelige ejendomme og dividerer denne værdi med den genererede brutto årlige indkomst producerer den gennemsnitlige multiplikator for regionen.

Denne type værdiansættelsesmetode ligner brugen af ​​sammenlignelige transaktioner eller multipler til værdi af en bestand. Mange analytikere vil forudsige en virksomheds indtjening og multiplicere indtjeningen pr. Aktie (EPS) med sektorens P / E-forhold. Værdiansættelse af fast ejendom kan gennemføres ved hjælp af lignende mål.

Vejblokke til ejendomsvurdering

Begge disse metoder til vurdering af fast ejendom synes relativt enkle. I praksis er det imidlertid ret kompliceret at bestemme værdien af ​​en indkomstskabende ejendom ved hjælp af disse beregninger. Først og fremmest kan det at være ekstremt tidskrævende og udfordrende at få de nødvendige oplysninger om alle formelindgange, såsom netto driftsindtægter, de præmier, der er inkluderet i aktiveringsgraden, og sammenlignelige salgsdata.

For det andet indgår disse værdiansættelsesmodeller ikke korrekt i mulige større ændringer på ejendomsmarkedet, f.eks. En kreditkrise eller fast ejendom. Som et resultat skal der foretages yderligere analyser for at forudsige og faktor i den mulige virkning af ændrede økonomiske variabler.

Da ejendomsmarkederne er mindre likvide og gennemsigtige end aktiemarkedet, er det undertiden vanskeligt at få de nødvendige oplysninger for at tage en fuldt informeret investeringsbeslutning. Når det er sagt, på grund af de store kapitalinvesteringer, der typisk kræves for at købe en stor udvikling, kan denne komplicerede analyse give en stor gevinst, hvis det fører til opdagelsen af ​​en undervurderet ejendom (svarende til aktieinvestering). At tage sig tid til at undersøge de krævede input er således værd at være tid og energi.

Bundlinjen

Værdiansættelse af fast ejendom er ofte baseret på lignende strategier som egenkapitalanalyse. Andre metoder, ud over den diskonterede netto driftsindkomst og bruttoindkomstmultiplikator tilgang, bruges også ofte - nogle unikke for denne aktivklasse. Nogle brancheeksperter har for eksempel en aktiv arbejdsviden om bymigration og udviklingsmønstre. Som et resultat kan de bestemme, hvilke lokale områder der mest sandsynligt vil opleve den hurtigste påskønnelse.

Uanset hvilken tilgang der anvendes, er den vigtigste forudsigelse for en strategis succes, hvor godt den undersøges.