Hvordan Sam Zell skabte sin formue

Samuel Zell er en ikonisk figur i den amerikanske ejendoms verden. I en alder af 26 oprettede han en virksomhed, Equity Group Investments, til at investere i ejendomme. Siden stiftelsen er Equity Group Investments, nu kendt som Equity International, ekspanderet ud over fast ejendom. Det privatejede firma kontrollerer en investeringsportefølje på en milliard dollar med interesser spredt over flere kontinenter og flere industrier, herunder finansiering, transport, energi og medier.

Zell betragtes som skaberen af ​​den moderne ejendomsinvesteringstillid (REIT), og han og hans team har været medvirkende til at skabe nogle af de største børsnoterede REITS i verden. De inkluderer Equity Residential (EQR), en lejlighed REIT med en markedsværdi på næsten 24 milliarder dollars, samt Equity Commonwealth (EQC), et kontor REIT med 86 ejendomme overalt i USA og et markedskapital på næsten 4 milliarder dollars (pr. September 2018).

Ifølge Forbes er Zells nettoværdi 5, 6 milliarder dollars. Her er en oversigt over, hvordan han gjorde sin formue.

Tidligt liv og skolegang

Født i 1941 og blev opvokset i en jødisk husstand i Chicago. Hans forældre var migreret til De Forenede Stater i 1939 kort før Tyskland invaderede Polen, og hans far var en smykkegrossist.

Fra en meget tidlig alder havde Zell en interesse i forretningsverdenen. I 1953, da han var 12 år, ville han købe kopier af Playboy i bulkmængder i to kvarter hver og senere videresælge dem til et vilkårligt sted mellem $ 1, 50 og $ 3. "I resten af ​​det år blev jeg en importør - af Playboy- magasiner til forstæderne, " mindede Zell på et møde i Urban Land Institute i 2013, hvor han kaldte oplevelsen for hans "første lektion i udbud og efterspørgsel."

Zells iværksætterrejse fortsatte gennem hans collegeår. Mens han var på University of Michigan, ledte han og en ven, Robert Lurie, studerende lejlighedsenheder til forskellige udlejere; deres første koncert involverede 15 hjem. Men de brugte faktisk meget tid på at købe og forbedre nødlidende egenskaber med målet at enten vende dem eller leje dem til studerende. Efter sin eksamen i 1966 havde Zell administreret i alt 4.000 lejligheder og havde personligt ejet et sted mellem 100 og 200 af dem. Han solgte sin andel af ejendomsadministrationen til Lurie, før han flyttede tilbage til Chicago.

Tidlig karriere inden for fast ejendom

Kort efter uddannelsen fra advokatskole og forbi baren tiltrådte Zell et advokatfirma - som han afsluttede efter sin første uge. Han besluttede til sidst at foretage en karriere på fuld tid ud af investering i fast ejendom.

I 1968 grundlagde Zell det, der skulle blive Equity Group Investments, og i det følgende år overbeviste Lurie, hans advokatskolepartner, om at arbejde sammen med ham.

En masse overbygning fandt sted i USA i slutningen af ​​1960'erne og begyndelsen af ​​1970'erne, hvilket medvirkede til at udfælde et markedskras i 1973. Multifamilieboliger blev først påvirket af markedets tilbagegang, med andre ejendomstyper, der snart fulgte efter. Mange lån på kommercielle ejendomme indgik som standard, og mange udviklere sluttede med at opgive deres projekter. Situationen gav Zell og Lurie den perfekte mulighed for at erhverve ejendomme af høj kvalitet til overkommelige priser. I slutningen af ​​krisen lykkedes det de to at gå væk med en værdifuld portefølje af lejlighed, kontor og detailbygninger.

De holdt porteføljen i mange år og følte derfor bygningernes værdi genvinde og overskred derefter til sidst deres tidligere værdiansættelsesniveauer. I mellemtiden var Zell og Lurie i stand til at betjene deres gældsindbetalinger med den månedlige lejeindkomst, de producerede ejendomme. Denne tilgang til investering i fast ejendom var ret ny på det tidspunkt; de fleste ejendomsinvestorer tjente deres penge ved at vende bygninger frem for at akkumulere lejeindtægter.

Ud over fast ejendom

Efter hans succes med at gøre nødlidende ejendomme til værdifulde ejendomme, besluttede Zell at diversificere sine investeringer. I 1980'erne begyndte han at købe virksomheder; hans investeringsstrategi forblev dog den samme. Som han engang beskrev det i et interview i 2011 med magasinet LEADERS, "Jeg formodede min formue ved at dreje til højre, når alle andre gik til venstre. I slutningen af ​​80'erne og begyndelsen af ​​90'erne købte jeg kontorbygninger til 50 cent på dollaren. Jeg kiggede hele tiden over skulderen for at se, hvem min konkurrence var, men der var ingen. Jeg kunne ikke hjælpe mig med at stille spørgsmålstegn ved, om jeg tog fejl. Frygt og mod hænger meget sammen. ”

Zell fokuserede på at overtage svigtede virksomheder med målet at vende dem rundt. Siden udvidelsen af ​​Equity Groups investeringsportefølje har Zell investeret i virksomheder, der opererer inden for forskellige sektorer, herunder jernbane, containerleasing, passagerkrydstogt, plastemballage, landbrugskemikalier og industriel fremstilling. På et tidspunkt ejede det en bestemmende andel i Tribune Company, ejer af Chicago Tribune og Los Angeles Times - et bredt kritiseret køb, da Zell fyldte det med så meget gæld, da det tog virksomheden som privat, at den gik konkurs.

I 2007 lavede Zell nyheder i 2007, efter at han solgte sin portefølje af 573 kontorejendomme, Equity Office REIT, til The Blackstone Group (BX), verdens største alternative investeringschef, for 39 milliarder dollars. På det tidspunkt var transaktionen den største gearede udkøb i historien. Det blev også betragtet som et skarpt skridt i retrospekt, da det skete lige inden subprime-krisen og den efterfølgende nedgang i fast ejendom.

Bundlinjen

I en artikel til New York University Review beskrev Sam Zell sin ejendomsstrategi som "dans på skelettet af andres fejl." Linjen fik ham kaldenavnet "Grave Dancer." Mens hans operationer har gjort ham til en kontroversiel figur, er han ubestridt en af ​​de rigeste iværksættere i verden.