Handle ejendomme for at holde skattemanden i skak

Hvis du nogensinde har handlet baseball-kort med en ven, da du var barn, kender du allerede grundprincippet om en "lignende slags udveksling". Måske elskede din ven virkelig José Canseco og ville have dit Canseco-rookie-kort, men alligevel havde du en mistanke om, at hans karriere muligvis ender dårligt. I to enige om at bytte Canseco for et par af hans kommende kommende kort. Du beregnet værdien af ​​dit kort og besluttede, hvilke kort af hans du ønskede til gengæld, og lavede derefter et bytte. Det er en sikker indsats, at skattemyndighederne ikke fik et skære på handlingen.

En børs af lignende art (også kaldet en afdeling 1031-udveksling) giver ejendomsinvestorer mulighed for at gøre en lignende ting ved at udsætte kapitalgevinster eller -tab, når de køber eller sælger en ejendom. I det væsentlige giver en lignende udveksling dig mulighed for at bytte investeringsejendomme med en anden investor og holde skattemanden ude af handlen, indtil meget senere, når ejendommen til sidst sælges for kontanter. Processen er selvfølgelig ikke så let som at udskifte et par baseball-kort, men denne artikel viser dig, hvordan det gøres.

Hvorfor du bør overveje en udveksling
Muligheden for at udskyde skatteforpligtelser gennem en 1031-børs (opkaldt til § 1031 i den interne indtægtskode) opfordrer investorer til at rebalansere fast ejendomsporteføljer og til at anvende penge, der er mere rentable, de ellers ville betale i skat. Evnen til at rebalansere er særlig vigtig i fast ejendom, fordi en ejendom i modsætning til individuelle aktier og obligationer kan udgøre en betydelig del af en porteføljes værdi.

På grund af den koncentrerede karakter af en ejendomsinvestering er det vigtigt for porteføljeforvaltere at have fleksibiliteten til at rebalansere deres porteføljer og foretage taktiske væddemål i enten forskellige ejendomssektorer eller investeringsregioner. En 1031-børs tilskynder til sådan rebalansering ved at give investorer mulighed for at bevæge sig ind og ud af ejendomseksponeringer gennem udveksling af en ejendom til en anden uden byrden ved omgående at pådrage kapitalgevinstskatter. Ved kontinuerligt at bruge 1031 børser ved erhvervelse og salg af ejendom, kan investorer udsætte kapitalgevinstskatten, indtil det er tid til at likvide en del af eller hele porteføljen, er der en gunstig ændring i skatteloven, eller de har påløbet nok kapitaltab til modregne kapitalgevinstforpligtelsen. (Se mere om, hvordan afsnit 1031 fungerer for dig, ved at se Smart Real Estate Transactions .)

Oversigt
For at kvalificere sig til denne skattebehandling skal investorer overholde visse krav og begrænsninger for de typer af ejendomme, de kan bytte, placering af ejendomme og tidspunktet for bestemte nøglehændelser. Den næste sektion giver en detaljeret beskrivelse af de forskellige krav, men det er vigtigt først at bemærke, at en primær bolig ikke er kvalificeret, så desværre vil du ikke være i stand til at bytte dit forstadslejlighed til et strandhus i Malibu. (For mere information om at sælge en personlig bolig, skal du læse Vil dit husudsalg give dig skattestød? Og er det rigtigt, at du kan sælge dit hus og ikke betale nogen skat på kapitalgevinster? )

Det er en ret skræmmende opgave at koordinere de nødvendige elementer. For at hjælpe med at lette de nødvendige handler og dokumentation er investorer forpligtet til at bruge et tredjeparts clearinghus kaldet en "kvalificeret formidler (QI)", som håndterer alle midler, der er relateret til køb, salg og udveksling af ejendomme. Da midler ikke strømmer direkte gennem skatteyderens konti, og skatteyderen aldrig har kontrol over nogen af ​​de kontanter, der er produceret ved transaktionen, har investoren effektivt rullet kapitalgevinsten ind i de udvekslede ejendomme og kan udsætte kapitalgevinstskatten indtil salget af fast ejendom til kontanter.

Opsætningen og udførelsen af ​​en 1031-børs og den tilsvarende skattemæssige behandling af transaktionen kan være meget kompleks. Det næste afsnit giver en kort og forenklet beskrivelse af de krav og trin, der er nødvendige for at udføre en 1031-udveksling.

Krav til transaktion

Kvalificerende egenskaber
Børsen fungerer kun til investeringsejendomme eller forretningsejendomme. En investeringsejendom er en, der købes for at leje og få indkomst. Forretningsejendom ejes og bruges af en virksomhed og holdes i balancen som et aktiv. Alle reelle ejendomme i USA, uanset om de forbedres eller ikke forbedres, er generelt af lignende art. Fast ejendom uden for De Forenede Stater betragtes som "ikke lignende" ejendom. Afsnit 1031 finder ikke anvendelse på udveksling af beholdninger, aktier, obligationer, sedler, andre værdipapirer eller personlig ejendom af nogen art. (For en oversigt over de forskellige typer ejendom, se vores tutorial Undersøgelse af ejendomsinvesteringer og investering i fast ejendom .)

Ikke-kvalificerende aktiver og boot
Hvis transaktionen involverer ikke-kvalificerende aktiver (ikke lignende) ejendom eller kontanter, skal investoren indregne gevinsten ved salget og betale skat i overensstemmelse hermed. Forudsat at værdien af ​​en af ​​de udvekslede egenskaber er større end værdien af ​​den anden, kaldes de ikke-kvalificerende aktiver, der bruges til at udjævne værdien mellem børserne, "boot" og er stadig underlagt normale kapitalgevinstskatter.

Timing
Selvom transaktioner ikke behøver at være samtidige, er der begrænsninger for visse transaktionstimingselementer. For eksempel for at kvalificere en transaktion som en 1031-børs, skal en investor identificere den ejendom, der skal udveksles inden lukning, og identificere den erstatte ejendom inden for 45 dage efter lukning af salget af det første aktiv. Derudover skal transaktionen for at erhverve erstatningsegenskaberne udføres inden for 180 dage efter gennemførelsen af ​​salget af den første handel. For de fleste investorer er en af ​​de vanskeligste opgaver at identificere erstatningsaktiver inden for 45 dage efter salg af det afgivne aktiv. Det er alligevel vigtigt, at de gør det, fordi disse tidsbegrænsninger er meget strenge, og IRS ikke giver udvidelser.

Kvalificeret formidler
På grund af kompleksiteten i disse arrangementer og kravene og begrænsningerne omkring børsen, skal de investorer, der sponsorerer børsen, bruge en kvalificeret formidler for at lette handlen. Den kvalificerede formidler, defineret som et selskab, der er i fuldtidsvirksomhed med at lette 1031 børser, yder ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Det kan ikke være en forretningsfest, såsom et CPA-firma, advokat eller ejendomsmægler, der har haft noget forhold til den afgiftspligtige part inden for 24 måneder før den første ejendomstransaktion. Fortrinsvis skal QI være en tredjepartsvirksomhed, der ikke tidligere har leveret nogen af ​​disse tjenester til nogen transaktionsdeltagere.

QI udfører forskellige faciliteringstjenester og fungerer som en bro mellem de involverede parter for at hjælpe med at strukturere og udføre udvekslingen. Dets opgaver inkluderer:

• Forberedelse af al den krævede dokumentation og fungerer som et clearinghus for at sikre, at alle relevante parter modtager dokumentation.
• Sikring af, at der opbevares midler på en sikret og forsikret bankkonto, og at der udbetales eventuelle udbetalinger til depotkonti, når transaktionerne er afsluttet.
• Indsendelse af en fuldstændig redegørelse for transaktionerne for skatteydernes poster og give en formular 1099 til skatteyderne og til IRS, der dokumenterer alle nødvendige skatter og eventuelle betalte kapitalgevinstskatter.

IRS's strenge regler for visse krav understreger værdien af ​​den kvalificerede formidler og vigtigheden af ​​at vælge en passende. En af QIs vigtigste tjenester er at holde transaktionsdeltagere på rette spor og sikre, at de lever op til de krav, der er nødvendige for, at skatteydere kan kvalificere sig til præference skattebehandling af deres ejendomsindtægter, så det er vigtigt, at investorerne undersøger og vælger deres transaktionsformidler omhyggeligt. (For relateret læsning, se fordelene ved at bruge en ejendomsadvokat .)

Den næste sektion vil dække udvekslinger med flere ejendomme, og de grundlæggende tidslinjer for investorer skal overholde.

Flere ejendomsudvekslinger
I en lignende børs kræves det ikke, at en investor foretager en en-til-en udveksling af ejendomme. Flere egenskaber kan bruges på hver side af udvekslingen, så længe følgende regler er opfyldt. Disse regler kaldes ofte reglerne "tre egenskaber", "95%" og "200%".

• Treegenskabsreglen - Alle tre ejendomme kan kvalificere sig uanset markedsværdi.
• Reglen på 95% - Ethvert antal ejendomme kan kvalificere sig, så længe den reelle markedsværdi (FMV) af de ejendomme, der er modtaget ved udgangen af ​​udvekslingsperioden, ikke er mere end 95% af den kumulative FMV af alle identificerede potentielle erstatningsegenskaber.
• 200% -reglen - Ethvert antal egenskaber kan udskiftes, så længe den kumulative FMV af erstatningsegenskaberne ikke er større end 200% af den samlede FMV for alle de udvekslede egenskaber på den første overførselsdato.

Selvom IRS er temmelig fleksibel i antallet af aktiver, som det vil give mulighed for at bytte for at hjælpe med udskydelsen af ​​kapitalgevinstskatten, er det meget strengt om tidspunktet for at identificere disse ejendomme og gennemføre børsen.

Transaktionsplan og tidslinje
Selvom transaktionsplanen og tidslinjen for en 1031-udveksling kan blive ekstremt kompliceret, følger visse elementer et grundlæggende format og ligner de fleste transaktioner.

1. Oprindeligt vil en investor, der ønsker at indgå en lignende børs, identificere den ejendom eller de ejendomme, der skal sælges - den "afgivne ejendom" - og derefter med hjælp fra formidleren sælge den til en tredjepart. Formidleren modtager midlerne som sælger og sikrer alle midler i escrow.
2. Med midlerne i escrow har investoren 45 dage til at vælge en eller flere "erstatningsegenskaber" til udvekslingen, som skal købes fra en tredjepart sælger inden for 180 dage efter den første transaktion. Mellemhandleren fungerer som køber, sikrer midler i escrow og videresender derefter de passende midler til sælgeren eller sælgerne. (For hjælp til at finde en erstatning, skal du tjekke de 10 bedste funktioner i en rentabel lejebolig og finde formue i erhvervsejendomme .)
3. Derefter forbereder QI al regnskabsdokumentation for skatteyderen, der viser, at midler er gået gennem et QI-clearinghus, og at skatteyderens / investorens konti ikke har modtaget nogen midler. QI udarbejder også en formular 1099, der angiver eventuelle kapitalgevinster, der opstår ved oprettelsen af ​​ikke-kvalificerende "boot" og eventuelle skatter, der er betalt som en del af transaktionen, og videresender formularen til IRS.
4. Til sidst vil skatteyderen arkivere IRS-formular 8824 med IRS, plus uanset hvilket lignende dokument der kræves af den stat, hvor ejendommene er placeret, eller skatteyderen er bosiddende. Ud over at gøre det lettere at udveksle, vil den kvalificerede formidler også fremstille alle de udvekslingsdokumenter, der kræves af transaktionerne, såsom ejendomshandler og ejendomskontrakter.

Fordi QI har kontrolleret midlerne fra både salg og køb af de ombyttede ejendomme, og fordi investor har modtaget ejendom i stedet for kontanter til salg af det tilbageværende aktiv, udsættes kapitalgevinster. Med undtagelse af en hvilken som helst "boot" kan kapitalgevinster udskydes kontinuerligt gennem lignende udvekslinger, indtil aktiverne sælges kontant. På dette tidspunkt beskattes de akkumulerede kapitalgevinster ved hjælp af de gældende skattemetoder.

Konklusion
En lignende slags udveksling er muligvis ikke så let som baseballkorthandlen i din ungdom, men det giver dig mulighed for at handle med dine investeringsejendomme og holde skattemanden ude af handlen. Ved kontinuerligt at gå ind i disse lignende børser, kan investorer udføre overførsel af fast ejendom for at øge eller mindske eksponeringerne for visse ejendomssektorer og på samme tid udskyde kapitalgevinster, indtil ejendommene til sidst sælges for kontanter. Når du først har forstået spillereglerne, er dette en fantastisk måde at effektivt rebalansere din ejendomsportefølje.

For flere strategier for at forblive et skridt foran skattemanden, skal du læse skattetips til den enkelte investor og pengeopsparing Årsskatstips .