Hvordan renter påvirker ejendomsværdier

Rentesatser, især renterne på interbankudvekslinger og statsobligationer, har en lige så stor indvirkning på værdien af ​​indkomstproducerende fast ejendom som på ethvert investeringsmiddel. Fordi deres indflydelse på den enkeltes evne til at købe boligejendomme (ved at øge eller sænke omkostningerne ved prioritetslånskapital) er så dybtgående, antager mange fejlagtigt, at den eneste afgørende faktor i værdiansættelse af fast ejendom er den aktuelle prioritetsrente.

Imidlertid er realkreditrenter kun en renterelateret faktor, der påvirker ejendomsværdierne. Da rentesatser også påvirker kapitalstrømme, udbud og efterspørgsel efter kapital og investorers krævede afkast på investeringer, driver renter ejendomspriserne på forskellige måder.

Hvordan renter påvirker ejendomsværdier

Værdiansættelse Fundamentals

For at forstå, hvordan statens påvirkede renter, kapitalstrømme og finansieringssatser påvirker ejendomsværdier, skal du have en grundlæggende forståelse af indkomstmetoden til ejendomsværdier. Selvom ejendomsværdier er påvirket af udbud og efterspørgsel efter ejendomme i en given lokalitet og udskiftningsomkostningerne ved udvikling af nye ejendomme, er indkomstmetoden den mest almindelige værdiansættelsesteknologi for investorer. Indkomstmetoden leveret af vurderingsmænd for erhvervsejendomme og af forsikringsselskaber og investorer af fast ejendom-støttede investeringer ligner meget den diskonterede pengestrømsanalyse, der er foretaget på aktie- og obligationsinvesteringer.

Enkelt set starter værdiansættelsen med at forudsige ejendomsindtægter, der tager form af forventede lejekontrakter eller, i tilfælde af hoteller, forventet belægning ganget med den gennemsnitlige pris pr. Værelse. Ved at tage alle ejendomsniveauet, inklusive finansieringsomkostningerne, ankommer analytikeren derefter til nettobedriftsindtægten (NOI) eller den kontantstrøm, der er tilbage efter alle driftsudgifter.

Ved at trække alle kapitalomkostninger såvel som enhver investeringskapital til at vedligeholde eller reparere ejendommen og andre ikke-ejendomsspecifikke udgifter fra NOI, er resultatet netto cash flow (NCF). Da ejendomme normalt ikke beholder kontanter eller har en angivet udbyttepolitik, er NCF lig med likvide beholdninger til rådighed for investorer og er det samme som kontanter fra udbytte, der bruges til værdiansættelse af egenkapital eller renteinvesteringer. Ved at aktivere udbytte eller ved at neddiskontere pengestrømmen (inklusive eventuel restværdi) for en given investeringsperiode bestemmes ejendomsværdien.

Kapitalstrømme

Rentesatser kan påvirke finansieringsomkostningerne og prioritetsrenterne væsentligt, hvilket igen påvirker omkostninger på ejendomsniveau og dermed påvirker værdier. Udbud og efterspørgsel efter kapital og konkurrerende investeringer har dog den største indflydelse på krævede afkasthastigheder (RROR) og investeringsværdier. Da Federal Reserve Board har flyttet fokus væk fra pengepolitikken og mere mod styring af rentesatser som en måde at stimulere økonomien eller afværge inflationen, har dens politik haft en direkte indflydelse på værdien af ​​alle investeringer.

Når interbank-valutakurser falder, reduceres omkostningerne til midler, og midler flyder ind i systemet; omvendt, når kurserne stiger, falder tilgængeligheden af ​​midler. Hvad angår fast ejendom, tilføjer eller reducerer ændringerne i interbankudlånsrenter enten den disponible kapital til investering. Kapitalmængden og kapitalomkostningerne påvirker efterspørgslen, men også udbuddet - det vil sige de disponible penge til køb og udvikling af fast ejendom. For eksempel, når kapitaltilgængeligheden er stram, har kapitaludbydere en tendens til at låne mindre i procent af den indre værdi, eller ikke så langt op i "kapitalstakken." Det betyder, at lån optages til lavere forhold mellem udlån og værdi, hvilket reducerer gearede pengestrømme og ejendomsværdier.

Disse ændringer i kapitalstrømme kan også have en direkte indflydelse på udbud og efterspørgseldynamik for ejendom. Omkostningerne ved kapital og kapitaltilgængelighed påvirker udbuddet ved at skaffe yderligere kapital til ejendomsudvikling; de påvirker også befolkningen i potentielle købere, der søger tilbud. Disse to faktorer arbejder sammen for at bestemme ejendomsværdier.

Rabatpriser

Den mest tydelige indflydelse af rentesatserne på ejendomsværdier kan ses i afledningen af ​​diskonterings- eller aktiveringsrenter. Kapitaliseringsgraden kan ses som en investors krævede udbyttesats, mens en diskonteringssats svarer til en investors samlede afkastkrav. K betegner normalt RROR, mens aktiveringsgraden er lig (Kg), hvor g er den forventede vækst i indtægter eller stigningen i kapitalstigning.

Hver af disse renter påvirkes af gældende renter, fordi de er lig med den risikofri rente plus en risikopræmie . For de fleste investorer er den risikofri rente den amerikanske statskasse; garanteret ved føderal kredit, betragtes de som risikofrie, fordi sandsynligheden for misligholdelse er så lav. Fordi investeringer med højere risiko skal opnå et rimeligt højere afkast for at kompensere for den ekstra risiko, der er båret, tilføjer investorer en risikopræmie til den risikofri rente ved bestemmelse af diskonteringsrenter og aktiveringsrenter for at bestemme det risikojusterede afkast, der er nødvendigt for hver investering, der betragtes .

Da K (diskonteringsrente) er lig med den risikofri rente plus en risikopræmie, er aktiveringsgraden lig med den risikofri rente plus en risikopræmie minus den forventede vækst (g) i indkomst. Selvom risikopræmier varierer som et resultat af udbud og efterspørgsel og andre risikofaktorer på markedet, vil diskonteringsrenterne variere på grund af ændringer i rentesatserne, der udgør dem. Når det krævede afkast på konkurrerende eller substitutionsinvesteringer stiger, falder ejendomsværdierne; omvendt, når renten falder, stiger ejendomspriserne.

Bundlinjen

Det er vigtigt at fokusere på realkreditrenter, fordi de har en direkte indflydelse på ejendomspriserne. Hvis du er en potentiel husejer eller ejendomsinvestor, er en nem måde at undersøge de aktuelle rentesatser ved at bruge et realkreditlommeregner.

Når det er sagt, er det vigtigt at bemærke, at ændrede renter påvirker adskillige aspekter af fast ejendom. Ud over prisen på dit nye hjem påvirker renter også tilgængeligheden af ​​kapital og efterspørgslen efter investering. Disse kapitalstrømme påvirker udbud og efterspørgsel efter ejendom, og som et resultat påvirker de ejendomspriser.

Rentesatserne påvirker også afkastet på substitutionsinvesteringer, og priserne ændres for at forblive i overensstemmelse med den iboende risiko i ejendomsinvesteringer. Disse ændringer i de krævede afkastrenter for fast ejendom varierer også i destabiliseringsperioder på kreditmarkederne. Efterhånden som investorer forudser øget variation i fremtidige renter eller stigning i risiko, udvides risikopræmierne, hvilket lægger et stærkere pres på ejendomspriserne.