Sådan får du et lån til at vende et hus

Husflipping er på sit højeste niveau siden 2007 takket være stigende boligpriser og den øgede finansieringsmulighed. Derudover hjælper et begrænset udbud flippere med at tjene større fortjeneste nu, end de fik efter boligkrisen 2008-2009, hvor tvangsauktioner oversvømte ejendomsmarkedet.

Key takeaways

• Det koster generelt flere penge at vende et hus end at købe et som et hjem.
• Långivere ser flipping som et risikabelt forslag og fungerer generelt ikke med uerfarne flippere.
• Långivere med pengeudbydere kan findes online og har en periode på under et år med en rente på 12% til 18% plus to til fem point.
• Overvej at vælge private långivere ved at tale med andre flippere.
• Flippers kan prøve crowdfunding-websteder for at finansiere deres investeringer.

Omkostningerne ved vende hjem

Mens det kan være lukrativt at købe, reparere og hurtigt videresælge ejendomme, kræver det meget mere penge at vende et hus, end det gør for blot at købe et hus, hvor du vil bo. Ikke kun har du brug for penge for at blive ejendomsejer, men du har også brug for renoveringsmidler og midlerne til at dække ejendomsskatter, forsyningsselskaber og husejereforsikring fra den dag salget lukkes gennem rehabiliteringsarbejdet og indtil den dag det sælges. Kortsigtede skattemæssige gevinster på 10% til 37% afhængigt af din føderale indkomstskateklasse skærer ind i eventuelle overskud, du tjener på ejendomme, du vender inden for et år eller mindre.

Hvis du ikke har dine egne kontanter til at investere, er det ikke let at komme i gang med at vende hjem. Dette er ikke 2005, hvor nogen, der er i stand til at tåge et spejl, kunne få et prioritetslån uden noget. Selv hvis du kvalificerer dig til et lån med en udbetaling, betaler du mere, når du låner for at finansiere en flip, end når du låner for at købe en primær bolig. Det er fordi långivere ser flipping som et mere risikabelt forslag.

Endvidere vil mange långivere ikke arbejde med uerfarne flippere. De vil gerne se, at du har en vellykket track record med at sælge mindst et hjem for en fortjeneste. Andre vil arbejde med en uerfaren flipper, men vil opkræve højere gebyrer og renter.

Ansvarsfraskrivelse: De långivere, der er navngivet og beskrevet i denne artikel, præsenteres kun til informationsformål. Hverken Investopedia eller forfatteren støtter nogen af ​​disse virksomheder. Låntagere skal undersøge deres egen forskning, før de afgør, om nogen af ​​disse långivere er et godt valg til deres særlige finansieringsbehov.

Hårdt penge lån

Eksperter er uenige om, hvor hårde penge fik deres navn. Nogle siger, at det refererer til det faktum, at det er meget dyrere end traditionel finansiering og har "sværere" betingelser. Andre siger, at det er fordi det finansierer huse, der er “svære” for konventionelle långivere at finansiere. Alligevel siger andre, at udtrykket beskriver sikkerheden for lånet som i et hårdt aktiv, som i dette tilfælde er fast ejendom.

Uanset hvor sigtets oprindelse er, har lån til hårde penge normalt en periode på under et år og renter fra 12% til 18% plus to til fem point. Et punkt er lig med 1% af lånebeløbet, så hvis du låner $ 112.000 og långiveren opkræver to point, betaler du 2% af $ 112.000 eller $ 2.240. I stedet for at betale point ved lukning, som du ville gøre med et konventionelt prioritetslån, behøver du muligvis ikke at betale point, før hjemmet sælger med et lån med hårde penge - den ene bløde ting ved disse hårde penge.

Långivere til penge baserer det beløb, du kan låne, på hjemmets værdi efter renovering (ARV). Hvis et hjem koster $ 80.000, men ARV er $ 160.000, og du kan låne op til 70% af ARV, kan du låne 112.000 $. Når du har betalt købsprisen på $ 80.000, har du $ 32.000 tilbage til lukningsomkostninger (skønt du muligvis kan forhandle for husets sælger om at betale dem), långiverafgifter, rehabilitering, bæreomkostninger og salgsomkostninger såsom iscenesættelse, markedsføring, og provisioner for ejendomsmægler. Hvis du kan holde dig til dette budget, behøver du ikke nogen penge ud af lommen for at vende hjemmet.

2.240 $ i point vil dog tage en betydelig del af det $ 32.000-budget, og hvis du betaler 15% rente i seks måneder, vil dine samlede renteomkostninger på $ 112.000 være $ 8.400. Långivere med hårde penge forventer typisk kun rentebetalinger månedligt, mens lånet er udestående, men nogle kan muligvis lade renterne tilfalde sig og ikke kræve, at det betales, indtil flip er fuldført. Efter disse to store udgifter har du bare $ 21.360 til alt andet - mindre hvis du skulle betale lukkeomkostninger. Men hvis hjemmet virkelig sælger for $ 160.000, ser du på et overskud på 48.000 $ minus skat for seks måneders arbejde, potentielt uden at skrive en enkelt check fra din egen bankkonto.

Harde penge vs. konventionelle lån

Lucas Machado, præsident for House Heroes, en gruppe ejendomsinvestorer, der vender huse i Florida og finansierer lån med hårde penge, siger, at lån til hårde penge er let på en anden måde: Manglen på bureaukratisk bureaukrati. I modsætning til konventionelle banker er långivere ikke bundet af retningslinjer for formen på fast ejendom. ”Ejendomme i dårlig stand opfylder ikke retningslinjer for traditionel prioritetsfinansiering. Lånere af hårde penge forventer på den anden side at låne på huse, der er i forfald, ”siger Machado.

Snarere "beslutter långivere af hårde penge, om de skal optage lånet ved at evaluere styrken i handlen og pålideligheden af ​​hjemmeflipperen, " siger Machado. Hvis købs- og reparationsomkostninger i forhold til videresalgsværdien er fornuftige, og hjemmeflipperen er pålidelig, vil en långiver, der giver penge, give lånet.

Ved evaluering af flipperen er långivere af hårde penge normalt ikke bekymrede over låntagers kvalifikationer såsom gæld til indkomstforhold og kreditresultater. I nogle tilfælde ønsker de måske at se en ansøgers dokumenter, f.eks. Selvangivelse, kontoudtog og kreditrapporter. De er heller ikke ligeglade med, om udbetalingsmidler er lånt (en anden forskel for konventionelle långivere). Når alt kommer til alt: "Skulle flipperen være standard, kan långiveren med hårde penge udelukke, overtage ejerskabet af huset og sælge det rentabelt på egen hånd, " bemærker Machado.

En långiver, der ligner en bank, vil have den første positionspant i hjemmet, indtil låntageren tilbagebetaler lånet, men låntageren vil være ejer og vil have gerningen, forklarer Mat Trenchard, overtagelsesansvarlig hos Senna House Buyers, et af de største huskøbsselskaber i Houston.

Hvor skal man se efter långivere

Et sted at finde en långiver med hårde penge er online. Som et eksempel vil Lima One Capital arbejde med nye flippere og låne op til 90% af lån til omkostning eller op til 75% af lån til ARV. Gebyrer og renter falder med en låntagers vendeoplevelse. Lima One låner i de fleste stater med priser og gebyrer, der varierer efter stat.

Generelt forventer at betale:

• Hvis det er afsluttet med op til en flip inden for de seneste 24 måneder, vil du have et oprindelsesgebyr på 3, 5% og en rente på 12%
• Med to til fire klapper under dit bælte er det et 3% oprindelsesgebyr og en 11% rente
• For fem eller flere afsluttede flips vil du se et oprindelsesgebyr på 2% og en rente på 9, 99%

Låntagere med kreditværdier lavere end 680 vil kunne låne lidt mindre og betale de højeste omkostninger. Den mindste kredit score er 630. Lima One Capital kræver også 10% forskud og tilbyder tilbagebetaling betingelser op til 13 måneder.

Et andet eksempel kommer fra LendingHome. Dette firma tilbyder fix-and-flip-lån for op til 90% af købsprisen og 100% af renoveringsomkostningerne. Låntagere skal indsende kontoutskrifter for at vise, at de kan dække udbetalings- og lukkeomkostninger. Andre krav inkluderer en købekontrakt, en liste over tidligere fix-and-flip-projekter, ejendomsdokumentation og udbetalingen. Rentesatserne varierer typisk fra 7, 5% til 12%. Der er et $ 199 ansøgningsgebyr til at dække tredjeparts lånets forsikringsomkostninger. LendingHome opkræver også et oprindelsesgebyr, vurderingsgebyr, titel og escrow gebyrer, og virksomheden holder tilbage rehabiliteringsmidler indtil efter renoveringen er afsluttet.

House Heroes præsident, Lucus Machado, foreslår at nå ud til lokale ejendomsinvesteringsforeninger, lokale investorer og lokale ejendomsmæglere for at finde mursten og mørtel, långivere med hårde penge. Men der er måske ikke meget plads til at forhandle, især om point og renter. I de sidste par år, bemærker Machado, har der været så mange muligheder for at låne penge, at der ikke er behov for at forfølge en aftale. ”Hvorfor [skal du] tage et lån til et lavere afkast i dag, når du sandsynligvis vil støde på en anden mulighed i morgen?” Spørger han.

Private långivere

”En privat långiver er simpelthen et individ med en betydelig kapital til at låne dig, ” siger Senna House Buyers Mat Trenchard. ”Du vil blive overrasket over, hvor mange personer der er derude og ønsker at låne penge, de har sparet. De fungerer meget som en HML [långiver for hårde penge], undtagen at du typisk kan få bedre priser og vilkår. ”

Trenchard siger, at private långivere kan være mere åbne for at forhandle om betalingsbetingelser, end långivere med hårde penge er. De kan endda være villige til at opføre sig som en partner i aftalen og tage en del af overskuddet i bytte for ikke at opkræve renter.

”Nøglen til den uerfarne flipper er at have tillid, når man forhandler, ” siger Trenchard. ”De er nødt til at netværke og tale med andre flippere om, hvor meget de er vant til at betale og ved, at de kan gå væk. Tror ikke, fordi du ikke kunne komme til enighed med den første långiver, du taler med, at du ikke finder pengene til en aftale. ”

Du kan opsøge private långivere ved lokale ejendomsnetværksbegivenheder. Disse personer kan muligvis opkræve 8% til 12% plus nul til to point sammenlignet med en långiver, der er pengeinstitutter 12% til 15% med to til fem point, siger Trenchard. Som en pengeudlåner eller en bank, vil de tage en første position pant i huset.

Sådan får du en privat långiver

Erfarne professionelle flippere siger, at den bedste måde at måle en privat långiver, du overvejer, er at tale med andre flippere - som du også finder på netværksbegivenheder med fast ejendom - og spørge, om de har erfaring med disse långivere. Hvor hurtig var vendingen? Hvilken prisfastsættelse modtog de? Hvor lydhør var långiveren? Du kan også bede om referencer og ringe til dem.

Det værste tilfælde er normalt, at en aftale falder igennem, fordi långiver ikke leverer den lovede finansiering, og køberen mister hans eller hendes alvorlige pengeindskud. En anden mulighed bliver overrasket ved afviklingsbordet af uventede långivergebyrer. Der er også potentiale for juridiske kampe om kontraktvilkår eller en långiver, der forsøger at fange en låntager som standard, så han kan afskærme på ejendommen. Dette er alle gode grunde til at tjekke en långiver, før du underskriver noget.

”Når det er sagt, husk, at i denne form for transaktion handler långiveren med en masse penge i bytte for nogle underskrevne ark - lånedokumenter. Det er ikke en dårlig aftale for låntageren, ”siger Machado.

Online private långivere

Teknisk set er en privat långiver en ven, et familiemedlem eller en anden person, der ikke driver forretning med at låne penge, men accepterer at give dig finansiering, siger Brian Davis, medstifter af SparkRental og en ejendomsinvestor med 15 ejendomme . Nogle virksomheder kalder sig muligvis private långivere, simpelthen fordi de er privatejet. Ligesom hårde pengeudbydere kan du også finde dem på internettet.

5 Arch Funding, der er baseret i Irvine, Californien, arbejder med erfarne flippere i 30 stater. Det tilbyder enkeltcifrede renter for fix-and-flip-lån.

Anchor Loans, et selskab i Calabasas, Californien, kan afslutte tilbud på en lang række ejendomstyper til konkurrencedygtige renter i 46 stater. Vilkårene varierer afhængigt af staten. I Californien er for eksempel lån tilgængelige med en rente på 8% til 13%, afhængigt af lån til værdi og låntagererfaring, med oprindelsesgebyrer på 2% til 3% og lånevilkår på seks til 12 måneder uden forudbetaling sanktioner. Flippers kan låne op til 70% af hjemmets ARV. Der kræves en forskud på mindst 10% til 20% af anskaffelsesomkostningerne. Låntagere skal have en dokumenteret track record på mindst fem flips i de foregående 18 måneder. Ankerlån vil overveje lån til kvalificerede selskaber og selskaber med begrænset ansvar (LLC) med færre end fem flips. Finansiering kan komme igennem på to dage til to uger og tager typisk en uge, ifølge virksomhedens websted.

crowdfunding

Crowdfunding er afhængig af en gruppe af forskellige enkeltpersoner og / eller institutioner til kollektivt at finansiere lån. Hver långiver, der omtales som en investor, leverer en lille procentdel af låntagers lån og tjener renter på disse penge.

Traditionelle crowdfunding-steder som Prosper er ikke rettet mod at købe og vende huse. Prospers maksimale lånebeløb på $ 35.000 er beregnet til projekter som boligrenovering, gældskonsolidering og finansiering af små virksomheder. Det er her speciale crowdfunding-websteder til flippere til fast ejendom kommer ind. Nogle vil forhåndsfinansiere dit lån, hvilket betyder, at virksomheden hurtigt lukker dit lån ved hjælp af sine egne penge, mens det venter på, at investorer skal stille finansiering, mens andre ikke lukker dit lån indtil investorerne fuldt ud har finansieret det. Det kan betyde en langsommere lukning eller ingen lukning.

”Crowdfunding-websteder besætter en lignende niche som långivere til hårde penge, ” siger Davis. "De er relativt dyre, men vil låne til ejendomsinvestorer uanset hvor mange pantelån de har, og fokuserer stærkt på sikkerheden og kvaliteten af ​​selve aftalen."

Crowdfunding-websteder

Groundfloor tilbyder lån fra $ 25.000 til $ 2 millioner med finansiering af op til 90% af LTC (100% af renoveringsomkostninger), lukninger på så få som syv dage, ingen betalinger i låneperioden og ingen selvangivelser eller kontoudtog krævet for lån under en halv million. Rentesatserne spænder fra 5, 4% til 26%. Låntagere skal betale mindst tre måneders renter, selvom de betaler lånet før. Typiske lukkeomkostninger er $ 500 til $ 1.500, og Groundfloor opkræver to til fire point pr. Lån. Alle point og gebyrer kan rulles ind i lånet. Stueetagen fungerer typisk ikke med uerfarne flippere.

Patch of Land tilbyder lån fra $ 100.000 til $ 5 millioner med finansiering af op til 80% af værdien af ​​lånet eller op til 70% af den efterrenoverede værdi, lukninger i så få som syv dage og rentesatserne starter kl. 7.99 %. Låntagere foretager automatiske månedlige rentebetalinger på deres lån i en til 36 måneder. Patch of Land fungerer kun med erfarne udviklere.

Fund That Flip tilbyder op til 90% af købsprisen, op til 100% af arbejdsomfanget, der lukker inden for syv dage, lånevilkår fra seks til 24 måneder og satser, der starter på 7, 99%.

Ulemper ved Crowdfunding

Trenchard og Machado sagde, at de ikke brugte nogen crowdfunding-websteder til fast ejendom, men begge mistænkte, at crowdfunding-processen til evaluering og forpligtelse til en aftale kan være langsommere, end hvad en låntager ville opleve med en privat eller hårdt pengeudlåner. Når en flipper har et solidt forhold til en långiver, kan de to være i stand til at afslutte en aftale inden for 24 timer, når en stor mulighed dukker op og alt papirarbejde er i orden.

I modsætning til en privat långiver giver crowdfunding-websteder muligvis heller ikke mulighed for at forhandle. De har muligvis sat parametre for hver aftale, fordi de er ansvarlige for en stor gruppe af investorer.

Bundlinjen

Hvis du ikke har nok kontanter til at vende et hus uden økonomisk hjælp, eller hvis du har kontanterne men ønsker at begrænse din risiko, er der flere måder at få finansiering. En udlåner med hårde penge, en privat långiver eller en crowdfunding-ejendom til fast ejendom kan hjælpe dig med at opnå dine drømmer, der vender hjem.

Alle disse muligheder er dyre sammenlignet med traditionel prioritetsfinansiering til et ejerboliger, men deres pris afspejler den høje risiko, som långiveren tager, og usandsynligheden for, at du får et banklån med lav rente til at vende et hus. Men ved at bruge andre folks penge kan du ikke kun komme i gang med at vende forretning, når du har lidt eller ingen kontanter til at investere, det giver dig også en chance for at vende flere ejendomme samtidigt og øge dit samlede overskud, når du får tilstrækkelig erfaring til at udføre flere tilbud .

”Hvis du kender valgmulighederne, hvor man finder dem og hvordan man netværk, ligger problemet mere i at finde tilbud end i at finde pengene, ” siger Trenchard. ”Det er meget let at finde penge til en hel del, men det er meget vanskeligt at finde gode tilbud.”