Hvordan får jeg en forhåndsgodkendt pantelån?

Når du søger efter et hjem, der bliver forhåndsgodkendt til et prioritetslån, er et vigtigt skridt at tage. Dette trin hjælper med at afklare vores husjagtbudget eller den månedlige pantebetaling, du kan håndtere. Før långivere beslutter at forhåndsgodkende dig for et prioritetslån, vil de se på flere nøglefaktorer:

• Din kredithistorik
• Kredit score
• Gæld til indkomstforhold
• Beskæftigelseshistorie
• Indkomst
• Aktiver og forpligtelser.

Tænk på en forhåndsgodkendelse af et prioritetslån som en fysisk undersøgelse af din økonomi. Regn med, at långivere stikker og stikker ind i alle hjørner af dit økonomiske liv for at sikre, at du tilbagebetaler dit prioritetslån. Som låntager er det vigtigt at vide, hvad en forhåndsgodkendelse af et realkreditlån gør (og ikke gør), og hvordan du øger dine chancer for at få en.

Forkvalificering eller forudgående godkendelse?

Du har sandsynligvis hørt udtrykket "prækvalifikation" brugt om hverandre med forudgående godkendelse, men de er ikke de samme. Med en prækvalifikation giver du et overblik over din økonomi, indkomst og gæld til en pantelån, der derefter giver dig et estimeret lånebeløb. Långiveren trækker dog ikke dine kreditrapporter eller verificerer dine økonomiske oplysninger. Følgelig er prækvalifikation et nyttigt udgangspunkt for at bestemme, hvad du har råd, men bærer ingen vægt, når du afgiver tilbud.

På den anden side indebærer en forhåndsgodkendelse at udfylde en prioritetsansøgning og give dit personnummer, så en långiver kan foretage en hård kreditcheck. En hård kreditcheck udløses, når du ansøger om et prioritetslån, og en långiver trækker din kreditrapport og kreditværdighed for at vurdere din kreditværdighed, før han beslutter at låne dig penge. Disse kontroller registreres på din kreditrapport og kan påvirke din kredit score. På den anden side er en blød kreditcheck, når du selv trækker din kredit, eller når et kreditkortselskab eller långiver forud godkender dig et tilbud, uden at du spørger.

Du viser også alle dine bankkontooplysninger, aktiver, gæld, indkomst og beskæftigelseshistorie, tidligere adresser og andre kritiske detaljer, som en långiver kan bekræfte. Hvorfor? Frem for alt ønsker en långiver at sikre, at du kan tilbagebetale dit lån. Långivere bruger også de angivne oplysninger til at beregne dine gælds- til indkomst- og udlånsforhold, som er væsentlige faktorer for bestemmelse af rente og ideel lånetype.

Hvornår skal man forhåndsgodkendes

Præcise godkendelsesbreve er typisk gyldige i 60 til 90 dage. Långivere lægger en udløbsdato på disse breve, fordi din økonomi og kreditprofil kan ændres. Når en forudgående godkendelse udløber, skal du udfylde en ny prioritetsansøgning og indsende opdaterede papirer for at få en ny.

Hvis du lige er begyndt at tænke på at købe et hjem og mistænker at du måske har nogle problemer med at få et prioritetslån, kan du gennemgå forhåndsgodkendelsesprocessen hjælpe dig med at identificere kreditproblemer - og give dig tid til at adressere dem. At søge forudgående godkendelse seks måneder til et år forud for en seriøs hjemmesøgning sætter dig i en stærkere position til at forbedre din samlede kreditprofil. Du har også mere tid til at spare penge til en udbetalings- og lukningsomkostninger.

Når du er klar til at skrive tilbud, ønsker en sælger ofte at se en forhåndsgodkendelse af et realkreditlån og i nogle tilfælde bevis på midler, der viser, at du er en seriøs køber. På mange varme boligmarkeder har sælgere en fordel på grund af intens køberefterspørgsel og begrænsede huse til salg; det er usandsynligt, at de vil overveje tilbud uden forudgående godkendelsesbreve.

Pre-godkendelsesprocessen

Det kan være spændende, nervepirrende og forvirrende at ansøge om et prioritetslån. Nogle online-långivere kan forhåndsgodkende dig inden for få timer, mens andre långivere kan tage flere dage. Tidslinjen afhænger af långiveren og kompleksiteten i dine finanser.

For det første udfylder du en prioritetsansøgning. Du skal medtage dine identificerende oplysninger samt dit personnummer til at få din kredit. Realkreditchecks tæller som en hård undersøgelse af dine kreditrapporter, hvilket kan have indflydelse på din kredit score, men hvis du handler flere långivere på en kort tidsramme (normalt 45 dage for nyere FICO-scoringsmodeller) tæller de kombinerede kreditchecks som en enkelt forespørgsel.

Her er et eksempel på en ensartet prioritetsansøgning. Hvis du ansøger med en ægtefælle eller en anden låntager, hvis indkomst du har brug for for at kvalificere dig til prioritetslånet, er begge ansøgere nødt til at angive økonomiske og beskæftigelsesoplysninger. Der er otte hovedafsnit i en prioritetsansøgning:

Pantetype og lånebetingelser

Det specifikke låneprodukt, som du anvender; lånebeløbet; betingelser, såsom lang tid til tilbagebetaling af lånet (afskrivning); og rentesatsen.

Ejendomsinformation og lånets formål

Adressen; juridisk beskrivelse af ejendommen; bygget år; om lånet er til køb, refinansiering eller nybyggeri; og den tilsigtede type bopæl (primær, sekundær eller investering).

Låntageroplysninger

Dine identificerende oplysninger, inklusive fuldt navn, fødselsdato, personnummer, skoleår, skole, civilstand, antal pårørende og adressehistorie.

Information om beskæftigelse

Navn og kontaktoplysninger på nuværende og tidligere arbejdsgivere (hvis du har været i din nuværende stilling mindre end to år), ansættelsesdato, titel og månedlig indkomst.

Månedlig indkomst og information om kombineret boligudgift

En oversigt over din månedlige basisindkomst samt overarbejde, bonusser, provisioner, netto lejeindkomst (hvis relevant), udbytte / renter og andre typer månedlige indtægter, såsom børnebidrag eller underholdsbidrag. Du har også brug for en bogføring af dine månedlige kombinerede boligudgifter, herunder husleje- eller pantebetalinger, husejere og prioritetsforsikring, ejendomsskatter og husejers foreningskontingent.

Aktiver og forpligtelser

En liste over alle bank- og kreditforeningskontrol- og opsparingskonti med løbende saldobeløb samt livsforsikring, aktier, obligationer, pensionsopsparing og gensidige fonde konti og tilsvarende værdier. Du bliver også nødt til at opregne alle forpligtelser, der inkluderer konti med revolverende gebyrer, underholdsbidrag, børnesupport, autolån, studielån og enhver anden udestående gæld.

Detaljer om transaktionen

En oversigt over de vigtigste transaktionsdetaljer, inklusive købspris, lånebeløb, værdien af ​​forbedringer / reparationer, estimerede lukkeomkostninger, køberbetalte rabatter og prioritetsforsikring (hvis relevant). (Bemærk: Långiver vil udfylde meget af denne information.)

erklæringer

En opgørelse over domme, panterettigheder, tidligere konkurser eller tvangsauktioner, verserende retssager eller kriminelle gæld. Du bliver også bedt om at oplyse, om du er amerikansk statsborger eller fastboende, og om du har til hensigt at bruge hjemmet som din primære bopæl.

Hvad sker der nu?

En långiver er ifølge loven forpligtet til at give dig et tre-siders dokument kaldet et lånestimat inden for tre arbejdsdage efter modtagelse af din udfyldte realkreditansøgning. Dette papirarbejde bemærker, om pantelånet er forhåndsgodkendt og skitserer lånebeløbet, betingelserne og typen, rentesatsen, estimerede renter og betalinger, estimerede lukkeomkostninger (inklusive eventuelle långivergebyrer), et skøn over ejendomsskatter og husejers forsikring og eventuelle specielle lånefunktioner, f.eks. ballonbetalinger eller en forudbetalt straffebud. Det specificerer også et maksimalt lånebeløb, baseret på dit økonomiske billede, for at hjælpe dig med at indsnævre dit huskøbbudget.

Hvis du er forhåndsgodkendt til et prioritetslån, overføres din lånefil til sidst til en lånetilskud, der vil bekræfte din dokumentation mod din prioritetsansøgning. Forsikringsselskabet vil også sikre dig, at du overholder låntagerens retningslinjer for det specifikke låneprogram, som du ansøger.

Dokumentationsbehov

Når du har indsendt din prioritetsansøgning, skal du samle et antal dokumenter for at bekræfte dine oplysninger. Forberedelse og organisering på din ende vil hjælpe processen med at gå mere problemfrit. Her er en liste over dokumenter, du skal fremlægge for at blive forhåndsgodkendt eller for at sikre den endelige lånegodkendelse, før du lukker:

• 60 dage med kontoudtog
• 30 dages lønstubbe
• W-2 selvangivelser fra de foregående to år
• Plan K-1 (formular 1065) for selvstændige erhvervsdrivende
• selvangivelse
• opgørelse af aktivkontoer (pensionsopsparing, aktier, obligationer, gensidige fonde osv.)
• førerkort eller amerikansk pas
• skilsmissepapirer (for at bruge underholdsbidrag eller børnebidrag som kvalificerende indkomst)
• gavebrev (hvis du finansierer din udbetaling med en økonomisk gave fra en pårørende)

Faktorer, der påvirker forhåndsgodkendelse

Hvis du vil maksimere dine chancer for at få et forhåndsgodkendelse af et realkreditlån, skal du vide, hvilke faktorer långivere vurderer i din økonomiske profil. De inkluderer din:

• gæld til indkomstforhold (DTI)
• lån til værdi (LTV)
• kredithistorik og FICO-score
• indkomst og beskæftigelseshistorie

Gæld til indkomstforhold

Dit DTI-forhold måler alle dine månedlige gæld i forhold til din månedlige indkomst. Långivere tilføjer gæld såsom autolån, studielån, roterende gebyrkonti og andre kreditlinjer, plus den nye pantebetaling, og del derefter summen med din månedlige bruttoindkomst for at få en procentdel. Afhængigt af lånetypen skal låntagere opretholde et DTI-forhold på eller under 43% af deres månedlige bruttoindkomst for at kvalificere sig til et prioritetslån. Jo højere dit DTI-forhold er, jo mere risiko udgør du for långivere, fordi du kunne være mere tilbøjelig til at kæmpe for at tilbagebetale dit lån på toppen af ​​gældsindbetalinger. At have et lavere DTI-forhold kan kvalificere dig til en mere konkurrencedygtig rente. Før du køber et hjem, skal du betale ned så meget gæld som muligt. Ikke kun vil du sænke dit DTI-forhold, men du vil også vise långivere, at du kan håndtere gælden ansvarligt og betale regninger til tiden.

Udlåns-værdi

Andre vigtige metriske långivere, der bruger til at vurdere dig for et prioritetslån, er dit lån-til-værdi-forhold, der beregnes ved at dividere lånebeløbet med hjemmets værdi. En ejendomsvurdering bestemmer ejendommens værdi, som kan være lavere eller højere end sælgers anmodede pris. LTV-forholdsformlen er hvor din udbetaling kommer i spil. En udbetaling er en forhånds sum af penge, du betaler kontant til sælgeren ved lukkebordet. Jo højere din udbetaling, desto lavere er dit lånebeløb og som et resultat, jo lavere er din LTV-ratio. Hvis du lægger mindre end 20% procent, er du muligvis forpligtet til at betale for privat prioritetsforsikring (PMI). Det er en type forsikringsdækning, der beskytter långivere, hvis du undlader at tilbagebetale dit prioritetslån. For at sænke dit LTV-forhold skal du enten lægge flere penge ned eller købe et billigere hus.

Kredithistorik og score

Långivere vil trække dine kreditrapporter fra de tre vigtigste rapporteringsbureauer - Equifax, Experian og Transunion. De ser efter din betalingshistorik, og om du betaler regninger til tiden, hvor mange og hvilken type kreditlinjer, du har åbent, og hvor lang tid du har haft disse konti. Ud over den positive betalingshistorie analyserer långivere, hvor meget af din tilgængelige kredit du aktivt bruger, også kendt som kreditudnyttelse. At opretholde en kreditudnyttelsesgrad på eller under 30% hjælper med at øge din kredit score, og det viser långivere et ansvarligt, konsistent mønster for at betale dine regninger og styre gælden med omhu. Alle disse poster står for din FICO-score, en kreditvurderingsmodel, der bruges af mange typer långivere (inklusive pantelångivere).

Hvis du ikke har åbnet kreditkort eller traditionelle kreditlinjer, f.eks. Et auto- eller studielån, har du muligvis problemer med at få en forhåndsgodkendelse af et realkreditlån. Du kan opbygge din kredit ved at åbne et startkreditkort med en lav kreditgrænse og betale din regning hver måned. Det kan tage op til seks måneder, før din betalingsaktivitet afspejles i din kreditværdi, så vær tålmodig, når du bygger din kreditprofil.

Beskæftigelses- og indkomsthistorie

Når du ansøger om et prioritetslån, går långiverne meget for at sikre, at du tjener en solid indkomst og har en stabil ansættelse. Derfor anmoder långivere om to års W-2'er og kontaktoplysninger til din arbejdsgiver. I det væsentlige ønsker långivere at sikre, at du kan håndtere den ekstra økonomiske byrde ved et nyt prioritetslån. Du bliver også bedt om at give lønoplysninger, så en långiver har bevis for, at du tjener nok penge til at give et pantebetaling og relaterede månedlige boligudgifter. Du bliver også nødt til at give 60 dage (muligvis mere, hvis du er selvstændig erhvervsdrivende) kontoudskrifter for at vise, at du har nok kontanter i hånden til en udbetaling og lukning af omkostningerne.

Selvstændige låntagere

Hvis du er en selvstændig låntager, kan du blive bedt om at fremlægge yderligere dokumenter til at vise en sammenhængende indkomst og arbejdshistorie på mindst to år. Nogle af de anmodede dokumenter kan omfatte en fortjenesteopgørelse, en virksomhedslicens, din regnskabs underskrevne erklæring, føderale selvangivelser, balance og kontoudtog for tidligere år (det nøjagtige tidsrum afhænger af långiveren).

Hvis din situation gør det vanskeligt at få et traditionelt prioritetslån, er der to muligheder, der specifikt er rettet til selvstændige låntagere:

Opført indkomst / angivet aktiverlån

Denne type prioritetslån er baseret på den indkomst, du rapporterer til långiveren uden formel verifikation. Stående indkomstlån kaldes undertiden også lavdokumentationslån, fordi långivere vil verificere kilderne til din indkomst i stedet for det faktiske beløb. Vær forberedt på at give en liste over dine nylige kunder og eventuelle andre kilder til pengestrøm, såsom indkomstproducerende investeringer. Banken vil måske også have, at du indsender en IRS-formular 4506 eller 8821. Formular 4506 bruges til at anmode om en kopi af dit selvangivelse direkte fra IRS, hvilket forhindrer dig i at indsende forfalskede afkast til långiveren og koster $ 50 per afkast. Men du kan muligvis anmode om formular 4506-T gratis. Skema 8821 giver din långiver tilladelse til at gå til et IRS-kontor og undersøge de formularer, du udpeger i de år, du angiver, gratis.

Ingen-dokumentation lån

I denne type lån vil långiver ikke forsøge at verificere nogen af ​​dine indkomstoplysninger, hvilket kan være en god mulighed, hvis dine selvangivelser viser et forretningstab eller en meget lav fortjeneste. Fordi det er mere risikabelt for banken at låne penge til en person med en ikke-verificeret indkomst, kan du forvente, at din realkreditrente er højere med en af ​​disse typer lån end med et fuldt dokumenteret lån. Lån med lav og ingen dokumentation kaldes Alt-A-pantelån, og de falder mellem prime og subprime-lån med hensyn til rentesatser.

Udbetalingsgaver

Mange låneprodukter giver låntagere mulighed for at bruge en økonomisk gave fra en pårørende mod udbetalingen. Hvis du går denne rute, vil en långiver bede dig om at udfylde et standard gavebrev, hvor du og gavedonoren beregner, at gaven ikke er et tredjepartslån med forventning om tilbagebetaling. Ellers kan en sådan ordning øge din gæld-til-indkomst-ratio, hvilket påvirker din endelige lånegodkendelse. Derudover er både du og donoren nødt til at fremlægge kontoudtog for at få overført kontante midler fra en konto til en anden.

Forhåndsgodkendelsesbrevet?

Din långiver vil give dig et forudgående godkendelsesbrev på det officielle brevhoved. Dette officielle dokument viser for sælgere, at du er en seriøs køber og verificerer, at du har de økonomiske midler til at gøre godt ved et tilbud om at købe deres hjem. Forhåndsgodkendelsesbreve inkluderer typisk købsprisen, låneprogrammet, rentesatsen, lånebeløbet, forskuddsbeløbet, udløbsdato og ejendomsadressen. Brevet indsendes sammen med dit tilbud; nogle sælgere kan også anmode om at se dine bank- og aktivopgørelser.

At få en forhåndsgodkendelse forpligter dig ikke til at låne fra en bestemt långiver. Når du er klar til at afgive et tilbud, kan du vælge den långiver, der tilbyder dig den bedste pris og vilkår for dine behov. At garantere, at en långiver vil godkende dig for et prioritetslån, garanterer heller ikke, at hvis status, finansiel, beskæftigelse og indkomst ændres i perioden mellem forudgående godkendelse og forsikring.

Afslag på forhåndsgodkendelse

Når du har gennemgået din prioritetsansøgning, vil en långiver normalt give dig en af ​​tre beslutninger: forud godkendt, nægtet direkte eller forud godkendt med betingelser. I det tredje scenarie skal du muligvis give ekstra dokumentation eller sænke dit DTI-forhold ved at betale nogle kreditkonti for at opfylde långiverens betingelser. Hvis du nægtes direkte, skal långiveren forklare nøjagtigt hvorfor og give dig ressourcer til, hvordan du bedst tackle problemet.

I mange tilfælde er låntagere nødt til at arbejde på at øge deres kredit score og udstryge en spotty betalingshistorie. Når du ved, hvad du skal adressere, kan du tage dig tid og kræfter på at forbedre din kredit og økonomiske sundhed for at få en bedre realkreditaftale, når du er klar til at gå i gang med din hjemmesøgning. Hvis du gør det, kan du spare betydelige penge på prioritetspriser og sikre, at du får lavere renter og betingelser, når du handler efter forskellige långivere.

Bundlinjen

Gå igennem forudgående godkendelsesproces med flere långivere for at shoppe renter og finde den bedste handel. Igen, vil du shoppe realkreditudbydere inden for 45 dage, så alle kreditchecks tæller som en hård undersøgelse, med mindst mulig indflydelse på din kredit score. Og hvis du lige er begyndt at tænke på husejere, kan forhåndsgodkendelsesprocessen hjælpe dig med at få din kredit og økonomi i bedre form for når tiden er inde.

Husk, at en forhåndsgodkendelse af et realkreditlån ikke nødvendigvis garanterer dig et lån. Forhåndsgodkendelsesbreve er betinget af, at dine økonomiske og beskæftigelsesoplysninger er ærlige og konsistente, før dit lån lukkes. Ligeledes, hvis du undlader at videregive nøgleoplysninger - en skilsmisse, en IRS-skattelovgivning eller noget andet problem - og en lånetilskriver finder ud af det senere, kan du modtage et afslag for dit lån.

(Fortsæt med at læse: Den ultimative panteguide, hvordan man vælger det bedste pantelån, 11 fejl førstegangs huskøbere bør undgå, hvor mange penge skal jeg lægge?) Hvad er pantforsikring og hvad er mine muligheder ?, Hvad er lukkekostnader? ?, Hvordan får man den bedste prioritetsrente, hvad er de vigtigste typer af pantelångivere?)