Hvordan man vurderer en investering i tillid til ejendom (REIT)

Investorer, der søger at estimere værdien af ​​en fast ejendomstillid (REIT), vil opdage, at traditionelle målinger som indtjening pr. Aktie (EPS) og pris til indtjening (P / E) ikke finder anvendelse. I denne artikel diskuterer vi en mere pålidelig metode til at estimere en REIT's værdi.

Undersøgelse af midler fra operationer (FFO)

Lad os starte med at se på en oversigt over indkomstopgørelsen fra XYZ Residential (XYZ), en fiktiv bolig REIT.

Fra 2017 til 2018 voksede XYZ Residentials nettoindkomst, eller "bundlinjen" med næsten 30% (+ $ 122.534 til $ 543.847). Disse nettoindkomstnumre inkluderer imidlertid afskrivningsomkostninger, som er væsentlige linjeposter. For de fleste virksomheder er afskrivninger en acceptabel ikke-kontant gebyr, der fordeler omkostningerne til en investering foretaget i en tidligere periode. Men fast ejendom er forskellig fra de fleste investeringer i fast anlæg eller udstyr, fordi ejendom mister værdi sjældent og ofte værdsætter. Nettoindkomst, en foranstaltning reduceret med afskrivninger, er derfor et underordnet niveau for ydeevnen. Som et resultat giver det mening at bedømme REIT efter midler fra operationer (FFO), hvilket udelukker afskrivninger. (Se The REIT Way for baggrundslæsning om REIT-investering).

Virksomheder er forpligtet til at forene FFO, som er rapporteret i fodnoterne, sammen med nettoindkomst. Den generelle beregning involverer at tilføje afskrivninger tilbage til nettoindkomsten og trække gevinsten ved salget af afskrivbare ejendomme. Vi fratrækker disse gevinster, forudsat at de ikke er tilbagevendende og derfor ikke bidrager til REIT's bæredygtige udbyttebetalingsevne. Afstemning af nettoindkomst til FFO (med mindre poster fjernet af hensyn til klarheden) i 2017 og 2018 er beskrevet som følger:

Det er klart, at efter afskrivning er tilføjet og ejendomsgevinster er trukket fra, er midler fra driften (FFO) lig med omkring $ 838.390 i 2017 og næsten $ 758.000 i 2018.

FFO skal rapporteres, men det indeholder en svaghed: Det fratrækker ikke de kapitaludgifter, der kræves for at opretholde den eksisterende portefølje af ejendomme. Aktionærers ejendomsejendom skal opretholdes og for eksempel male lejligheder, så FFO er ikke helt den sande resterende pengestrøm, der er tilbage efter alle udgifter og udgifter.

Professionelle analytikere bruger derfor en foranstaltning kaldet "justerede midler fra driften" (AFFO) for at estimere REIT's værdi. Selvom FFO ofte bruges, har fagfolk en tendens til at fokusere på AFFO af to grunde. For det første er det et mere præcist mål for resterende pengestrømme, der er tilgængelig for aktionærerne, og derfor et bedre "basisnummer" til beregning af værdien. For det andet er det sandt den resterende pengestrøm og en bedre forudsigelse af REIT's fremtidige kapacitet til at betale udbytte.

AFFO har ikke en ensartet definition, men de fleste beregninger trækker kapitaludgifter som nævnt ovenfor. I tilfælde af XYZ Residential trækkes næsten $ 182.000 fra FFO for at få AFFO for året 2018. Dette nummer kan typisk findes på REIT's pengestrømsopgørelse. Det bruges som et skøn over de kontanter, der kræves til at opretholde eksisterende ejendomme, selvom et tæt kig på specifikke egenskaber kunne generere mere nøjagtige oplysninger.

Traditionelle målinger som EPS og P / E for indtjening pr. Aktie er ikke pålidelige til at estimere værdien af ​​en REIT.

Undersøgelse af vækst i FFO og / eller AFFO

Vi kan estimere REIT's værdi med større nøjagtighed, når vi har FFO og AFFO i hånden, på udkig efter forventet vækst i en eller begge målinger. Dette kræver et nøje kig på de underliggende udsigter for REIT og dens sektor. Det specifikke ved evaluering af en REITs vækstmuligheder er uden for denne artikels rækkevidde, men her er et par kilder, der skal overvejes:

• udsigten til husleje stiger
• udsigten til at forbedre / opretholde belægningsgraden
• planlægger at opgradere / opskalere ejendomme (en populær og vellykket taktik er at erhverve low-end ejendomme og opgradere dem for at tiltrække lejere af højere kvalitet; bedre lejere fører til højere belægningsprocent (færre udsættelser) og højere leje)
• eksterne vækstmuligheder (mange REIT'er fremmer FFO-vækst gennem erhvervelse, men det er lettere sagt end gjort, fordi en REIT skal distribuere det meste af sit overskud og typisk ikke har en stor pengestaf. Imidlertid beskæftiger mange REIT'er med succes deres porteføljer og sælger underpresterende ejendomme til finansiere erhvervelse af undervurderede ejendomme)

Anvendelse af et multipel til FFO / AFFO

REIT's samlede afkast kommer fra to kilder: betalt udbytte og prisstigning. Forventet prisstigning kan opdeles i to yderligere komponenter: vækst i FFO / AFFO og ekspansion i pris-til-FFO eller pris-til-AFFO-multipel

Lad os se på multipler til XYZ. Bemærk, at vi viser pris divideret med FFO, som i virkeligheden er markedsværdien divideret med FFO. XYZs markedsværdi (antal aktier ganget med kurs pr. Aktie) i dette eksempel er ca. 8 milliarder dollars.

Hvordan tolker vi disse multipla bortset fra at foretage en direkte sammenligning med branchefamilier ">

Bortset fra udbetalt udbytte opdeles prisstigningen i to kilder: vækst i FFO / AFFO og / eller udvidelse i værdiansættelsesmultipletet (pris-til-FFO eller pris-til-AFFO-forhold). Vi bør overveje begge kilder samlet, når vi ser på en REIT med gunstige FFO-vækstmuligheder. Hvis FFO for eksempel vokser med 10% og multiplumet på 10, 55x opretholdes, vil prisen vokse 10%. Men hvis multiplen udvides omkring 5% til 11x, vil prisstigningen være cirka 15% (10% FFO-vækst + 5% multiple ekspansion).

En nyttig øvelse tager gensidighed af pris-til-AFFO-multiplen, dvs. 1 ÷ [Pris / AFFO] = AFFO / Pris . Dette svarer til ca. 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8000 ) med XYZ Residential og kaldes "AFFO-udbyttet." For at evaluere REIT's pris kan vi derefter sammenligne AFFO-udbyttet til:

1. markedets igangværende aktiveringsgrad eller "cap rate"

2. vores estimat for REIT's vækst i FFO / AFFO.

Caprenten er et generelt tal, der fortæller investorerne, hvor meget markedet i øjeblikket betaler for fast ejendom. For eksempel indebærer 8%, at investorer generelt betaler cirka 12, 5 gange ( 1 ÷ 8% ) netto driftsindtægter (NOI) for hver fast ejendom.

Lad os antage, at markedets caprate er omkring 7%, og vores vækstforventning for XYZs FFO / AFFO er en voldsom 5%. Givet et beregnet AFFO-udbytte på 7, 2%, ser vi sandsynligvis på en god investering, fordi vores pris er rimelig sammenlignet med markedets caprente (den er endda lidt højere, hvilket er bedre). Derudover bør den vækst, vi forventer, til sidst omsætte til både højere udbytte og pris. Faktisk, hvis alle andre investorer var enige i vores evaluering, ville XYZ's pris være meget højere, fordi den ville have brug for et højere multipel for at inkorporere disse vækstforventninger.

Bundlinjen

REIT-evaluering giver større klarhed, når man ser på midler fra operationer (FFO) snarere end nettoindtægter. Potentielle investorer bør også beregne justerede midler fra driften (AFFO), der trækker de sandsynlige udgifter, der er nødvendige for at opretholde fast ejendomsporteføljen. AFFO leverer et fremragende værktøj til at måle REIT's udbyttebetalingsevne og vækstmuligheder.