En guide til ejendomsafledte derivater

Historisk set har fast ejendom haft en lav sammenhæng præstationsmæssigt med aktie- og obligationsinvesteringer, hvilket gør det til et ønskeligt porteføljediversificeringsværktøj. Desværre er køb og salg af fysisk ejendom ikke så tæt som handel med værdipapirer.

Angiv ejendomsderivater, også ejendomsderivater. Disse instrumenter giver investorer mulighed for at få eksponering for aktivklassen for fast ejendom uden at skulle eie egne bygninger. I stedet erstatter de fast ejendom med udførelsen af ​​et indeks for afkast af fast ejendom. På denne måde kan investorer lege med enten fast ejendom eller gæld uden nogensinde at købe et faktisk aktiv eller bruge fast ejendom som sikkerhed. Dette giver en investor mulighed for at reducere hans eller hendes forudgående kapitalforpligtelse og beskytte fast ejendomsporteføljer på nedsiden, mens de sørger for alternative risikostyringsstrategier.

NPI-indekset

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) er det accepterede indeks, der er oprettet for at måle investeringernes ydeevne på det kommercielle ejendomsmarked. Oprindeligt udviklet i 1982 består det unleveraged indeks af mere end 7.670 ejendomme til en værdi af i alt ca. 581 milliarder dollars (fra 2. kvartal 2018) fra hele USA

Erhvervsejendom investeringer er kategoriseret i følgende investeringstyper:

• Kapitalfond
• Privat gæld
• Offentlig kapital
• Offentlig gæld

Sådan fungerer ejendomsafledte

Udviklet for private equity-sektoren er derivaterne, der tilbydes på NCREIF-indekset, baseret på swaps, der findes i forskellige former, hvilket giver investorer mulighed for at bytte eksponering enten ved styrkelse eller samlet afkast af selve indekset eller ved at bytte eksponeringer fra en arealanvendelse til en anden.

En metode er at "gå længe" (gentage eksponeringen ved at købe ejendomme) eller "gå kort" (gentage eksponeringen for at sælge ejendomme). En anden metode er at skifte det samlede afkast på NCREIF-indekset opdelt efter ejendomssektoren og således give investorer mulighed for at skifte afkast fra kontorrelaterede ejendomme til f.eks. Detailhandel.

Return-swap giver to investorer på hver side af swap'et mulighed for at udføre strategier, der ikke kan gennemføres med faktiske aktiver på det private ejendomsmarked. Swaps giver investorer mulighed for taktisk at ændre eller ombalancere deres porteføljer i en bestemt periode uden at skulle overføre ejendom til de aktiver, der i øjeblikket er på balancen. Kontrakter i op til tre år administreres normalt af en investeringsbank, der fungerer som clearinghuset for fonde.

I tilfælde af, at en investor længe har det samlede afkast af NCREIF-indekset, ville han eller hun acceptere det samlede afkast på NPI (betalt kvartalsvis) på et forudbestemt fiktivt beløb og acceptere at betale London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus en spredning på det samme nominelle beløb. Den anden part i swap ville modtage de samme pengestrømme omvendt, betale det kvartalsvise indeksafkast og modtage LIBOR plus spændet.

Hvis man antager, at der er investorer for begge sider af handelen, kan to investorer, der ønsker at handle en ejendomseksponering for en anden, kunne handle afkastet af NPI for den bestemte ejendomstype for en anden. F.eks. Kan en porteføljeforvalter, der mener, at hans eller hendes afdeling er overdelt til kontorejendomme og underfordelt til industrielle, kunne bytte en del af kontoreksponeringen til industrielle uden at købe eller sælge ejendomme.

Et Public Equity Index

I stedet for NPI bruger derivater til eksponering for den offentlige aktiesektor på det kommercielle ejendomsmarked det samlede afkast af National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) for at beregne de accepterede pengestrømme (for den lange investor) eller betalt (af den korte investor).

Dette indeks giver afkastet på markedet for offentlige værdipapirer, der er sikkerhedsstillet af erhvervsejendom. For eksempel betaler swapmodtageren LIBOR plus en spredning for at gå ind i et års indeksbytte med et nominelt beløb på 50 millioner dollars, og han eller hun vil modtage kvartalsvise betalinger fra NAREIT-indekset på 50 millioner dollars. Endnu en gang kan investoren få en fuldt diversificeret offentlig ejendomseksponering uden at købe et enkelt aktiv.

Afledte derivater til fast ejendom

På grund af bredden og dybden af ​​trancherne i forskellige risikoprofiler fra den underliggende pulje af kommercielle ejendomslån, der findes på markedet for kommercielle pantebærede værdipapirer (CMBS), er ejendomsderivater også tilgængelige på ejendomsgældspositioner. Swapperne for offentlig ejendomsgæld er baseret på indekser på CMBS-markedet. Disse indekser har eksisteret siden slutningen af ​​1990'erne.

Takket være bredden og dybden i dataene fra et stort antal transaktioner (i forhold til egenkapitalfast ejendom) er CMBS-indekserne en meget bedre resultatindikator for deres respektive markeder end dem for deres egenkapital. Den mest bemærkelsesværdige forskel mellem aktieswaps og gældswaps er, at modtagerne af de LIBOR-baserede betalinger modtager LIBOR minus en spænd i modsætning til aktieswaps, som normalt er baseret på LIBOR plus en spænd. Dette skyldes, at underliggende værdipapirer normalt finansieres af kortsigtet revolverende gældsfrist, som normalt er på LIBOR minus et spænd, og derfor overføres renten til swap-modparter.

Derivater af privat ejendomsgæld, såsom credit default swaps (CDS), bruges normalt til at afdække kreditrisiko. Derivater såsom låneswaps giver swap-parten både rente- og kreditrisiko, mens aktivet (et erhvervsejendomslån) forbliver på modpartens balance. Således kan en realkreditinstituttet afdække dele af sin gældsportefølje for forskellige investeringsvilkår uden at skulle sælge selve lånet. På denne måde kan investorer flytte ud af bestemte sektorer på ejendomsmarkedet, når de føler, at afkastet ikke er i overensstemmelse med risikoen, og derefter senere genvinde eksponeringen, når markedet for den pågældende sektor forbedres.

Bundlinjen

Da kommercielle ejendomsaktiver er kapitalintensive og relativt illikvide, har ejendomsinvestorer fundet det svært at afdække deres eksponering eller udføre alfa-strategier. Høje transaktionsomkostninger og et marked, der er mindre effektivt end aktier og obligationer, har bidraget til vanskeligheden ved at rebalansere porteføljer som reaktion på markedsændringer.

Når ejendomsdata bliver mere gennemsigtige og transaktionsoplysninger bliver lettere og billigere at få, er ejendomsindeks blevet mere relevant, hvilket fører til oprettelsen af ​​et stadig mere effektivt derivatmarked. Fast ejendomderivater giver investorer mulighed for at ændre deres eksponering mod specifikke risici og muligheder uden behov for at købe og sælge aktiver. Disse derivater giver mulighed for investering i en anden sektor på ejendomsmarkedet for ejendom eller handel med en ejendomseksponering for en variabel rente plus eller minus en præmie.

Evnen til at bytte eksponeringer giver ejendomsinvestoren mulighed for at blive mere taktisk, når de investerer. De kan nu bevæge sig ind og ud af alle fire kvadranter på ejendomsmarkedet, hvilket giver mulighed for bedre risikostyring og potentialet for at øge deres kortsigtede eller langsigtede afkast på deres investeringer.