Bruttoindkomstmultiplikator
En bruttoindkomstmultiplikator (GIM) er et groft mål på værdien af en investeringsejendom, som opnås ved at dividere ejendommens salgspris med dens årlige bruttoindkomst. GIM bruges til værdiansættelse af kommercielle ejendomme, såsom indkøbscentre og lejlighedskomplekser, men er begrænset, da det ikke tager hensyn til omkostningerne ved faktorer som forsyningsselskaber, skatter, vedligeholdelse og ledige stillinger. Andre, mere detaljerede metoder, der ofte bruges til at værdsætte kommercielle ejendomme, inkluderer aktiveringsrate (cap rate) og den diskonterede pengestrømmetode.
Bruttoindkomstmultiplikator forklaret
Bruttoindkomstmultiplikatoren kan bruges til groft at bestemme, om den anmodede pris for en ejendom er en god handel. At multiplicere GIM med ejendommens brutto årlige indkomst giver ejendommens værdi, eller hvad den skal sælges til.
Eksempel på beregning af bruttoindkomstmultiplikator
For eksempel har en ejendom, der gennemgås, en effektiv bruttoindkomst på $ 50.000. Et sammenligneligt salg er tilgængeligt med en effektiv indkomst på $ 56.000 og en salgsværdi på $ 392.000 (i virkeligheden vil vi søge et antal sammenlignelige for at forbedre analysen).
Vores GIM ville være $ 392.000 / $ 56.000 = 7.
Afslutningsvis solgtes denne sammenlignelige (eller "comp", som det ofte kaldes i praksis) for 7 gange (7x) dens effektive brutto. Ved hjælp af denne multiplikator ser vi, at denne ejendom har en kapitalværdi på $ 350.000. Hvilket findes af: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Ulemper ved metode til bruttoindkomst multiplikator
Et naturligt argument mod multiplikatormetoden opstår, fordi det er en temmelig rå værdiansættelsesteknik. Fordi ændringer i rentesatser (som påvirker diskonteringsrenter i tidsværdien af penge beregninger), kilder eller indtægter (kvalitet) og udgifter ikke er eksplicit overvejet - bruttoindkomstmultiplikatoren er næppe en praktisk værdiansættelsesmodel, men den tilbyder en " udgangspunkt i konvolutten ”.
Andre ulemper inkluderer:
- GIM-metoden antager ensartethed i egenskaber på tværs af lignende klasser. Udøvere ved af erfaring, at udgiftsforhold mellem lignende egenskaber ofte adskiller sig som et resultat af faktorer som udskudt vedligeholdelse, ejendomsalder og kvaliteten af ejendomsadministratoren.
- GIM estimerer værdien baseret på bruttoindkomst og ikke netto driftsindkomst (NOI), mens en ejendom købes baseret primært på dens nettoindtjeningsevne. Det er fuldstændigt muligt, at to egenskaber kan have den samme NOI, selv om deres bruttoindkomster adskiller sig markant. Således kan GIM-metoden let misbruges af dem, der ikke sætter pris på dens grænser.
- Et GIM undlader at redegøre for den resterende økonomiske levetid for sammenlignelige ejendomme. Ved at ignorere den resterende økonomiske levetid kan en udøver tildele lige værdier til en ny ejendom og en 50 år gammel ejendom, under forudsætning af at de genererer ens indkomster.