Finanskrise + 10: Hvor er boligpriserne nu?

Der er gået 10 år siden sammenbruddet af Lehman Brothers og den deraf følgende finanskrise, og økonomien ser ud til at trives. Aktiemarkedet satte netop en rekord for det længste tyrekørsel i moderne historie efter at have gået 3.453 dage - næsten ni og et halvt år - uden en større korrektion. Tidligere i år faldt den amerikanske arbejdsløshed til 3, 8%, en 18-årig lav.

Boliger var kernen i krisen, der producerede den store recession. Men nu er ejendomsmarkedet for det meste også varmt: Priserne er op, beholdningen er nede, og udlånsstandarder er lettet, hvilket gør det muligt for flere mennesker at få pantelån. Ifølge et nyligt blogindlæg fra FICO Research, “Den første klare tendens, der er observeret omkring nyopståede realkreditlån, er, at når vi kommer længere væk fra den store recession, ser det ud til, at forsikringskriterierne er blevet lettet, og et bredere afsnit af forbrugere får pantelån som resultat. ”

Boligkrise 101

Stadigvis har det været en ujævn 10 år for boliger. Husk på den uklare udlånspraksis, der var med til at udløse krisen: Et boligudslip i opkaldet til sammenbruddet motiverede långivere til at udstede lån til praktisk talt enhver, der var villig til at underskrive på den stiplede linje - selvom den enkelte tydeligvis ikke kunne betale tilbage - bare for at udfylde overskydende lagerbeholdning. NINJA-lån, der blev udstedt til låntagere uden indkomst, ingen job og ingen aktiver, var voldsomme, og det vidt udbredte 2/28 subprime-regulerbar rente prioritetslån (ARM) satte låntagere til at mislykkes. Disse lån gav låntagere en "teaser" -rente under markedet i de første to år, hvorefter renten sprang til en højere rente, hvilket ofte gjorde betalinger uoverkommelige.

Fra første kvartal 2006 til og med 2012 havde disse subprime-lån til ARM en højere afskærmningsstart - langt - end fast prime, prime ARM, subprime-faste og FHA-lån, som vist i det følgende diagram fra Mortgage Bankers Association. Subprime ARM'er havde også den højeste kriminelle sats i samme periode.

Gælden fra disse lån blev ompakket til investerbare produkter, herunder pantesikrede værdipapirer, der blev solgt til banker, hedgefonde, forsikringsselskaber, pensionskasser og endda velhavende personer. Da låntagere begyndte at misligholde deres lån, var det katastrofalt for enhver finansiel institution (eller enkeltperson), der købte eller solgte pantebaserede værdipapirer. Frafaldet hjalp med at styrke hele den finansielle sektor. Aktiemarkedet styrtede ned, banker mislykkedes, boligpriserne blev taget op, og millioner af mennesker mistede deres job, store chinks af deres pensionsopsparing og deres hjem.

Hjempriser i dag

Det nationale hjemmeprisindeks toppede i april 2006, nåede sit laveste punkt i marts 2011 - cirka to år efter, at recessionen officielt sluttede - og vendte tilbage til toppen i oktober 2017, ifølge en særlig rapport fra ejendomsdatafirmaet CoreLogic. Nevada oplevede det største fald i recessionen med et fald på 60% i boligpriserne. Arizona og Florida var ikke langt bagefter og faldt henholdsvis 51% og 50%, som vist i det følgende diagram fra CoreLogic, der afslører de største og mindste top-til-truget-dråber i udvalgte stater.

”Efter endelig at nå bunden i 2011 begyndte boligpriserne en langsom stigning tilbage til, hvor vi er nu, ” sagde Frank Nothaft, cheføkonom hos CoreLogic. ”Større efterspørgsel og lavere udbud - såvel som blomstrende jobmarkeder - har givet nogle af de hårdest ramte boligmarkeder et løft i boligpriserne. Alligevel er mange stadig ikke tilbage til niveauerne før crash. ”

Mens mange stater har gendannet sig efter deres værdier før krisen, er det ikke alle gode nyheder. Strengere udlånsstandarder siden krisen har gjort det vanskeligt at få et prioritetslån, som nogle i branchen mener har bidraget til en strammere beholdning og priser, der ligger langt ud over deres top før krisen.

Konfronteret med høje priser, strenge udlånsstandarder og konkurrence fra købere af alle kontanter, har mange boligkøbere ikke noget andet valg end at leje. I nogle metroområder, herunder San Francisco, er det kun 25% af beboerne, der har råd til at købe et hjem, ifølge Urban Institute. Faktisk steg procentdelen af ​​lejere i 50 af de største byer i USA mellem 2006 og 2016, ifølge ejendomswebstedet Zillow. I dag er den procentdel af befolkningen, der lejer, på sit højeste niveau siden 1965.

”Vi er virkelig i en tømmerfase, ” sagde Jonathan Miller, administrerende direktør for ejendomsvurdering og konsulentfirma Miller Samuel. ”Bare fordi priserne stiger, betyder det ikke, at vi er kommet sig. [Markedet] er stadig forvrænget, og det er på grund af kreditbetingelser. ”

Prisbillig afhænger af markedet

Da boligmarkedet toppede i april 2006, blev næsten to tredjedele af de mest befolkede metroområder i USA opført som overvurderede, og kun fem metroområder, der tegner sig for kun 1%, blev betragtet som undervurderede. I marts 2011 bundede markedet sig, og kun 27 markeder - eller 7% af de mest befolkede metroområder - blev betragtet som overvurderede. I dag (fra og med december 2017, de nyeste tilgængelige data), er de mest befolkede metroområder i USA næsten lige fordelt mellem markeder, der er undervurderet, overvurderet og til værdi - hvilket betyder på deres ”langvarige, bæredygtige niveauer, understøttet af lokale markedsfundament, såsom disponibel indkomst, ”ifølge CoreLogic.

Som altid afhænger overkommeligheden af ​​markedet. Median pr. Kvadratfod hjemmeværdier i Manhattan er for eksempel ca. 20 gange højere end på steder som Cleveland og Detroit. Ifølge en rapport fra JPMorgan er høje priser mindre korreleret med realkreditgæld og mere koncentreret i forsyningsbegrænsede områder som New York City, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver og Portland, Ore. (Se også Is a Boligkrise brygning ">

Tilgængelighed af pantelån

Udlånsstandarder er lettet i de sidste par år. En analyse, der blev offentliggjort af CoreLogic af konventionelle konforme lån, fandt, at lån godkendes til lidt risikabelere låntagere - selvom låntagere er nødt til at give en fuldstændig dokumentation for deres indkomst og tilbagebetaling i en afvigelse fra årene før krisen. Fannie Mae hævede for eksempel sit maksimale gæld-til-indkomst-forhold (DTI) fra 45% til 50%, og både Fannie Mae og Freddie Mac begyndte at acceptere realkreditlån med udbetalinger så lave som 3% i de senere år. I dag er amerikanske forbrugere ikke udsat for svingende renter næsten lige så meget, som de var før krisen, og kun ca. 15% af det udestående realkreditmarked har en regulerbar rente. På trods af disse positive forhold har prioritetslån stadig ikke nået deres niveau før krisen. (Se vores tutorial om grundlæggende prioritetslån .)

Bundlinjen

Høje priser og manglen på beholdning kombineret med stram prioritetslån og knusende gæld til studielån har ført til et grundlæggende skift mod leje. Faktisk toppede husejerskabet i USA 69% i 2004, og på trods af en nylig uptick forbliver satsen 64%. Andre faktorer har også bidraget til stigningen i leje, herunder forbrugernes præference og ønsket om en mere fleksibel livsstil.

Ti år efter den store recession blomstrer økonomien med et rekordstor markedskørsel og opmuntrer arbejdsløshedstal og et stigende antal ejendomsmarkeder, der er kommet sig tilbage til niveauet før krisen. På trods af nutidens varme ejendomslandskab er der dog masser af spekulationer om, at et andet marked for ejendomsmarked truer - ikke nødvendigvis på nationalt niveau, men i metroområder, der viser en mangel på overkommelige priser og hurtigt stigende huspriser.