Lån med fast eller variabel rente: Hvilken er bedre lige nu?

Pr. 28. marts 2018 rapporterede Bankrate.coms långiverundersøgelse, at realkreditrenterne var 4, 30% for en 30-årig fast, 3, 72% for en 15-årig fast og 4, 05% for de første fem år på en 5/1 justerbar -rente pant (ARM). Dette er nationale gennemsnit; Prioritetslån varierer afhængigt af placering og er meget afhængig af din kreditværdi.

Så det første skridt i beslutningen om et fastforrentet prioritetslån eller en ARM er det bedste valg i dagens marked er at tale med flere långivere for at finde ud af, hvilken rente du kvalificerer dig til, og hvilke lånevilkår giver mening for dig i betragtning af din kredit score, indkomst, gæld, forskud og den månedlige betaling, du har råd til.

Når du ved, hvilken rente- og kortfristede långivere vil udvide til dig, hvordan vælger du mellem et fast rente og et ARM? Overvej disse faktorer.

Fast vs. ARM: Månedlig betalingsforskel

For hver $ 100.000, du låner, her er hvad du vil betale pr. Måned for hver af de største prioritetslånstyper til de nationale gennemsnitlige renter, der er anført ovenfor:

- 30-årig fastforrentet realkreditlån: $ 495

- 15-årig, fast rente: 726 $

- 5/1 justerbar rente prioritetslån: $ 480 for de første 60 måneder

Ser man kun på den månedlige betaling, synes den justerbare rente, at det kan være det bedre valg. Det er den billigste mulighed med $ 15 pr. Måned. Jo større dit pant, jo større er den månedlige opsparing. Hvis du låner en halv million, sparer du $ 73 pr. Måned med en justerbar rente.

Er denne forskel stor nok til at påtage sig de yderligere risici, der er forbundet med en ARM?

Typer af prioritetslån med regulerbar rente

ARMs findes i mange typer. Den mest populære er en hybrid ARM, og ud af disse er den mest populære mulighed 5/1 ARM, efterfulgt af 3/1, 7/1 og 10/1 ARM.

Her er hvordan hybrid ARM'er fungerer: En 5/1 ARM har for eksempel en fast rente i de første fem år, kaldet introduktionsperioden. Derefter justeres renten en gang om året i resten af ​​låneperioden (f.eks. 25 år til). Der er ARM'er, der justeres mindre ofte end en gang om året, såsom 3/3 og 5/5 ARM, men disse kan være svære at komme forbi. Jo længere den indledende periode er, desto mindre er forskellen mellem ARM-renten og renten for den faste rente.

I USA er rentesatsen for de fleste ARM'er baseret på den amerikanske statskasse, men ca. 20% af ARM’erne er baseret på London Interbank Offered Rate (LIBOR). Skatkurser er i øjeblikket meget lave, så hvis du tager en ARM nu, er der en god chance for, at din rente vil stige, når ARM's introduktionsperiode slutter. Federal Reserve hævede renten en gang i marts og forventes at gøre det yderligere to gange i 2018, hvor hver stigning er 0, 25%.

Risikotolerance og fremtidige planer

Når du optager et fastforrentet realkreditlån, ved du, inden du underskriver dine lukkedokumenter, præcist hvor meget din pantebetaling vil være hver måned, så længe du har pantet. Mange mennesker værdsætter denne stabilitet.

ARM er underlagt renterisiko, eller muligheden for, at renten ændrer sig. Efter den indledende periode justeres renten for denne type prioritetslån for at afspejle de aktuelle markedsforhold. Hvordan ved du, hvad en ARM's rente vil være, når den nulstilles efter introduktionsperioden?

Detaljerne om en bestemt ARM - hvad der kaldes rentetakstrukturen - fortæller dig, hvor høj din månedlige betaling kan være. En 5/1 ARM, for eksempel, kan have en cap-struktur på 2-2-6, hvilket betyder, at i år seks (efter den fem-årige introduktionsperiode udløber) kan renten stige med 2%, i de efterfølgende år rentesatsen kan stige med yderligere 2% om året, og den samlede rentestigning kan aldrig udgøre mere end 6% i løbet af lånets levetid.

Hvis din introduktionsrente var 4% i de første fem år, ville din rente være 4%. I år seks kan det stige med op til 2%, afhængigt af den etårige amerikanske statskasse, så din rente kan gå op til 6%. I syv år kan din rente stige med yderligere 2% til 8%, og i år otte kan din rente igen stige med 2%, hvilket gør din sats til 10%. På dette tidspunkt ville du have nået 6% loftet; din sats vil aldrig gå højere end 10%.

Mens loftet reducerer din risiko noget, på et $ 200.000, 30-årigt prioritetslån, er forskellen mellem 4% rente og 10% rente en månedlig betaling på ca. $ 955 mod ca. $ 1.755. Du må spørge dig selv, om et worst-case-scenarie med en ekstra $ 800 om måneden i åre til otte år er noget, du kan leve med.

Hvorvidt din kurs nogensinde justeres så højt afhænger af ARM's indeksrate. Hvis din ARM indekseres til den 1-årige statsrente, og denne rente er den samme i år seks, som den var i år ét, vil din rente ikke stige i år seks. Hvis statskassen imidlertid er steget med 3%, øges din rente ikke med mere end 2% i år seks på grund af loftet.

Mennesker, der får ARM'er, tror ofte, at en af ​​følgende begivenheder vil forekomme:

- De vil sælge hjemmet, før lånet nulstilles.

- Deres indkomst vil stige, før lånet nulstilles.

- De kan refinansiere, før lånet nulstilles.

- Rentesatserne forbliver stabile eller falder, hvilket giver dem en rente, der svarer til den indledende rente, når lånet nulstilles.

Hvis du levede gennem den store recession, da mange låntagere havde ARM, som de ikke havde råd til efter rentetilstand, ved du, at folks forventninger og økonomiske virkelighed kan variere dramatisk. Låntagere, der ønsker at tegne en ARM under en af ​​disse almindelige antagelser, bør overveje, om de stadig ville være i stand til at styre pantelånet, hvis deres antagelser ikke panorerer, især hvis renten stiger så højt som det kan gå. Hvis ikke, kan et fast rente være et bedre valg.

FHA ARMs

Federal Housing Administration (FHA) garanterer prioritetslån med regulerbar rente, hvilket giver långivere mulighed for at tilbyde dem til låntagere, der har behov for mere lempede krav for at kvalificere sig. FHA tilbyder 1-årige ARM'er og 3-, 5-, 7- og 10-årige hybrid ARM'er. Rentesatsen på versionerne 1 og 3 år kan ikke stige med mere end 1% pr. År efter den indledende periode eller med mere end 5% i lånets levetid. Rentesatsen for 5-, 7- og 10-årige ARM'er kan ikke stige med mere end 2% pr. År efter den indledende periode, og levetidsgrænsen er 6%.

Ligesom alle FHA-prioritetslån, kræver det, at en FHA ARM har mere lempelige kvalifikationer, at låntagere betaler en forhåndslån på 1, 75% af lånebeløbet (som normalt rulles ind i lånet, og du betaler renter på det som et resultat). Det kræver også en månedlig præmiebetaling for realkreditforsikring, hvis omkostninger afhænger af din låneperiode og forskud. Hvis du for eksempel foretager FHA's minimumskrav på 3, 5% og tegner et 30-årigt lån, betaler du 0, 85% af den udestående lånesaldo hvert år i realkreditforsikring, indtil du betaler lånet fuldt ud. Dette beløb divideres med 12 og tilføjes din månedlige betaling. På et lån på $ 200.000 koster forhåndspræmien dig $ 3.500, og de månedlige præmieforsikringspræmier ville koste dig omkring $ 142 om måneden for det første år og gradvist falde efter det. Disse omkostninger øger udgifterne til at eje et hjem på både kort og lang sigt og kan gøre det mindre overkommeligt.

Valg mellem et fast rentelån og en ARM

Nu hvor du ved, hvordan ARM'er sammenlignes med fastforrentede lån, hvordan beslutter du, hvilken der giver mest mening for din situation?

Sean O. McGeehan, en låneansvarlig i Homer Glen, Ill, lige uden for Chicago, vejer på denne måde. ”De fleste af vores kunder falder i fast rente-spanden. De er traditionelt førstegangsejendomme, der køber en ejerlejlighed eller enebolig og ikke kender deres fremtidige planer, ”siger han. ”Hvis de ender med at have børn og har brug for at blive der på lang sigt, vil en fast rente give dem sikkerhed og stabilitet i deres pantebetalinger.”

Da rentesatserne næsten ingen steder skal gå, men op i dagens marked, er de fleste boligkøbere ikke interesserede i at tage risikoen på en ARM.

”På grund af det nuværende miljø med lav rente har jeg udnyttet den 30-årige fastlånsmulighed 90% af tiden i de sidste seks plus år for første gang boligkøbere, ” siger Lauren Abrams, en realkreditrådgiver med Absolute Mortgage Bank i San Ramon, Californien.

”Det er dog vigtigt at have en samtale om købers langsigtede planer for ejendommen. I de fleste tilfælde ved ikke købere eller kan ikke forudsige, hvad disse planer vil være, ”siger hun. ”Kunder insisterer undertiden på, at dette bare er et startende hjem, og [de] ikke vil være i det i mere end tre til fem år.” Efter hendes erfaring kan denne tidsramme faktisk være så kort som et år, hvis der er en skilsmisse, joboverførsel, ægteskab eller børn, men den tidsramme kan også let strække sig til 10-plus år.

Låntagere, der tror, ​​de vil være i hjemmet i en kortere periode og ønsker at bruge en ARM, kunne afbøde deres risiko ved at strømpe væk den månedlige opsparing på en rentebærende konto for at dække en potentielt højere fremtidig betaling, hvis de stadig er i hjemme, når kursen justeres. Men "i virkeligheden vil huskøbere typisk ikke spare penge, " siger Abrams.

Rige klienter og investorer, der har en plan for, hvor længe de vil bære pantelånet og har råd til potentielt højere betalinger senere, er mere tilbøjelige til at se appellen til en ARM og mere sandsynligt at drage fordel af dens introduktionsrente.

Hvis du har råd til de højere månedlige betalinger på et 15-årigt fast rente og planlægger at blive i hjemmet i lang tid, sparer det dig mest penge på lang sigt, fordi de samlede rentebetalinger vil være meget lavere. Og at indlåse nutidens stadig meget lave 15-årige satser vil næsten helt sikkert være billigere end at bære en ARM på lang sigt, selvom ARM er billigere nu.

Bundlinjen

Færre end 10% af låntagere valgte ARM i august 2017, ifølge data fra CoreLogic og Freddie Mac.

Hvis du vil bruge en ARM, fordi dens lavere rente vil hjælpe dig med at kvalificere dig til finansiering til at købe en dyrere ejendom, skal du overveje, om forskellen i kvaliteten af ​​ejendom, du kan få med ARM, gør renterisikoen værd. Du vil blive fristet til at sige, "Ja! Selvfølgelig!" på grund af det fantastiske skolekvarter, nye trægulve eller et vidunderligt kvarter. men prøv at forestille dig, hvordan du ville føle dig om denne ejendom - og om du stadig havde råd til det - hvis den månedlige betaling fordobles efter få år. For de fleste låntagere i dette stigende rentemarked er en fast rente sandsynligvis mere forsigtig.

Fortsæt med at læse

• Tjek de aktuelle prioritetsrenter
• Hvordan rentesatser fungerer på et prioritetslån
• Forståelse af realkreditbetalingsstrukturen
• Pantpoint: Hvad er poenget?
• Prioritetslån: Fast rente kontra regulerbar rente
• Find de bedste prioritetsrenter
• Har du en god prioritetsrente? Lås det ind!
• De vigtigste faktorer, der påvirker realkreditrenter
• Prognoser for realkreditrenter: Køb, sælg eller refi?
• Prioritetslån: Hvad der sker, når renten stiger
• Hvordan renter påvirker boligmarkedet
• Er huspris eller rentesats mere vigtig?
• Shopping for realkreditrenter