FHA's mindste ejendomsstandarder

Hjemmekøbere, der agter at finansiere et boligkøb med et lån fra Federal Housing Administration (FHA), får undertiden en grim overraskelse: De får ikke lov til at købe en bestemt ejendom, fordi den ikke opfylder FHA-kravene. Hvorfor findes disse krav, hvad er de, og kan de afhjælpes, så købere kan købe de hjem, de ønsker?

Hvorfor FHA fastlægger minimumsstandardstandarder

Når en boligkøbmand optager et prioritetslån, fungerer ejendommen som sikkerhed for lånet. Med andre ord, hvis låntageren holder op med at foretage pantebetalinger, vil pantelåner til sidst afskærme og tage besiddelse af huset. Långiver vil derefter sælge huset for at kræve så meget af de penge, der stadig skyldes på lånet som muligt. Afskærmningsprocessen har 6 faser.

At kræve, at ejendommen opfylder minimumsstandarder, beskytter långiveren. Det betyder, at ejendommen skal være lettere at sælge og have en højere pris, hvis långiveren skal gribe den. Samtidig beskytter dette krav låntageren: Det betyder, at han eller hun ikke vil blive belastet med ødelæggende reparationsregninger fra starten, og med et fundamentalt sundt sted at bo har låntageren mere incitament til at foretage betalinger i vanskelige økonomiske tider at beholde hjemmet.

Hvad er minimumsstandarder for ejendom?

Ifølge det amerikanske departement for boliger og byudvikling (HUD) kræver FHA, at de ejendomme, der finansieres med sine låneprodukter, opfylder følgende minimumsstandarder:

• Sikkerhed: Hjemmet skal beskytte beboernes sundhed og sikkerhed.
• Sikkerhed: Hjemmet skal beskytte ejendommens sikkerhed.
• Sundhed: Egenskaben bør ikke have fysiske mangler eller forhold, der påvirker dens strukturelle integritet.

HUD beskriver derefter betingelserne, som ejendommen skal opfylde for at opfylde disse krav. En vurderingsmand overvåger ejendommens tilstand under den krævede ejendomsvurdering og rapporterer resultaterne på FHAs vurderingsformular. Bedømmelse af ejendom er et af mange krav, som købere opfylder, før de vælger en aftale.

For enfamiliehuse kræver vurderingsmanden at bruge en formular kaldet Uniform Residential Appraisal Report. Formularen beder takstmanden om at beskrive de grundlæggende træk ved ejendommen, såsom antallet af historier, år, hvor den blev bygget, firkantede optagelser, antal værelser og placering. Det kræver også, at takstmanden skal "beskrive ejendommens tilstand (inklusive nødvendige reparationer, forringelse, renovering, ombygning osv.)" Og spørger, "Er der fysiske mangler eller ugunstige forhold, der påvirker levedygtigheden, sundheden eller strukturelle integriteten af ejendommen?" Konditionsformularen vurderingsform er lignende, men har condo-specifikke spørgsmål om fællesarealer, husejere forening, antal ejerboliger og så videre. (Se også: Hvad du skal vide om hjemmevurderinger . )

FHA kræver ikke reparation af kosmetiske eller mindre defekter, udsat vedligeholdelse og normalt slid, hvis de ikke påvirker husets sikkerhed, sikkerhed eller sundhed. FHA siger, at eksempler på sådanne problemer inkluderer, men ikke er begrænset til følgende:

• Manglende gelændere
• Knækkede eller beskadigede udgangsdøre, der ellers kan betjenes
• Knækket vinduesglas
• Mangelfulle malingsoverflader i boliger, der er bygget efter 1978 (på grund af farer for blymaling)
• Mindre VVS-lækager (såsom dryppende vandhaner)
• Defekte gulvbelægninger eller beklædninger (slidt gennem finishen, dårligt snavset tæpper)
• Bevis for tidligere (ikke-aktiv) træ ødelæggende insekt / organisk skade, hvor der ikke er tegn på uberettiget strukturel skade
• Råtne eller slidte bordplader
• Beskadiget gips, ark eller andre væg- og loftsmaterialer i boliger bygget efter 1978
• Dårligt udførelse
• Trip farer (revnet eller delvis hævende fortove, dårligt installeret tæpper)
• Gennemgå rum med affald og skrald
• Manglende en all-weather indkørsel overflade

Der er dog mange områder, hvor FHA kræver, at der afhjælpes problemer, for at salget kan lukke. Her er nogle af de mest almindelige problemer, som boligkøbere sandsynligvis vil møde. (Hvis du køber et hjem, så tjek de bedste tip til førstekøbte hjemmekøbere . )

Elektrisk og opvarmning

• Den elektriske kasse skal ikke have frynsete eller udsatte ledninger.
• Alle beboelige værelser skal have en fungerende varmekilde (undtagen i nogle få udvalgte byer med milde vintre).

Tag og lofter

• Tagdækket skal holde fugt ude.
• Tagdækket skal forventes at vare i mindst to år til.
• Takstmanden skal inspicere loftet for bevis på mulige tagproblemer.
• Taget kan ikke have mere end tre lag tagdækning.
• Hvis inspektionen afslører behovet for tagreparation, og taget allerede har tre eller flere lag af tagdækning, kræver FHA et nyt tag.

Vandvarmere

Vandvarmeren skal opfylde lokale bygningskoder og skal transporteres med ejendommen.

Farer og gener

En række betingelser falder ind under denne kategori. De inkluderer, men er ikke begrænset til følgende:

• Forurenet jord
• Nærhed til et sted med farligt affald
• Olie- og gasbrønde placeret på ejendommen
• Kraftig trafik
• Lufthavn støj og farer
• Andre kilder til overdreven støj
• Nærhed til noget, der kunne eksplodere, såsom en højtryks-petroleumslinie
• Nærhed til højspændingsledninger
• Nærhed til et radio- eller tv-transmissionstårn

Adgang til ejendom

Ejendommen skal give sikker og passende adgang for fodgængere og køretøjer, og gaden skal have en overvejende overflade, så nødsituationskøretøjer kan få adgang til ejendommen under alle vejrforhold.

Strukturel sundhed

Eventuelle mangelfulde strukturelle forhold og andre forhold, der kan føre til fremtidig strukturel skade, skal afhjælpes, før ejendommen kan sælges. Disse inkluderer mangelfuld konstruktion, overdreven fugtighed, lækage, henfald, termitskader og fortsat afvikling. (For flere tip til køb af et hjem, skal du læse 10 værste første gang Homebuyer-fejl.)

Asbest

Hvis et område i hjemmet indeholder asbest, der ser ud til at være beskadiget eller forringes, kræver FHA yderligere inspektion af en asbest-professionel.

Badeværelser

Hjemmet skal have toilet, håndvask og bruser. (Dette krav lyder måske fjollet, men du vil blive overrasket over, hvad folk vil tage med sig, når de bliver afskærmet, og hvilke vandaler stjæler fra et ledigt hus.)

Hårde hvidevarer

Anekdotisk dokumentation tyder på, at FHA kræver egenskaber for at have fungerende køkkenapparater, især en arbejdsovn. FHA-dokumenter nævner dog ikke krav til apparater.

Dette er ikke en udtømmende liste. For yderligere information, se Department of Housing and Urban Development's Husejerecenter (HOC) Reference Guide.

Homebuyer-retsmidler til ejendomme under minimumsstandarder

Hvad skal en boligkøber gøre, når man forelsker sig i en ejendom, der har et af disse potentielt problemer med at slå ihjel?

Det første skridt bør være at bede sælgeren om at foretage de nødvendige reparationer. Hvis sælgeren ikke har råd til at udføre reparationer, kan købsprisen måske øges, så sælgerne får pengene tilbage ved lukning. Normalt fungerer situationen omvendt - hvis en ejendom har betydelige problemer, vil køberen anmode om en lavere pris for at kompensere. Hvis ejendommen allerede er prissat under markedet, eller hvis køberen ønsker det dårligt nok, kan prisen for at sikre, at reparationerne er afsluttet, og transaktionen afsluttet være en mulighed.

Hvis sælgeren er en bank, er den muligvis ikke villig til at udføre reparationer. I dette tilfælde er aftalen død. Ejendommen bliver nødt til at gå til en kontant køber eller en ikke-FHA køber, hvis långiver vil give dem mulighed for at købe ejendommen i den nuværende stand.

Mange huskøbere skal simpelthen fortsætte med at kigge, indtil de finder en bedre ejendom, der opfylder FHA-standarderne. Denne virkelighed kan være frustrerende, især for købere med begrænsede midler og begrænsede ejendomme i deres prisklasse. Desværre er det undertiden den eneste løsning.

Nogle boligkøbere kan muligvis få godkendelse af et andet låneprodukt. Et ikke-FHA-lån kan give mere spillerum for, i hvilken tilstand ejendommen kan være, men långiveren vil stadig have sine egne krav, så dette er ingen garanti. En anden mulighed er at ansøge om et FHA 203 (k) lån, som tillader køb af et hjem, der har betydelige problemer. (Lær mere i en introduktion til FHA 203 (k) lån og ansøgning om et FHA 203 (k) lån.)

Bundlinjen

FHA-lån gør det lettere for låntagere at kvalificere sig til et prioritetslån, men de gør ikke nødvendigvis det lettere at købe en ejendom. Mange huskøbere skal simpelthen fortsætte med at kigge, indtil de finder en bedre ejendom, der opfylder FHA-standarderne - en proces, der kan være frustrerende, især for købere med begrænsede midler og få ejendomme i deres prisklasse.

Imidlertid kan FHA-låntagere, der ved, hvad de kan forvente, når de handler i hjemmet, begrænse deres søgning til ejendomme, der sandsynligvis overholder FHA-retningslinjerne, eller i det mindste undgå at sætte deres håb på en fixer-øvre ejendom, før de vurderes. (For beslægtet læsning, se på Køb af et afskåret hus og Grundlæggende prioritetslån.)