Fannie Mae: Lån, hjemmepad og alt hvad du burde vide

Fannie Mae (officielt Federal National Mortgage Association, eller FNMA) er en regeringsstøttet virksomhed (GSE) - det vil sige et børsnoteret selskab, der opererer under Kongres charter - der tjener til at stimulere husejerskab og udvide likviditeten af ​​pantpenge ved at skabe et sekundært marked. Fannie Mae blev oprettet i 1938 under den store depression som en del af New Deal, og kanaliserer sine bestræbelser på at øge tilgængeligheden og overkommelige priser for husejere for amerikanere med lav, moderat middelindkomst.

Som sekundær markedsdeltagere stammer Fannie Mae ikke med lån eller yder pantelån til låntagere. I stedet holder det penge, der strømmer til prioritetsudbydere (f.eks. Kreditforeninger, lokale og nationale banker, thrifts og andre finansielle institutioner) gennem køb og garanti for pantelån, der er foretaget af disse firmaer. Faktisk er det en af ​​to af de største købere af realkreditlån på det sekundære marked; den anden er dets søskende, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, som også er en regeringssponseret virksomhed oprettet af Kongressen.

5 billioner dollars

Det beløb, Fannie Mae har investeret i realkreditmarkedet siden 2009.

Ved at investere i realkreditmarkedet skaber Fannie Mae mere likviditet for långivere, såsom banker, thrifts og kreditforeninger, hvilket igen giver dem mulighed for at tegne eller finansiere flere prioritetslån. Enheden estimerer, at den har finansieret markedet med 5 billioner dollars siden 2009, og har finansieret cirka seks millioner boligkøb, 14 millioner refinansiering og tre millioner lejeboliger. Det er den største finansierer eller støtter af 30-årige fastforrentede realkreditlån i USA

Fannie Mae Stock

Fannie Mae er blevet handlet siden 1968. Indtil 2010 handles det på New York Stock Exchange. Det blev afnoteret efter prioritets-, bolig- og finanskrisen, efter at dens aktier faldt under de minimale kapitalkrav, der var pålagt af NYSE. Det handler nu over-the-counter.

I sidste halvdel af 2008 blev Fannie Mae og Freddie Mac overtaget af regeringen via et konservatorium af Federal Housing Finance Committee. Begge blev reddet for 187, 4 milliarder dollars, hvilket reddede dem fra sammenbrud. I 2014 havde Fannie Mae tilbagebetalt regeringen mere end den sum, den modtog.

I august 2012 ændrede betingelserne for Fannie Mae's udbytteforpligtelser sig, så den amerikanske statskasse kræver overskud i slutningen af ​​hvert kvartal og giver kapital, hvis der er underskud. Så selvom Fannie Mae tjener penge, overleveres dets overskud hvert kvartal til regeringen.

Fannie Mae Retningslinjer

For at et pantelån er berettiget til at blive støttet af Fannie Mae, skal det acceptere at ikke praktisere uetisk praksis for underudlån. Subprime-lån, der har højere rente end prime-rente-lån, tilbydes låntagere med dårlig kredit, der betragtes som en højere risiko af långiveren.

Lånet, som Fannie Mae køber og garanterer, skal opfylde strenge kriterier. For eksempel er grænsen for et konventionelt lån til en enebolig i 2019 $ 484.350 for de fleste områder og $ 726.525 for omkostningsområder, herunder Hawaii og Alaska. Det føderale agentur for boligfinansiering (FHFA) sætter disse grænser.

Efter at have købt prioritetslån på det sekundære marked, samler Fannie Mae dem til dannelse af realkreditlån (MBS). MBS er værdipapirer, der er aktiveret af aktiver, der er sikret med et realkreditlån eller en pant af prioritetslån. Fannie Mae's værdipapirer med prioritetslån købes derefter af institutioner, såsom forsikringsselskaber, pensionskasser og investeringsbanker. Det garanterer betalinger af hovedstol og renter på dets MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, ofte benævnt en beholdt portefølje, der investerer i egne og andre institutioners realkreditlån. Fannie Mae udsteder gæld, kaldet agenturgæld, for at finansiere sin beholdne portefølje.

Key takeaways

• Federal National Mortgage Association (FNMA), også kendt som Fannie Mae, er en regeringssponseret virksomhed (GSE) oprettet af Kongressen.
• Fannie Mae stammer ikke og giver ikke prioritetslån til husejere, der leder efter finansiering, men det køber og garanterer dem gennem det sekundære realkreditmarked.
• Fannie Mae og dets søskende, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, er de to største købere af realkreditlån på sekundærmarkedet.
• Ved at investere i prioritetslån skaber Fannie Mae mere likviditet for långivere, herunder banker, thrifts og kreditforeninger, som derefter giver dem mulighed for at tegne eller finansiere flere prioritetslån.
• Fannie Mae og Freddie Mac bragte begge næsten sammen under finanskrisen i 2008, blev reddet, sat i regeringskonservatorium og til sidst betalte de milliarder, de modtog for at forblive flydende.

Fannie Mae-lån

For at få et lån, der er støttet af Fannie Mae, skal du gennem en godkendt långiver. Sammen med undgåelse af subprime-lån, som er nævnt ovenfor, skal långivere opfylde kriterierne for støtteberettigelse og garanti, der sikrer finansieringens kreditkvalitet.

Lån, der er købt og garanteret af Fannie Mae, kaldes konforme lån. Generelt har konforme lån lavere renter end ikke-konform lån eller jumbo-lån, som typisk ikke understøttes af Fannie Mae, fordi de overskrider grænserne for lånestørrelse.

Sådan søger du en Fannie Mae-støttet prioritetslån

Når du har fundet en långiver, der er berettiget til at udstede et Fannie Mae-støttet lån, får du vejledning i at udfylde en ensartet boliglåneansøgning. Du bliver nødt til at samle og give økonomiske oplysninger og dokumentation. Dette inkluderer en oversigt over beskæftigelsen og din bruttoindkomst og opgørelser til sikkerhedskopiering af disse, f.eks. En W-2-formular eller formular 1099. Du bliver også nødt til at angive i alt dine månedlige gældsforpligtelser, såsom saldi på kreditkort, bil betalinger, underholdsbidrag og børnesupport.

For at blive godkendt til et Fannie Mae-støttet lån foretrækkes det at have en front-end gæld til indkomstforhold (DTI) på højst 28%. En front-end DTI bestemmer, hvor meget af din bruttoindkomst går til boligomkostninger. Hvis din DTI er for høj, kan du, hvis du kan, foretage en større udbetaling, hvilket vil reducere dine månedlige omkostninger. Fannie Mae kræver en mindsteudbetaling på 5% for et fast rente, selvom 20% typisk er ideel.

Hjemmekøbere skal også opfylde minimumskrav til kredit for at være berettigede til Fannie Mae-støttede prioritetslån. For et enebolig, der er en primær bopæl, kræves en FICO-score på mindst 620 for fastforrentede lån og 640 til indlån med regulerbar rente (ARM). Jo bedre eller højere din FICO-score er, selvfølgelig, jo mere kvalificeret er du til de lavest tilgængelige rentesatser.

Lån modifikationer

Efter nedsmeltning af realkreditlån begyndte Fannie Mae at fokusere på lånemodifikationer. Lånemodifikationer ændrer betingelserne for et eksisterende pantelån for at hjælpe låntagere med at undgå misligholdelse, ender med afskærmning og i sidste ende mister deres hjem. Ændringer kan omfatte en lavere rente og forlænge lånets løbetid, hvilket vil sænke de månedlige betalinger. Fannie Mae har gennemført mere end 1, 5 millioner lånændringer siden 2009.

Fannie Mae er kommet sig siden næsten imploderet under realkreditkrisen i 2008; Fra og med 2019 er det den største støtter af 30-årige fastforrentede realkreditlån i landet.

Fannie Mae HomePath

Når der opstår tvangsauktioner på prioritetslån, hvor Fannie Mae er ejer / investor, eller når der erhverves ejendomme gennem skønsspørgsmål til afskærmning eller fortabelse, forsøger Fannie Mae at sælge ejendommene rettidigt for at minimere potentielle påvirkninger på fællesskab. HomePath.com er Fannie Mae-webstedet, hvor huskøbere og investorer kan søge efter og afgive tilbud på disse ejendomme, og HomePath Mortgage tilbyder køberfinansieringsprodukter til ejendommene. I nogle tilfælde kan en særlig finansiering være tilgængelig gennem HomePath-pantelån og HomePath-renoveringslån. Disse inkluderer udvidede sælgerbidrag for ejendommejendomme og lavere betalingsmuligheder for købere med flere finansierede ejendomme.

HomePath.com tilbyder udelukkende ejendomme, der ejes af Fannie Mae, og inkluderer eneboliger, rækkehuse og ejerlejligheder. Fannie Mae bruger lokale ejendomsmæglere til at forberede, vedligeholde og liste de ejendomme, der er til salg. De fleste lister har fotografier, ejendomsbeskrivelser og andre detaljer, herunder oplysninger om skole og kvarter. Antallet, typen og salgspriserne varierer meget efter marked, ligesom ejendommens tilstand gør. Mens nogle hjem er klar til at flytte ind, kræver andre reparationer eller endda omfattende renoveringer. Hver ejendom sælges i tilstanden "som den er".