Investering i ejendomsskatteregister

Den stigende volatilitet på aktiemarkedet kombineret med stadig historisk lave renter har mange investorer, der søger alternative veje for at give en anstændig afkast. Én investeringsniche, der ofte overses, er ejendomsskattelån. Denne unikke mulighed kan give kyndige investorer i nogle tilfælde fremragende afkast. Ejendomsforpligtelser kan også medføre betydelig risiko, hvilket betyder, at begyndere, der skal købe, har brug for at forstå de regler og potentielle faldgruber, der følger med denne type aktiv. Denne artikel diskuterer skatteopkrævninger, hvordan du kan investere i dem, og hvilke ulemper der følger med denne type investeringskøretøj.

Key takeaways

• Hånden sælges på auktioner, der undertiden involverer budkrig.
• Hvis du har brug for at udelukke, kan der være andre panterettigheder mod ejendommen, der forhindrer dig i at tage besiddelse.
• Hvis du får ejendommen, kan der være uforudsete udgifter såsom reparationer eller endda afvisning af de nuværende beboere.
• Du kan også investere i ejendomsretlige midler.

Hvad er en skattelovgivning?

Når en godsejer ikke betaler skatten på hans eller hendes ejendom, har byen eller amtet, hvor ejendommen er beliggende, myndighed til at placere en panterettighed på ejendommen. En pantelån er et retligt krav mod ejendommen for det ubetalte skyldige beløb. Ejendom, der er knyttet til et panterettum, kan ikke sælges eller refinansieres, før skatten er betalt, og panteretten er fjernet.

Når der udstedes en pantelån, oprettes et skattelovingsattest af kommunen, der afspejler det skyldige beløb på ejendommen, plus eventuelle renter eller sanktioner, der skyldes. Disse certifikater bliver derefter auktioneret ud til den højstbydende investor. Skattelån kan købes for så få som hundrede dollars for meget små ejendomme, men størstedelen koster meget mere.

Ejendomsskattelån kan købes fra en kommune, så leasingejeren kan samle betalinger med renter eller afskærme på ejendommen.

Skatteopkrævning med numrene

I 2017 blev der ikke betalt ca. 14 milliarder dollars i ejendomsskatter, ifølge Brad Westover, administrerende direktør for National Tax Lien Association (NTLA). Cirka en tredjedel af disse panterettigheder sælges derefter til private investorer. Lokale myndigheder drager fordel af privat salg, fordi de straks inddriver pengene, der skyldes den pågældende ejendom. 30 stater sælger skattelænhedscertifikater, siger Westover.

Westover har ingen nationale numre for 2018, men han bemærker, at i delstaten Florida faldt ubetalte ejendomsskatter fra 1, 2 milliarder dollars i 2008 til 740 millioner dollars i 2018, "næsten halvdelen af ​​hvad det var på toppen", og det fald i tilgængeligheden af panterettigheder for investorer er sandsynligvis en national tendens. ”Med en sund økonomi giver det mening at flere mennesker betaler deres ejendomsskat, ” siger han.

Hvordan kan jeg investere i skattelån?

Ejendomsskattelån kan købes på samme måde som faktiske ejendomme kan købes og sælges på auktioner. Auktionerne kan afholdes i fysisk sammenhæng eller online, og investorer kan enten byde ned på rentesatsen på pantelånet eller byde en præmie, de vil betale for det. Den investor, der er villig til at acceptere den laveste rente eller betale den højeste præmie, tildeles panteretten. Købere kommer ofte i at byde krig over en given ejendom, hvilket mindsker den afkastrate, der høstes af den vindende køber.

Ifølge Westover er den nationale afskærmningsrate på ejendomme med skattelettelser kun ca. 4%. Men han siger, at købere skal være opmærksomme på omkostningerne ved reparationer sammen med enhver anden ukendt, som de muligvis skal betale, hvis de overtager ejerskabet til ejendommen. De, der derefter ejer disse ejendomme, kan være nødt til at håndtere ubehagelige opgaver, såsom at afvise de nuværende beboere, hvilket kan kræve dyr hjælp fra en ejendomsadministrator eller en advokat.

Enhver, der er interesseret i at købe en skattelæn, bør starte med at beslutte, hvilken type ejendom de gerne vil have en pantelån, såsom bolig- eller erhvervsmæssig eller ubebygd jord kontra ejendom med forbedringer. De kan derefter kontakte deres by- eller amtskasserer for at finde ud af, hvornår, hvor og hvordan den næste auktion afholdes. Kassererens kontor kan fortælle investoren, hvor han kan få en liste over ejendomsforpligtelser, der er planlagt til auktion, samt reglerne for, hvordan salget skal gennemføres. Disse regler beskriver alle forudregistreringskrav, accepterede betalingsmetoder og andre relevante detaljer.

Købere er også nødt til at gøre deres due diligence på tilgængelige ejendomme, fordi i nogle tilfælde kan den aktuelle værdi af ejendommen være mindre end pantebeløbet. NTLA tilrådes at dividere det pålydende beløb for den overtrædende skattelovgivning med ejendommens markedsværdi. Hvis forholdet er over 4%, bør potentielle købere holde sig væk fra den ejendom. Derudover kan der også være andre panterettigheder på ejendommen, der forhindrer budgiveren i at tage ejerskab af den.

Hvert stykke fast ejendom i et givet amt med en skattelovgivning tildeles et nummer inden for dets respektive pakke. Købere kan søge efter disse panterettigheder efter antal for at få oplysninger om dem fra amtet, hvilket ofte kan gøres online. For hvert nummer har amtet ejendomsadresse, ejerens navn, den vurderede værdi af ejendommen, den juridiske beskrivelse og en fordeling af ejendommens tilstand og eventuelle strukturer placeret i lokalerne.

Sådan tjener du på en pantelån

Investorer, der køber ejendomsskatteafgift, skal typisk straks betale pantebeløbet fuldt ud tilbage til den udstedende kommune. I alle undtagen to stater, udsteder skattefradragsudstederen hovedstolen, renterne og eventuelle sanktioner, betaler pantelicensindehaveren og indsamler derefter panterettighedscertifikatet, hvis det ikke findes. Ejendomsejeren skal tilbagebetale investoren hele pantebeløbet plus renter, der kan variere fra 5% til 36% - renten varierer fra stat til stat - men er typisk mellem 10% og 12%. Hvis investoren betalte en præmie for pantelånet, kan dette tilføjes til det beløb, der tilbagebetales i nogle tilfælde.

Tilbagebetalingsplanen varer normalt fra seks måneder til tre år. I de fleste tilfælde er ejeren i stand til at betale pantelånet fuldt ud. Hvis ejeren ikke kan betale pantelånet inden fristen, har investoren myndighed til at afskære på ejendommen ligesom kommunen ville have, selvom dette sker meget sjældent.

Ulemper ved at investere i ejendomsskatlån

Selvom ejendomsskattelån kan give betydelige renter, er investorer nødt til at gøre deres hjemmearbejde, før de vader ind på denne arena. Skatteopkrævninger er generelt upassende for nybegynderinvestorer eller personer med ringe erfaring i eller viden om fast ejendom.

Investorer skal også være bekendt med den faktiske ejendom, som pantelånet er placeret på, for at sikre, at de kan hente penge fra ejeren. En forfalden ejendom beliggende i hjertet af en slumkvarter er sandsynligvis ikke et godt køb, uanset den lovede rente, fordi ejeren af ​​ejendomme måske er helt ude af stand eller uvillig til at betale den skyldige skat. Egenskaber med enhver form for miljøskade, f.eks. Fra kemikalier eller farlige materialer, der blev deponeret der, er også generelt uønskede.

Lienejere skal vide, hvad deres ansvar er, når de har modtaget deres certifikater. De skal normalt underrette ejendomsejeren skriftligt om deres køb inden for et angivet tidsrum, og derefter skal de sende et andet varsel til dem i slutningen af ​​indløsningsperioden, hvis betaling ikke er foretaget fuldt ud på det tidspunkt.

Skatteopkrævninger er heller ikke evige instrumenter. Mange har en udløbsdato efter udløbet af indløsningsperioden. Når pantelånet udløber, kan panterettighedshaveren ikke være i stand til at opkræve nogen ubetalt saldo. Hvis ejendommen går til afskærmning, kan pensionshaveren opdage andre panterettigheder på ejendommen, hvilket kan gøre det umuligt at få ejendomsret.

Mange kommercielle institutioner, såsom banker og hedgefonde, er blevet interesseret i ejendomsret. De har været i stand til at overgå konkurrencen og nedbringe udbyttet. Dette har gjort det sværere for de enkelte investorer at finde rentable pantelån, og nogle har givet op som resultat. Der er dog også nogle tilgængelige fonde, der investerer i panteredskaber, og dette kan være en god måde for en nybegynderinvestor at bryde ind i denne arena med en lavere grad af risiko.

Bundlinjen

Ejendomsskattelån kan være et levedygtigt investeringsalternativ for erfarne investorer, der er bekendt med ejendomsmarkedet. De, der ved, hvad de laver, og tager sig tid til at undersøge de ejendomme, som de køber panterettigheder, kan generere betydelige overskud over tid. Imidlertid gør de potentielle risici denne arena uhensigtsmæssig for usofistikerede investorer.

Westover kalder ejendomsskattelån "gode muligheder for dem, der er uddannet, kloge og kyndige - og en frygtelig investering for dem, der ikke gør passende due diligence. Hvis du køber sumpland i Florida eller ørkenland i Arizona, der ikke har nogen værdi, er chancerne er, at ejeren ikke indløser [ved at betale deres skat til dig med renter], og det jord, du får, har ingen værdi. " Kontakt din ejendomsmægler eller finansiel rådgiver for at få flere oplysninger om ejendomsskattelån.