Økonomi ved at købe et strandhus: Læs inden du køber

At købe et strandhus kan give et fremragende investeringsafkast, en pålidelig indkomststrøm og adgang til et dejligt feriested. Mange strandhusinvestorer køber boliger, som de efterfølgende lejer ud i spidsbelastede turismetider. En strandhusejer i Florida stiller muligvis sit hus til rådighed for leje fra oktober til marts, når beboere i koldere stater beder om solskin. Mange strandhusinvestorer hævder, at deres lejeindtægter i denne periode dækker deres udgifter for hele året - effektivt at lade dem bo gratis i huset i højsæsonen.

Key takeaways

• Administreret ret, hvis du lejer dit strandhus muligvis kan du leve gratis i huset i løbet af ikke-højsæsonen.
• Forvent at betale mere både for huset og for forsikring (inklusive oversvømmelsesforsikring).
• Mange strandbyer har høje skatter.
• Annoncering for og styring af et lejehus betyder ekstra regninger - og du vil sandsynligvis ende med en dyr ejendomsadministrator.

Men inden du tager strandhovedet, er det vigtigt at forstå de bagvedliggende økonomier, herunder høje låneomkostninger, ublu forsikringssatser og rigelige regninger plus den generelle hovedpine i ejendomsadministration.

Ejendomsomkostninger og låneomkostninger

Strandhusejendomme er betydeligt dyrere end lignende huse beliggende inde i landet. I Delray Beach, Fla., En populær strandby i Palm Beach County, var den gennemsnitlige huspris i 2019 $ 299.900 ifølge Zillow. Og typisk set er prioritetsrenter for ferieboliger højere end for primære hjem. Dette kan gøre en enorm forskel for din bundlinje. F.eks. Udgør hovedstolen og renteudbetalingen på et 30-årigt, 1 million dollar prioritetslån, med en rente på 4%, $ 4, 774 pr. Måned. Det samme prioritetslån til en rente på 5% koster $ 3668 pr. Måned i hovedstol og renter. Denne $ 600 pr. Måned forskel kan hurtigt tilføjes.

Forsikringssatser

Husejers forsikring på dit strandhus vil sandsynligvis være flere gange dyrere end dit primære hjem, hovedsageligt på grund af den ofte obligatoriske oversvømmelsesforsikring, der har øget omkostningerne i de senere år, især på østkysten, som i stigende grad har lidt udbredt orkanskade.

En årlig præmie på 10.000 $ eller mere for oversvømmelsesforsikring er ikke ualmindeligt for Florida strandhuse. Østkyststater som North Carolina kommandoerer mere rimelige præmier. Og selvom forsikringsomkostningerne i Californien typisk er lavere end østkystpriserne, opvejes besparelserne generelt af højere ejendomspriser.

sedler

At leje et strandhus medfører omkostninger ud over pantelånet, værktøjet og kablet. For det første vil din skatteregning sandsynligvis være stor i betragtning af den høje værdi af mange strandhuse. Og hvis dit strandhus er en indkomst ejendom, skal du typisk betale for markedsføring og reklame, og du skal ofte afskaffe penge for at ansætte folk til at vise din ejendom. Hvis du er super uheldig, er du muligvis nødt til at tage de juridiske omkostninger i forbindelse med retssager om lejertvister.

Ejendomsadministration

Ejendomsadministration involverer meget mere end at underskrive lejekontrakter og indsamle huslejekontrol. Når noget går i stykker, såsom en HVAC-enhed eller et køleskab, er du helt ansvarlig for reparationerne. Landskabsarkitektur, maleri, tagvedligeholdelse og skadedyrsbekæmpelse repræsenterer kun et par andre opgaver, der falder ind under en ejer af strandhuse.

Medmindre du er en fuldtidsinvestor i fast ejendom, har du sandsynligvis ikke båndbredde til at jonglere med dette ansvar. Derfor ønsker du at ansætte en fuldtids ejendomsadministrator til at håndtere daglige opgaver, markedsføre dit strandhus i turistsæsonen, udføre lejekontrakter og udvise forladte lejere. Men en god ejendomsadministrator er ikke billig. Afhængig af omfanget af tjenester, opkræver de fleste ejendomsadministratorer 6% til 12% af den indsamlede husleje, som hurtigt kan spise i din fortjenstmargen.