Defeasance-proces
Defeasance-processen er et middel, hvorpå låntagere kan komme ud af et prioritetslån ved at erstatte en portefølje af amerikanske statsfinansierede værdipapirer med sikkerhed. Disse værdipapirer skal være af tilstrækkelig værdi til at generere nok pengestrøm til at dække den resterende hovedstol og renter på lånet.
I tilfælde af afskrænkning forsvinder gældsforpligtelsen ikke, men afskedigelsen frigiver den pantsatte ejendom fra panteretten mod den. Således kan låntager refinansiere eller sælge stykke fast ejendom under defeasance.
Defeasance kræver generelt, at låntageren får juridiske og finansielle tjenester fra specialister, der er velbevandrede i afskedigelsesprocessen. Disse inkluderer en mægler-forhandler. Dette skyldes, at afskrækkelse kræver oprettelse af nydannede enheder, såsom en efterfølgende låntager. Ved hjælp af kyndige specialister kan en låntager generelt gennemføre afskedigelsesprocessen på lidt over 30 dage. Antallet af involverede parter og omkostninger ved afskrækning varierer, da lovgivningen om processen er forskellige fra stat til stat.
BREAKING NED Defeasance Process
Defeasance-processen hjælper med at garantere investorer i pantesikrede værdipapirer den pengestrøm, som de forventede ved køb af disse værdipapirer. Hvis for eksempel en låntager indtaster et stort beløb og beslutter at afbetale deres prioritetslån i et engangsbeløb, langt foran deres prioritets løbetid, modtager investorer i den anden ende ikke de rentebetalinger, de forventede som pengestrøm.
Defeasance stammer fra obligationsmarkedet som en måde at hjælpe med at sikre, at investorer ville modtage deres forventede afkast i tilfælde af, at obligationsudstederen besluttede at forudbetale deres forpligtelser over for deres obligationsejere. Defeasance blev imidlertid populær i verdenen af ejendomsfinansiering, da securitiserede udlån startede.
Betingelser for afskrækning
Værdipapiriserede lån ejes normalt af enheder kendt som Real Estate Mortgage Investment Conduits eller REMICs. Disse enheder fungerer under en kontrolleret liste over regler, der er angivet i den interne indtægtskode. Disse regler specificerer betingelser, der skal være opfyldt for en låntager for at kvalificere sig til defeasance.
Den første regel forbyder afskedigelse, hvis pantelånet er mindre end to år gammelt. Reglerne definerer den dag, hvor lånet blev securitiseret som begyndelsen af de to år, snarere end den dag, hvor lånet blev lukket. Nogle lån specificerer, at lånet skal være endnu ældre end to år for defeaktion.
I reglerne hedder det også, at lånedokumenterne eksplicit skal give låntageren mulighed for at søge forsømmelse. Dokumenter kan ikke ændres senere for at muliggøre defeasance. Værdipapirerne, der bruges som nyt sikkerhedsstillelse, skal være statspapirer, da disse anses for at indeholde den laveste risiko for investorer. Endelig kan pantelånet mod ejendommen kun frigøres for at lette ejendomsdisposition, såsom salg eller refinansiering.