Cabriolet ARM
En konvertibel ARM er et prioritetsrente (ARM), der giver låntageren muligheden for at konvertere til et fast rente. Konvertible ARM'er markedsføres som en måde at drage fordel af faldende renter og inkluderer normalt specifikke betingelser. Den finansielle institution kræver generelt et gebyr for at skifte ARM til et fast rente.
BREAKING NED Cabriolet arm
Konvertible ARMS er en hybrid af to prioritetslånstyper: det konventionelle fastforrentede 30-årige prioritetslån og det justerbare rente-prioritetslån (ARM). Fastlån med fast rente giver låntageren sikkerheden ved at vide, at hans månedlige betaling aldrig vil ændres, selvom renten stiger; over tid falder betalingerne effektivt i forhold til inflationen. Et prioritetsrente, der kan reguleres, begynder med en meget lavere indledende "teaser" -rente, men efter en bestemt periode (typisk fem år) justeres renten i henhold til et indeks, såsom LIBOR, plus en margin. Satsen justeres generelt hver sjette måned og kan gå op eller ned (inden for de rammer, der er beskrevet i kontrakten).
Med en konvertibel ARM begynder pantelånet som en 30-årig regulerbar rente - det vil sige til en teaser-rente under markedsgennemsnittet. Men inden for en bestemt periode, ofte efter det første år, men før det femte, har låntageren mulighed for at konvertere til en fast rente. Den nye rente er normalt den laveste rente, der tilbydes i løbet af de syv dage før låsningen. Hvis renten således falder, kan låntageren få en lavere fast rente, end han måske havde oprindeligt.
Konvertible armbånd kan give mening, når priserne er høje
Introduceret i de tidlige 1980'ere kom konvertible ARM'er ind i scenen i en periode med dobbeltcifret fastforrentede pantelån. Teorien var, at fordi rentesatser historisk usandsynligt ville gå meget højere (bortset fra ekstraordinær inflation), kunne låntagere af konvertible ARMs væsentligt satse på den store sandsynlighed for lavere renter i fremtiden. Tidlige konvertible ARM'er var dyre og indeholdt tunge restriktioner. Men i 1987 begyndte de statsstøttede realkreditinstitutter Fannie Mae og Freddie Mac at købe konvertible ARM'er på sekundærmarkedet; da de fleste kommercielle banker sælger deres realkreditlån på sekundærmarkedet, førte accept af konvertible ARM'er fra de to prioritetsgiganter til deres hurtige ekspansion. Konkurrence bragte på sin side lavere gebyrer og mindre restriktive betingelser.
Ulempen
Den største ulempe med konvertible ARMS er, at de tvinger låntageren til at overvåge renten og forudsige fremtidige ændringer - noget selv eksperter ikke kan gøre pålideligt. Også rentesatser på konvertible ARMS - både den indledende rente og den senere faste rente - er normalt lidt højere end markedsrenterne. Og mens låntagere ikke betaler lukkeomkostninger ved konvertering af prioritetslånet, opkræver långivere gebyrer. I mellemtiden, hvis renten stiger i den indledende periode, går fordelen ved en konvertibel ARM tabt. Endelig vil den månedlige betaling efter konvertering næsten helt sikkert være højere end hvad husejeren betalte under teasersatsen, om end med sikkerhed for, at den forbliver fast.