Oprettelse af et canadisk realkreditlån

Skattelovgivningen for Canadas husejere er meget forskellig fra systemet i USA. Navnlig er renterne på et prioritetslån til en primær privat bopæl ikke fradragsberettigede. Imidlertid er alle kapitalgevinster ved salg af hjemmet skattefri.

Men der er en måde, canadiere effektivt kan fratrække denne prioritetsrente.

Det økonomiske mål

For det første et par grundlæggende definitioner:

Din nettoværdi er dine aktiver minus eventuelle forpligtelser. For at øge din nettoværdi skal du enten øge dine aktiver eller mindske dine forpligtelser eller begge dele.

Din frie pengestrøm er det beløb, der er tilbage, efter at alle udgifter og gældsbetalinger er foretaget. For at øge din pengestrøm skal du bruge mindre, få et bedre betalende job eller betale mindre skat.

Lad os se på en strategi, der hjælper dig med at øge dine aktiver ved at opbygge en investeringsportefølje, mindske din gæld ved at afbetale dit prioritetslån hurtigere og øge din pengestrøm ved at betale mindre skat. Effektivt vil du øge din nettoværdi og pengestrømmen samtidig.

Strategien

Hver gang du foretager en pantebetaling, anvendes en del af betalingen til renter, og resten anvendes til hovedstolen. Denne hovedbetaling øger din egenkapital i hjemmet og kan lånes imod, normalt til en bedre rente end et usikret lån.

Hvis de lånte penge derefter bruges til at købe en indkomstproducerende investering, er renten på lånet fradragsberettiget, hvilket gør den effektive rente på lånet endnu bedre.

Denne strategi opfordrer husejeren til at låne hovedparten af ​​enhver pantebetaling tilbage og investere den i en indkomstproducerende portefølje. I henhold til den canadiske skattekode er renter, der er betalt for indlån, der er lånt til indtjening, fradragsberettiget.

Når tiden skrider frem, forbliver din samlede gæld den samme, da hovedbetalingen lånes tilbage hver gang en betaling foretages. Men en større del af det bliver skattefradragsgæld. Med andre ord er det "god" gæld. Og mindre rester af ikke-fradragsberettiget gæld eller "dårlig" gæld.

For at forklare dette bedre, se figur 1 nedenfor, hvor du kan se, at pantebetalingen på $ 1.106 pr. Måned består af $ 612 i hovedstol og $ 494 i renter.

figur 1

Som du kan se, reducerer hver betaling det skyldige beløb på lånet med $ 612. Efter hver betaling lånes $ 612 tilbage og investeres. Dette holder det samlede gældsniveau på $ 100.000, men den del af lånet, der er fradragsberettiget, vokser med hver betaling. I figur 1 kan du se, at efter en måned med implementering af denne strategi er $ 99.388 stadig ikke fradragsberettiget, men $ 612 er nu fradragsberettiget.

Denne strategi kan tages et skridt videre: Den skattefradragsberettigede del af den betalte rente skaber en årlig skatterefusion, som derefter kan bruges til at nedbetale pantelånet endnu mere. Denne pantebetaling ville være 100% hovedstol (fordi det er en ekstra betaling) og kunne lånes tilbage i sin helhed og investeres i den samme indkomstproducerende portefølje.

Trinene i strategien gentages månedligt og årligt, indtil dit prioritetslån er helt fradragsberettiget. Som du kan se fra det forrige tal og det næste tal, forbliver pantelånet konstant på $ 100.000, men den skattefradragsandel øges hver måned. Investeringsporteføljen, på siden, vokser også med det månedlige bidrag og de indtægter og kapitalgevinster, den producerer.

Figur 2

Som det ses i figur 2, vil et fuldt skattemæssigt fradragsberettiget pant forekomme, når den sidste bit af hovedstolen er lånt tilbage og investeret. Den skyldige gæld er stadig $ 100.000; dog er 100% af dette skattefradrag nu. På dette tidspunkt kunne de modtagne skatterefusioner også investeres for at hjælpe med at øge den sats, hvormed investeringsporteføljen vokser.

Fordelene

Målet med denne strategi er at øge pengestrømmen og aktiverne, mens forpligtelserne reduceres. Dette skaber en højere nettoværdi for den enkelte, der implementerer strategien. Det sigter også mod at hjælpe dig hurtigere med at blive prioritetsfri og at begynde at opbygge en investeringsportefølje hurtigere, end du ellers kunne have gjort.

Lad os se på disse lidt nærmere:

• Bliv hurtigere prioritetsfri. Det punkt, hvor du teknisk er pantebefri, er, når din investeringsportefølje når værdien af ​​din udestående gæld. Dette skal være hurtigere end med et traditionelt prioritetslån, fordi investeringsporteføljen bør vokse, når du foretager pantebetalinger. De pantebetalinger, der er foretaget ved hjælp af provenuet fra skattefradragene, kan nedbetale prioritetslånet endnu hurtigere.
• Byg en investeringsportefølje, mens du betaler ned dit hus. Dette er en fantastisk måde at begynde at spare på. Det hjælper også med at frigøre kontanter, som du ellers måske ikke har været i stand til at investere, før du betalte dit prioritetslån.

En casestudie

Her er en sammenligning af den økonomiske indvirkning på to canadiske par, hvoraf det ene betaler et prioritetslån på den traditionelle måde og det andet ved hjælp af skattefradragsstrategien.

Par A købte et $ 200.000 hjem med et lån på $ 100.000 amortiseret over 10 år til 6% med en månedlig betaling på $ 1.106. Efter at pantelånet er betalt, investerer de de 1.106 dollars, som de betalte for de næste fem år, og tjener 8% årligt.
Efter 15 år ejer de deres eget hjem og har en portefølje værd $ 81.156.

Par B købte et hus med samme pris med samme pantebetingelser. Hver måned låner de hovedstolen tilbage og investerer den. De bruger også det årlige selvangivelse, som de modtager fra den skattemæssige fradragsberettigede del af deres renter til at afbetale prioritetsprisen. De låner derefter det hovedbeløb tilbage og investerer det. Efter 9, 42 år vil realkreditlånet være 100% god gæld og begynde at producere en årlig skatterefusion på 2.340 $ under forudsætning af en marginal skattesats (MTR) på 39%. Efter 15 år ejer de deres eget hjem og har en portefølje til en værdi af $ 138.941. Det er en stigning på 71%.

Et forsigtighedsord

Denne strategi er ikke for alle. Det kan være psykisk vanskeligt at låne mod dit hjem. Værre er det, hvis investeringerne ikke giver forventet afkast, kunne denne strategi give negative resultater.

Ved at genlåne egenkapitalen i dit hjem fjerner du også din sikkerhedspude, hvis ejendoms- eller investeringsmarkederne, eller begge dele, tager en tur til det værre.

Ved at oprette en indkomstproducerende portefølje på en uregistreret konto kan du også have yderligere skattemæssige konsekvenser. Du bør konsultere en professionel finansiel rådgiver for at afgøre, om denne strategi er for dig. Hvis det er tilfældet, skal du få den professionelle hjælp til at skræddersy den til dig og din families personlige økonomiske situation.