Aktiveringsrate
Kapitaliseringsgraden (også kendt som cap rate) bruges i verden af kommerciel fast ejendom til at indikere den afkastrate, der forventes at blive genereret på en ejendom til investering i fast ejendom. Denne måling beregnes på grundlag af den nettoindkomst, som ejendommen forventes at generere, og beregnes ved at dividere driftsindtægten efter aktivets aktivværdi og udtrykkes i procent. Det bruges til at estimere investorens potentielle afkast på deres investering på ejendomsmarkedet.
Mens caprenten kan være nyttig til hurtigt at sammenligne den relative værdi af lignende ejendomsinvesteringer på markedet, bør den ikke bruges som den eneste indikator på en investerings styrke, fordi den ikke tager højde for gearing, tidsværdien af penge, og fremtidige pengestrømme fra ejendomsforbedringer blandt andre faktorer. Der er ingen klare intervaller for en god eller dårlig caprente, og de afhænger i vid udstrækning af ejendommens og markedets sammenhæng.
Key takeaways
- Kapitaliseringsgrad beregnes ved at dividere en ejendoms netto driftsindkomst med den aktuelle markedsværdi.
- Dette forhold, udtrykt i procent, er et skøn for en investors potentielle afkast på en ejendomsinvestering.
- Cap rate er mest nyttig som sammenligning af den relative værdi af lignende ejendomsinvesteringer.
Forståelse af aktiveringsgrad
Cap rate er den mest populære foranstaltning, gennem hvilken ejendomsinvesteringer vurderes for deres rentabilitet og afkastpotentiale. Kapitalrenten repræsenterer ganske enkelt udbyttet af en ejendom over en tidshorisont på et år, forudsat at ejendommen købes kontant og ikke på lån. Kapitaliseringsraten angiver ejendommens iboende, naturlige og ikke-gearede afkast.
Kapitaliseringsfrekvensformel
Der findes flere versioner til beregning af aktiveringsgraden. I den mest populære formel beregnes aktiveringsgraden af en investering i fast ejendom ved at dividere ejendommens netto driftsindkomst (NOI) med den aktuelle markedsværdi. matematisk,
Kapitaliseringsgrad = Netto driftsindkomst / aktuel markedsværdi
hvor,
Den samlede driftsindkomst er den (forventede) årlige indkomst, der genereres af ejendommen (som huslejer), og nås ved at trække alle udgifter til forvaltning af ejendommen. Disse udgifter inkluderer de omkostninger, der betales ved regelmæssig vedligeholdelse af anlægget samt ejendomsskatter.
Aktivets aktuelle markedsværdi er ejendommens dagsværdi i henhold til de gældende markedspriser.
I en anden version beregnes tallet baseret på de oprindelige kapitalomkostninger eller anskaffelsesomkostningerne for en ejendom.
Kapitaliseringsgrad = Netto driftsindkomst / købspris
Den anden version er imidlertid ikke særlig populær af to grunde. For det første giver det urealistiske resultater for gamle ejendomme, der blev købt for flere år / årtier siden til lave priser, og for det andet kan det ikke anvendes på arvet ejendom, da deres købspris er nul, hvilket gør opdelingen umulig.
Da ejendomspriser endvidere svinger meget, er den første version, der bruger den aktuelle markedspris, en mere nøjagtig repræsentation sammenlignet med den anden, der bruger den oprindelige købspris med fast værdi.
Eksempler på aktiveringsgrad
Antag, at en investor har $ 1 million, og han overvejer at investere i en af de to tilgængelige investeringsmuligheder - den ene, han kan investere i statsudstedte statsobligationer, der tilbyder en nominel rente på 3 procent årligt og betragtes som de sikreste investeringer og to, han kan køb en forretningsbygning, der har flere lejere, der forventes at betale regelmæssig leje.
I det andet tilfælde skal du antage, at den samlede leje, der modtages pr. År, er $ 90.000, og at investoren skal betale i alt $ 20.000 til forskellige vedligeholdelsesomkostninger og ejendomsskatter. Det efterlader nettoindkomsten fra ejendomsinvesteringen på $ 70.000. Antag, at i det første år forbliver ejendomsværdien stabil til den oprindelige købspris på $ 1 million.
Kapitaliseringsgraden beregnes som (Netto driftsindkomst / ejendomsværdi) = $ 70.000 / $ 1 million = 7%.
Dette afkast på 7 procent, der er genereret fra ejendomsinvesteringen, er bedre end standardafkastet på 3 procent, der er tilgængeligt fra de risikofri statsobligationer. De ekstra 4 procent repræsenterer afkastet for risikoen, som investoren tager ved at investere i ejendomsmarkedet mod at investere i de sikreste statsobligationer, der har nulrisiko.
Ejendomsinvestering er risikabelt, og der kan være flere scenarier, hvor afkastet, repræsenteret ved måling af aktiveringsrate, kan variere vidt.
For eksempel kan nogle få af lejere flytte ud, og lejeindtægterne fra ejendommen kan falde til $ 40.000. Ved at nedsætte de 20.000 $ mod forskellige vedligeholdelsesomkostninger og ejendomsskatter og antage, at ejendomsværdien forbliver på $ 1 million, kommer kapitaliseringsgraden til ($ 20.000 / $ 1 million) = 2%. Denne værdi er mindre end afkastet fra risikofri obligationer.
I et andet scenario skal du antage, at lejeindtægterne forbliver på de oprindelige $ 90.000, men vedligeholdelsesomkostningerne og / eller ejendomsskatten stiger betydeligt, for at sige $ 50.000. Kapitaliseringsraten vil derefter være ($ 40.000 / $ 1 million) = 4%.
I et andet tilfælde, hvis den aktuelle markedsværdi af ejendommen i sig selv mindskes, for at sige $ 800.000, med lejeindtægterne og forskellige omkostninger, der forbliver de samme, vil kapitaliseringsgraden stige til $ 70.000 / $ 800.000 = 8, 75%.
I det væsentlige kan forskellige indkomstniveauer, der genereres fra ejendommen, udgifter relateret til ejendommen og den aktuelle markedsvurdering af ejendommen markant ændre aktiveringsgraden.
Overskudsafkastet, som teoretisk er tilgængeligt for ejendomsinvestorer ud over statsobligationer, kan tilskrives de tilknyttede risici, der fører til de ovennævnte scenarier. Risikofaktorerne inkluderer:
- Egenskabets alder, placering og status
- Ejendomstype - multifamilie, kontor, industri, handel eller rekreation
- Lejernes solvens og regelmæssige kvitteringer for huslejer
- Forhold og struktur for lejere (r)
- Den samlede markedsrate for ejendommen og faktorer, der påvirker dens værdiansættelse
- Makroøkonomiske grundlæggende forhold i regionen samt faktorer, der påvirker lejernes virksomhed
Fortolkning af aktiveringsgraden
Da caprenter er baseret på de forventede skøn over den fremtidige indkomst, er de underlagt høj variation. Det bliver derefter vigtigt at forstå, hvad der udgør en god cap rate for en investeringsejendom.
Satsen angiver også varigheden af den tid det vil tage at inddrive det investerede beløb i en ejendom. For eksempel vil en ejendom, der har en caprente på 10%, tage omkring 10 år for at inddrive investeringen.
Forskellige caprater mellem forskellige egenskaber eller forskellige caprater på tværs af forskellige tidshorisonter på den samme egenskab repræsenterer forskellige risikoniveauer. Et kig på formlen indikerer, at cap rate-værdien vil være højere for ejendomme, der genererer højere driftsindtægter og har lavere værdiansættelse, og vice versa.
Sig, der er to egenskaber, der er ens i alle attributter bortset fra at være geografisk fra hinanden. Den ene er i et posh-centrum, mens det andet ligger i udkanten af byen. Alt i alt vil den første ejendom generere en højere leje sammenlignet med den anden, men disse bliver delvist opvejet af de højere omkostninger til vedligeholdelse og højere skatter. Bymidteejendommen vil have en relativt lavere caprente sammenlignet med den anden pga. Dens betydeligt høje markedsværdi.
Det indikerer, at en lavere værdi af caprenten svarer til en bedre værdiansættelse og bedre udsigt til afkast med et lavere risikoniveau. På den anden side indebærer en højere værdi af caprenten relativt lavere udsigter til afkast på ejendomsinvestering og dermed et højere risikoniveau.
Mens ovennævnte hypotetiske eksempel gør det til et nemt valg for en investor at gå med ejendommen i byens centrum, er virkelige verdensscenarier muligvis ikke så ligetil. Den investor, der vurderer en ejendom på baggrund af cap rate, står over for den udfordrende opgave at bestemme den passende cap rate for et givet risikoniveau.
02:00Aktiveringsrate
Gordon modelrepræsentation for cap rate
En anden repræsentation af caprenten kommer fra Gordon Growth Model, der også kaldes dividendrabatningsmodellen (DDM). Det er en metode til beregning af den indre værdi af et selskabs aktiekurs uafhængigt af de aktuelle markedsforhold, og aktieværdien beregnes som nutidsværdien af en akties fremtidige udbytte. matematisk,
Aktieværdi = forventet årligt udbytte Cash Flow / (Investors krævede afkastprocent - forventet udbytte af vækst)
Omarrangering af ligningen og generalisering af formlen ud over udbytte,
(Krævet afkast - forventet vækstrate) = Forventet pengestrøm / aktiver
Ovenstående repræsentation stemmer overens med den grundlæggende formel for aktiveringsgrad, der er nævnt i det tidligere afsnit. Den forventede likviditetsværdi repræsenterer netto driftsindtægten, og aktivets værdi stemmer overens med ejendommens aktuelle markedspris. Dette fører til, at aktiveringsgraden er ækvivalent med forskellen mellem afkastkrav og den forventede vækstrate. Det vil sige, at caprenten simpelthen er den krævede afkastgrad minus vækstraten.
Dette kan bruges til at vurdere værdiansættelsen af en ejendom for en given afkast, som investoren forventer. For eksempel siger en ejendoms driftsindkomst på $ 50.000, og den forventes at stige med 2 procent årligt. Hvis investorens forventede afkastrate er 10 procent om året, vil nettoprenten komme til (10% - 2%) = 8%. Brug af den i ovennævnte formel kommer værdiansættelsen til ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.