Købe et andet hjem til leje

Selvom der er økonomiske fordele ved at investere i lejeboliger, er der også risici - lejere, der ikke betaler deres husleje og hovedpine ved at være udlejer - også. Du bliver nødt til at veje skatter, værdiansættelse af fast ejendom, prioritetsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger og dit ønske om at være en udlejer, når du beslutter, om at eje en leje er et klogt økonomisk skridt.

Tænk over de skattefordele

Du kan trække renter, skatter, forsikringer og andre udgifter mod ejendommens indkomst og normalt trække tab mod din anden indkomst. Du kan også fratrække afskrivninger fra dine skatter. Fradraget er dybest set en godtgørelse for slid over 27, 5 år fra 26. januar 2019. Du kan sælge en lejebolig og rulle indtægterne til anden lejebolig uden at betale skat på kapitalgevinster. (For relateret læsning, se "Skattetab for andethusejere")

Glem ikke at du vil være en udlejer

Din udlejningsejendom er en virksomhed, der kræver tid og energi. Du skal holde dig ajour om huslejereglerne og er lovligt forpligtet til at opretholde en sikker og beboelig ejendom for dine lejere. Husk, at en lejer, der betaler top dollar, har ret til at forvente et næsten øjeblikkeligt svar på ethvert problem, stort eller lille. Lejere, der ved, at de betaler lidt under marked, har en tendens til at være lidt mindre krævende. Det hjælper, hvis du selv kan udføre mindre reparationer. Du er også nødt til at samle huslejer og håndtere kriminelle lejere.

Hvis udsigten til at administrere dine egne huslejer er skræmmende, skal du bede din ejendomsmægler om en henvisning til en ejendomsadministrator eller en vicevært eller foretage en online søgning. Bare vær opmærksom på, at ansættelse af en ejendomsadministrator vil spise i dine afkast.

Lav dit hjemmearbejde til fast ejendom

Brug så meget, hvis ikke mere, tid på at undersøge lejeboliger, som du ville købe et sted at bo i. Du skal kende markedspecifikationer, reguleringsregler og tendenser for både huslejer og salg af boliger på det sted, du overvejer. Se på skoler, transport, rekreative ressourcer, shopping, og hvad lejere i området forventer i en leje. At købe en afskærmning kan være en mulighed, da den afskærmende bank typisk ønsker at inddrive pantebalancen og vil sælge ejendommen til mindre end markedsværdien.

Du ønsker, at din ejendom skal være attraktiv for lejere. Se efter en ejendom med havnefronten eller tæt på et universitetscampus eller en lokal skolezone. Et ældre hus i et stabilt samfund eller et i et kvarter, der bliver fornyet, kan også være gode muligheder. Hvis du køber en investeringsejendom på en ny golfbane, skal du passe på "golfbanesyndromet." Hvis der bygges nyere og mere fancy golfbaneboliger i det samme generelle område, kan din ejendom være dateret om et par år, hvilket vil presse prisen.

Forsøm ikke at køre numrene

Brug smartphone-apps eller online prioritetsregnemaskiner til at analysere dine månedlige boligomkostninger. En lommeregner skal give dig mulighed for at indtaste købspris, forskud, skat, forsikring og realkreditrenter. Prioritetsrenterne på lejeboliger er typisk højere end satserne for et primært hjem.

Også faktor i vedligeholdelse og reparationer. En god tommelfingerregel er ca. 1% af købsprisen pr. År, så en $ 300.000 ejendom vil koste omkring $ 3.000 pr. År at opretholde. Det kan dog være en god idé at øge procentdelen til 1, 5% eller 2%, hvis ejendommen er ældre. En anden måde at beregne reparationer og vedligeholdelse er at overholde, hvad der undertiden kaldes "kvadratfodsreglen", hvilket antyder, at husejere budgetterer $ 1 per kvadratfod pr. År. Hvis dit lejebolig for eksempel er 1.800 kvadratmeter, ser du på $ 1.800 om året til reparations- og vedligeholdelsesomkostninger.

Tip til den potentielle udlejer

Et ægte verdenseksempel

Her er et eksempel på forventet indkomst: Lad os sige, at du lejer et hus på $ 300.000 for $ 2.000 pr. Måned. 20% -udbetalingen er $ 60.000, og den 30-årige faste rente på $ 240.000-saldoen er 4%. Skatter, forsikringer og et vedligeholdelsesbudget bringer de månedlige omkostninger til $ 1.764, hvilket giver en nominel fortjeneste på $ 2.838 pr. År eller 4, 73% af udbetalingen om året. Ikke dårligt. Det er meget bedre end en opsparingskonto og bedre end de fleste blue-chip-aktier betaler i udbytte, selvom det måske ikke er så meget, som du kunne tjene på aktiemarkedet i et godt år. Men når du beregner den typiske afskrivning på 3, 64%, bliver den nominelle gevinst på $ 2.838 et tab på $ 6252, som du kan anvende over for andre indtægter. Afhængig af din skatteklasse kan det dog udgøre flere hundrede dollars skattebesparelser til en positiv pengestrøm plus muligheden for, at huset vil værdsætte i værdi.

Bundlinjen

Investering i fast ejendom til indkomst er ikke for alle, men hvis du behandler din investering som en virksomhed, har en tolerance for de iboende risici og er praktisk med en hammer, kan de økonomiske fordele være betydelige. (For relateret læsning, se "Sådan får du råd til et andet hjem")